nombre reservado con INMOBILIARIA HACIENDA LAS PALMAS SPA

5 Santiago, veintidós de enero de dos mil diecinueve.

Vistos y teniendo presente:

Primero: Que nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado, nombre reservado y nombre reservado, todos domiciliados en domicilio reservado, ubicado en domicilio reservado, casas C, E, G, H, L y M, respectivamente, interponen recurso de protección en contra de Inmobiliaria Hacienda Las Palmas S.p.A, del giro de su denominación, representada legalmente por nombre reservado, con motivo de la vulneración por parte de la recurrida de sus derechos de igualdad ante la ley y de propiedad, garantizados en los numerales 2 y 24 del artículo 19 de la Constitución Política de la República.

Según explican, todos ellos son copropietarios de seis unidades del condominio Hacienda Las Palmas, las otras nueve permanecen en poder de la recurrida. Entre sus características destaca la de ser un conjunto de viviendas delimitado que cuenta con control de acceso por parte de personal de seguridad que funciona las 24 horas del día, circunstancia que fue esencial al momento de adquirir los inmuebles y que la inmobiliaria utilizó como estrategia de venta, destacándola como parte de la plusvalía del conjunto habitacional.

Tras un año de habitar los inmuebles, el 21 de agosto del año recién pasado, recibieron una carta de la inmobiliaria citando a asamblea extraordinaria de copropietarios, la que pretendía tratar, entre otros temas, el cambio del sistema de guardias de turnos de 24 horas los 7 días de la semana por turno de guardia diario, a partir del día 30 después del segundo día hábil de realizada la votación. Sin embargo, tres días después del envío de la carta, la recurrida les remite una misiva señalando unilateralmente que suspende la asamblea, sin estipular nueva fecha.

El 30 de agosto pasado la inmobiliaria envía una nueva misiva, indicándoles que al no haberse enajenado el 75% del condominio, no existe obligación legal de citar a asamblea, por lo que la ley la habilitaría para tomar todas las decisiones que estime necesarias en relación al condominio, resolviendo prescindir del sistema de guardias del que hasta la fecha venían gozando.

Tal decisión, unilateral y arbitraria, expresan los recurrentes, contraviene lo dispuesto en los artículos 17 y 30 de la Ley N° 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria, y el propio Reglamento de Copropiedad, debidamente inscrito en el Conservador de Bienes Raíces, en el sentido que todo lo concerniente a la administración del condominio debe ser resuelto por los copropietarios en asamblea. Por otro lado, el argumento esgrimido por la recurrida de mantener personal de seguridad mientras duraran los trabajos y ampliaciones, es decir, de carácter transitorio en tanto exista tránsito de trabajadores ajenos al condominio, se contradice con la necesidad de mantener personal de seguridad por el tiempo que existan unidades sin vender, pues el movimiento de personas al interior se mantiene.

Adicionalmente refieren que la decisión impugnada los deja desprotegidos, pues no existe otro dispositivo, equipamiento o régimen de vigilancia, como cámaras, cercos eléctricos o apertura del portón exterior desde sus casas, que les entregue seguridad o la posibilidad de atender eventuales emergencias.

Por último, imputan a la inmobiliaria recurrida un afán de resarcirse y evitar costos inherentes a su giro, vulnerando los artículos 1, 14 y 1437 y siguientes del Código Civil y las obligaciones contraídas entre los contratantes.

Solicitan en la conclusión que se adopten las medidas necesarias para asegurar la debida protección de sus derechos, ordenando a la recurrida que se abstenga de efectuar modificaciones al régimen de seguridad hasta que no se tome la decisión en asamblea extraordinaria, con costas.

Segundo: Que, informando la recurrida, solicita el rechazo del recurso por las consideraciones que se indican.

En primer término, explica que el condominio que construyó, destinado a uso habitacional, está compuesto por 15 casas. A la fecha del informe se habían enajenado 6, correspondiendo a cada copropietario el 6.6% de los derechos del condominio. Al ser la inmobiliaria propietaria de 9 casas, le corresponde el 60% de tales derechos.

Refiere que del tenor de las escrituras de promesa y compraventa de los inmuebles, no es efectivo que el régimen de guardias del condominio haya sido una circunstancia esencial para la adquisición de los inmuebles, pues en tales documentos no existe siquiera mención a dicha circunstancia. Tampoco consta de la publicidad del proyecto que se haya ofrecido un régimen de seguridad.

Indica que la implementación de guardias las 24 horas del día surgió al momento de empezar la entrega de las casas vendidas, pues aún se estaban realizando trabajos y ampliaciones en el condominio que implicaban un tránsito de trabajadores ajenos a la comunidad, los que rondaban las casas vacías. De este modo, al cambiar dichas circunstancias, en abril del año pasado, y al no haber flujo de personas extrañas, la medida se hizo innecesaria, lo que además quedó demostrado con el informe de seguridad emitido por la Municipalidad de La Reina, de 28 de agosto de 2018, donde se establecieron los focos con déficit de seguridad, sustituyéndose el régimen de guardias las 24 horas, siguiendo las mismas recomendaciones del informe, manteniendo en cambio guardias diurnos de lunes a domingo, y la futura instalación de cerco eléctrico en toda la entrada principal del condominio así como cámaras de seguridad conectadas a una central de vigilancia permitiendo a los copropietarios conectarse a ella a través de una aplicación en sus teléfonos celulares siempre que cuenten con red de internet más el cambio de chapa en la puerta principal.

Las medidas señaladas, indica el informe, fueron comunicadas a los copropietarios, de manera que no es efectiva la falta de otro medio de vigilancia, cumpliendo los estándares de seguridad de la Unidad de Gestión Territorial de Organizaciones Comunitarias de la Dirección de Desarrollo Comunitario de la Municipalidad de La Reina.

Por otro lado, refiere que la inmobiliaria está habilitada para dictar el primer Reglamento de Copropiedad y para llevar a cabo las medidas tendientes al buen funcionamiento de la comunidad mientras no se lleven a cabo las Asambleas de Copropietarios. Por ello ha mantenido constantemente administradores del condominio, que han sucedido al designado en el Reglamento. Dentro de las decisiones administrativas, se decidió que la mantención de guardias las 24 horas del día era innecesaria e insostenible, pues el gasto ascendía a $2.583.000 mensuales.

En relación al llamado a Asamblea, señala que es obligatorio una vez que se haya enajenado el 75% de las unidades, lo que no ha sucedido, pero en todo caso, no se ha limitado ningún derecho de los recurrentes, pues ellos pueden ejercerlos de acuerdo al régimen de copropiedad inmobiliaria.

Sin perjuicio de lo dicho, plantea que son los actores quienes han realizado acciones ilegales en contra de su parte, celebrando una Asamblea Extraordinaria sin los quórums requeridos para sesionar – de 75%-, pues la inmobiliaria no concurrió, oportunidad en que resolvieron reincorporar al trabajo a guardias que ya habían sido separados de sus labores.

A modo de conclusión, señala que no se han hecho diferencias arbitrarias entre copropietarios y las decisiones respecto del condominio se han adoptado dentro de las facultades que la ley le otorga a la inmobiliaria.

Tercero: Que según dispone el artículo 17 de la Ley N° 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria, todo lo concerniente a la administración del condominio será resuelto por los copropietarios reunidos en asamblea, sin perjuicio de los demás mecanismos contemplados en la misma ley. Las sesiones de la asamblea serán ordinarias y extraordinarias. Las sesiones ordinarias se celebrarán, a lo menos, una vez al año, oportunidad en la que la administración deberá dar cuenta documentada de su gestión. Las sesiones extraordinarias tendrán lugar cada vez que lo exijan las necesidades del condominio o a petición del Comité de Administración o de los copropietarios que representen, a lo menos, el quince por ciento de los derechos en el condominio, y en ellas solo podrán tratarse los temas indicados en la citación. Por su parte, el artículo 19 de la misma normativa establece que las asambleas ordinarias se constituirán en primera citación con la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el sesenta por ciento de los derechos en el condominio; y en segunda citación, con la asistencia de los copropietarios que concurran, adoptándose en ambos casos los acuerdos respectivos por la mayoría absoluta de los asistentes.

Cuarto: Que también ha de tenerse en vista que el artículo 29 de la normativa en referencia, señala que el primer reglamento de copropiedad será dictado por la persona natural o jurídica propietaria del condominio, teniendo en consideración las características propias de este.

Por último, el artículo 30 de la ley señala que una vez enajenado el 75% de las unidades que formen parte de un condominio nuevo, el Administrador deberá convocar a asamblea extraordinaria la que se pronunciará sobre la mantención, modificación o sustitución del Reglamento.

Quinto: Como se advierte de las disposiciones transcritas, y dado que la recurrida solo ha enajenado el 40% de las unidades integrantes del condominio, no pesa sobre ella obligación de llamar a Asamblea de Copropietarios, sin perjuicio de su facultad, la misma que detentan los recurrentes, para que se constituya Asamblea, cumpliendo los quórums que la ley prevé para estos efectos así como los de votación, de manera que la comunicación que la inmobiliaria de dejar sin efecto la citación a Asamblea, se ajustó a las facultades que en su condición de propietaria de la mayoría de las unidades le corresponden.

Sexto: Que sin perjuicio de lo señalado, los hechos que darían sustento a la acción de protección no se condicen con los antecedentes aportados al recurso, pues no consta de ellos que junto con la celebración de la promesa de venta o con la suscripción del contrato definitivo respecto de cada unidad se haya obligado la inmobiliaria a proporcionar un sistema de seguridad, menos de las características que señala el recurso. Tampoco lo promueve y garantiza la publicidad existente para la venta de las viviendas.

De este modo, la obligación que se atribuye a la recurrida, de la que surgiría el derecho que se reclama, no ha sido establecida en antecedente alguno ni demostrada en el curso de esta acción. No existe, por ende, el derecho indubitado respecto del cual los actores reclaman protección, pero, en todo caso, la contratación y financiamiento de un sistema de seguridad privado dista con creces de las materias que han de ventilarse por esta vía cautelar de urgencia.

Séptimo: Que, por ende, existiendo amparo legal a la acción implementada por la recurrida, acordada por el organismo competente, aplicable a todos los propietarios, descarta toda conculcación al ejercicio de los derechos que se dicen amagados, de manera que no hay medida que esta Corte deba disponer.

Por estas consideraciones y lo dispuesto en el artículo 20 de la Constitución Política de la República y en el Auto Acordado de esta Corte sobre la materia, se rechaza el recurso de protección deducido contra Inmobiliaria Hacienda Las Palmas S.p.A.

Redacción de la Ministra Sra. Plaza.

No firma la Ministra señora Rojas, no obstante haber concurrido a la vista de la causa y acuerdo por encontrarse con feriado legal.

Rol Nº 67.276-2018.- Pronunciada por la Octava Sala de la Iltma. Corte de Apelaciones de Santiago, Presidida por la Ministra señora Marisol Rojas Moya e integrada por la Ministra señora Paola Plaza González y por el Abogado Integrante señor Rodrigo Asenjo Zegers.