nombre reservado con COMITE ADMINITSRACION EDIFICIO BELLAS ARTES

Santiago, tres de septiembre de dos mil diecinueve.

Vistos:

1.- Que, comparece don Rodrigo Silva Guzmán, abogado, en representación de Nexo Optimo SpA. representada por don nombre reservado, deduciendo acción de protección en contra del Comité de Administración Comunidad Edificio Bellas Artes, representada por nombre reservado, por el acto que estima ilegal y arbitrario de 21 de diciembre del 2018, consistente en que mediante Circular de la recurrida, se comunicó la prohibición de arrendar departamentos de forma transitoria o por períodos breves de tiempo que sean inferiores a 30 días, vulnerándose sus garantías constitucionales de los numerales 2, 21 y 24 del artículo 19 de la Constitución Política de la República, por lo que solicita se adopten la providencias necesarias para permitir el pronto restablecimiento de los derechos vulnerados.

Explica que además de transgredirse las garantías ya referidas, dicha circular colisiona abiertamente con el Reglamento de Copropiedad que se acompaña en un otrosí, toda vez que dicho Reglamento nada señala sobre la prohibición de arrendar por breve tiempo o períodos inferiores a 30 días, explicando que para el desarrollo de su actividad, entre los inmuebles que ha arrendado, para a su vez subarrendar, se encuentran los departamentos 703 y 119 de domicilio reservado, de la comuna de Santiago.

Refiere que conforme a la documentación que acompaña, desde el año 2013, desarrolla, entre otros giros, el arrendamiento y subarrendamiento de toda clase de bienes raíces, sean urbanos o rurales, propios o ajenos, amoblados o sin amoblar. Indica que, para tal efecto, en su oportunidad se hizo la respectiva iniciación de actividades, encontrándose hoy su actividad amparada por la respectiva patente municipal de arrendamiento de bienes inmuebles amoblados, con el único objeto de destinarlos a departamentos turísticos o ejecutivos y/o suites turísticas.

Señala que, en este contexto, procedió a certificarse, de acuerdo con la documentación en la norma NCh3027 del año 2013; la cual establece los requisitos mínimos generales, de gestión y de calidad que deben cumplir los departamentos turísticos y los departamentos ejecutivos que presten el servicio de alojamiento, tanto turístico como de negocios, para obtener según corresponda, la calificación de estándar, superior o lujo.

Agrega que concurrió al Servicio Nacional de Turismo (SERNATUR) a efecto que se le informara sobre la posibilidad de publicitar estos departamentos, garantizando que se trataba de inmuebles de calidad. Así, con el objeto preciso de transformarse en prestadores de servicios turísticos, conforme da cuenta la documentación que se acompaña, desde el año 2013 se encuentra acreditada en el Registro de Servicios Turísticos de SERNATUR, de conformidad a lo dispuesto en la Ley N°20.423, Ley Chilena de Turismo.

Señala que de lo anterior, se puede concluir que estos departamentos son usados, sin alterar su destino residencial o habitacional, para arriendo a turistas, principalmente extranjeros, quienes visitan Santiago por un cierto período de tiempo. El ofrecimiento de este departamento se realiza, a través de páginas de internet especializadas en servicios turísticos.

Concluye que la decisión del Comité de Administración del Edificio Bellas Artes, de prohibir el arriendo de departamentos por menos de 30 días, viola las garantías constitucionales establecidas en el artículo 19 Nº 2, esto la igualdad ante la ley, toda vez que la recurrente cumple con todos los requisitos establecidos en la ley para realizar debidamente su giro. Asimismo, infringe el inciso primero del numeral 21 del artículo 19 de la Constitución Política de la República, el cual no puede ser conculcado ni amenazado por un acuerdo de la Asamblea, instancia de deliberación de un Comité de Administración de un Edificio, y de hacerlo se infringe abiertamente la ley. Finalmente, asegura que se vulnerara su derecho de propiedad, por cuanto ningún reglamento ni menos una simple circular puede restringir modificar o limitar el dominio que tiene una persona respecto de una cosa.

Es por todo lo expuesto que reclama que una Circular no puede imponer una limitación que afecte directamente y en su esencia los atributos que el derecho de dominio entrega a su titular, sin perjuicio de lo cual y tal como se consignó, la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria obliga a tratar en Juntas Extraordinarias o normar en el respectivo Reglamento, el cambio de destino de las unidades del condominio y la determinación del objeto para el que cada unidad puede ser empleada, conforme lo prescriben sus artículos 17 N°10 y 32. En el caso de autos, dispone el Reglamento de Copropiedad que las unidades del condominio, según se ha dejado dicho, solamente pueden tener una finalidad habitacional y, en ningún caso un uso comercial.

2.- Que, informando la recurrida Comité de Administración Comunidad Edificio Bellas Artes, solicitó el rechazo del recurso, por cuanto, al emitir la referida Circular, lo hizo en ejercicio de sus facultades como administradora de la citada comunidad.

Refiere que el contenido de la Circular fue el siguiente; ““Nos permitimos poner en conocimiento de la comunidad que el comité de administración del Edificio Bellas Artes, en sesión realizada el 19 de diciembre de 2018, acordó incorporar a las Normativas Internas (que regulan las prohibiciones, obligaciones, derechos y convivencia de los residentes del edificio), prohibir que los propietarios alquilen sus unidades en forma transitoria o por períodos breves de tiempo (que sean inferiores a 30 días). Tal acuerdo tiene como finalidad hacer cumplir el Reglamento de Propiedad que en su artículo 7º señala que “Las unidades deben usarse en forma ordenada y tranquila y deberán destinarse exclusivamente a habitación”.

Afirma que la medida acordada por el Comité de Administración propicia dar cumplimiento del artículo señalado, toda vez que, estas formas de arrendamiento tienden a transformar un edificio esencialmente privado con fines habitacionales, en uno de acceso casi público, perturbándose de este modo “el legítimo ejercicio de los derechos de los demás ocupantes del edificio”.

Conforme a la misma Circular, la aplicación de esta medida empezó a regir a contar del 1 de febrero de 2019 y su incumplimiento tendrá una sanción clasificada “más que gravísima” con una multa de UF 15 por cada vez que sea infringida por el propietario del departamento arrendado.

En suma, lo que ha hecho al dictar la circular es advertir de un modo general, el necesario acatamiento y cumplimiento del Reglamento de Copropiedad en lo que al artículo 7° del mismo se refiere; vale decir, en lo que hace a la materia del recurso, recordar a los copropietarios de las unidades en Condominio, el hecho que se encuentra prohibido destinar aquellas a la explotación de casas de pensión u hospedaje, éstas dos últimas modalidades no mencionadas por el recurrente en su arbitrio pero cuyo concepto es preciso tener en cuenta para un mejor conocimiento de la controversia de autos.

Cabe señalar que de acuerdo al referido Reglamento el destino de las unidades del condominio del Edificio Bellas Artes es exclusivamente de uso habitacional, por lo que se encuentra prohibido el destino de los departamentos a la actividad de casas de pensión u hospedaje, lo que incluye las actividades de Hotel, Motel, Apart Hotel y/o arriendo por horas. En efecto, según consta en el certificado de avalúo fiscal del Servicio de Impuestos Internos del departamento N°1119 de domicilio reservado, acompañado por el recurrente, el destino del referido bien raíz es el de Hotel, Motel, siendo una actividad totalmente prohibida de acuerdo al Reglamento de copropiedad de la recurrida.

Es por todo lo anterior, que al dictar la Circular de 21 de diciembre de 2018 no lo ha hecho no de una manera antojadiza, arbitraria o caprichosa, sino por el contrario reflexiva o meditada, con el más ajustado apego a la normativa reglamentaria que la copropiedad del Edificio Bellas Artes se ha dado para cautelar la tranquilidad y respeto de la convivencia en condominio.

3.- Que, además, se solicitó informe a la Municipalidad de Santiago, para que señale el tipo de patente entregada a la sociedad recurrente, indicando y acompañando los antecedentes que se tuvieron a la vista.

Afirma la Municipalidad que la sociedad recurrente cuenta con patente comercial N°[cuenta reservada]-K, de carácter definitiva, giro, oficina arriendo de inmuebles amoblados, ubicado en domicilio reservado, actualmente vigente y pagada al 1° semestre de 2019.

Considerando:

Primero: Que el recurso de protección es entendido como una acción destinada a cautelar el legítimo ejercicio de ciertos derechos fundamentales, frente a menoscabos por acciones u omisiones de carácter ilegal o arbitrario, en las que pueden incurrir autoridades o particulares. En tal sentido, se ha considerado que dicha acción cautelar supone la concurrencia de ciertos presupuestos. A saber: a) que exista una acción u omisión ilegal o arbitraria; b) que como consecuencia de esa acción u omisión ilegal o arbitraria se prive, perturbe o amenace un derecho; y c) que ese derecho esté señalado como objeto de tutela en el artículo 20 de la Constitución Política de la República;

Segundo: Que en la especie, el acto que se tacha de ilegal y arbitrario está constituido por la Circular del Comité de Administración Comunidad Edificio Bellas Artes, de fecha 21 de diciembre de 2018, que comunicó la prohibición de arrendar departamentos de forma transitoria o por períodos breves de tiempo que sean inferiores a 30 días, Tercero: Que se invoca como vulnerado la garantía de igualdad ante la ley; el derecho a desarrollar cualquier actividad económica y el derecho de propiedad;

Cuarto: Que cabe precisar, que el artículo séptimo del Reglamento de Copropiedad del condominio de autos, establece: “Cada propietario usará de su departamento en forma ordenada y tranquila y deberá destinarlo exclusivamente a habitación. Queda prohibido, en consecuencia: a) destinar los departamentos al funcionamiento de talleres, fábricas, clubes, establecimientos comerciales o centros de diversión, casas de pensión u hospedaje, sanatorios, cantinas; asimismo, en ningún caso la destinación que se dé a los departamentos podrá dañar la estética o comodidad del conjunto……..”. Además, el inciso primero del artículo 32 de la Ley 19.537 Sobre Copropiedad Inmobiliaria dispone que los copropietarios “deberán ejercer sus derechos sin restringir ni perturbar el legítimo ejercicio de los derechos de los demás ocupantes del edificio” añadiéndose en su inciso segundo que las unidades se usarán en forma ordenada y tranquila y no podrán hacerse servir para otros objetos que los establecidos en el reglamento de copropiedad”;

Quinto: Que el Reglamento de la comunidad referido, impide dar uso comercial a inmuebles destinados a uso habitacional, ya que una edificación o construcción destinada a la vivienda, es contraria por su propia naturaleza y características, al ejercicio de actividades de índole mercantil, y sólo puede ser modificado dicho destino habitacional por medio de los canales y a través de las formalidades previstos para ello en el reglamento de copropiedad y en la ley de condominios.

Por ende, no pueden dichas viviendas ser utilizadas para la explotación de una actividad comercial como alojamientos vacacionales o turísticos, sea por temporadas o por días. Sin perjuicio que, además, la actividad ejercida y reconocida por la recurrente es de naturaleza comercial pues señala en su recurso que desarrolla entre otros el giro de administración, corretaje, arrendamiento y subarrendamiento de toda clase de bienes raíces; que paga patente municipal de arrendamiento de bienes raíces; que está certificado en la noma NCh 3027 del año 2013 para prestar servicios de alojamientos tanto turístico como de negocios y que para el desarrollo de esas actividades arrendó con el fin de subarrendar, los departamentos 703 y 119 de domicilio reservado de la comuna de Santiago. Reconociendo en fin, que el subarrendamiento es con fines lucrativos, que se realiza habitualmente, percibiendo al efecto una renta, por períodos de tiempo menores a los establecidos en el Reglamento acordado para el condominio. Es decir, hace del comercio su profesión habitual, pues ofrece servicios de alojamiento con regularidad, con ánimo profesional, servicios que mantiene en el tiempo, paga patente municipal para el ejercicio de esa actividad, todo lo cual se contrapone a actos de comercio singular, ocasional o esporádico que permitiría calificar como no comercial los arrendamientos ofrecidos por la recurrente.

En consecuencia, la prohibición que se realiza por el Comité de Administración Comunidad Edificio Bellas Artes, en cuanto a que se prohíbe el alquiler de sus unidades en forma transitoria o por períodos breves de tiempo que sean inferiores a 30 días, es totalmente concordante y armónico con el uso habitacional exclusivo de los inmuebles y con la prohibición de su arriendo como pensión u hospedaje, según lo dispone el reglamento de copropiedad, obligación que aparece transgredida por el recurrente, cuando arrienda dos departamentos de dicha comunidad con el fin de subarrendarlos por un período o plazo inferior a 30 días, puesto que, ante tales antecedentes, los contratos de sub arrendamiento que suscribe el actor se enmarcan en una actividad comercial.

Sexto: Que, según lo dispone el artículo 20 de nuestra Carta Fundamental, el recurso de protección es una acción destinada a adoptar una medida para que cese una actuación arbitraria o ilegal, esto es, contraria a la ley o que sea producto del mero capricho de quien incurre en ella y dado su carácter excepcionalísimo, está llamado únicamente a cautelar ciertos derechos fundamentales frente a los menoscabos que puedan experimentarse, siendo que, en el caso propuesto, el acto recurrido emanó de parte de la entidad administrativa correspondiente, Comité de Administración Comunidad Edificio Bellas Artes, se ha ajustado a la juridicidad establecida para ello, esto es, la ley de copropiedad inmobiliaria y El Reglamento pertinente y lo cierto es que ninguna ilegalidad se advierte y tampoco arbitrariedad, desde que no ha sido el mero capricho lo que ha llevado a la recurrida a tomar la decisión impugnada.

Por todo lo expuesto y de conformidad, también, con lo preceptuado en los artículos 19 y 20 de la Constitución Política de la República, y 1º, 3º y 7º del Auto Acordado que regla la materia, se declara:

Que se RECHAZA, con costas, el recurso de protección deducido por don Rodrigo Silva Guzmán, en representación de Nexo Optimo SpA., representada por don nombre reservado, en contra del Comité de Administración Comunidad Edificio Bellas Artes, representada por nombre reservado.

Regístrese, comuníquese y archívese.

Redacción del Ministro Suplente Sr. Sergio Enrique Padilla Farías.

Protección Nº 801-2019.

Pronunciado por la Séptima Sala de la Iltma. Corte de Apelaciones de Santiago, presidida por el Ministro señor Fernando Carreño Ortega e integrada por el Ministro (S) señor Sergio Enrique Padilla Farías y por el Abogado Integrante señor Jaime Guerrero Pavez. No firma el Ministro (S) señor Padilla por haber terminado su suplencia.