Protección contra administración de la comunidad Edificio Plaza San Francisco

Santiago, treinta de Julio de dos mil diez.

VISTOS:

A fojas 31 comparece doña nombre reservado, abogado, domiciliada en domicilio reservado, deduciendo recurso de protección en contra de la administración de la comunidad Edificio Plaza San Francisco , sector A, ejercida por Inversiones Incova Limitada, y en contra de Ingeniería y Construcción nombre reservado y Compañía Limitada, ambas representadas por don nombre reservado, todos domiciliados en domicilio reservado de esta ciudad, por haber procedido dicha administración a suspender el servicio eléctrico de su oficina, ubicada en el lugar señalado como su domicilio, en forma ilegal y arbitraria.

Señala que por escritura pública de 20 de Noviembre de 2009 compró a Inversiones Incova Ltda. la señalada oficina y el estacionamiento nº 95 del edificio y que cuando quiso girar un cheque a nombre de la comunidad por el primer pago de gastos comunes, para ser depositado en la cuenta corriente bancaria de ella, como lo exige la Ley 19.537, el administrador don nombre reservado le indicó que debía hacerlo a nombre de Inversiones Incova Ltda. y que no estaba obligado a rendir cuenta ni a entregar documento alguno en sustento del cobro de tales gastos, invocando al efecto el Reglamento de Copropiedad; señala que dicho Reglamento fue redactado por la propia sociedad Incova como primer vendedor del edificio autodesignándose administrador y eximiéndose de la obligación de rendir cuenta a la comunidad, lo que vulnera la referida ley 19.537, sin que conste a la recurrente si existe dicha cuenta corriente. Añade que no prosperaron las conversaciones mantenidas con don nombre reservado, al cual fue derivado para solucionar las diferencias con la administración, hasta que el 5 de Mayo pasado, en circunstancias de que dejó aviso que iba a iniciar obras de habilitación de su oficina, la administración le cortó el suministro eléctrico, lo que se hizo sin aprobación previa del Comité de Administración, como exige el artículo 5 inciso 3º de la ley sobre Copropiedad Inmobiliaria, y hace presente que dicho Comité aún no existe en la comunidad. Agrega que en respuesta a esta situación, el recurrido le envió copia del Reglamento de Copropiedad cuyo artículo 6º transitorio faculta a Incova Ltda. para disponer el corte de energía eléctrica a las unidades morosas en el pago de gastos comunes sin necesidad de autorización.

Aduce la actora que no puede efectuar el pago del consumo eléctrico porque le exigen el pago total de los gastos comunes, en los que se incluye el agua potable, también morosa y en mayor cantidad, porque el acreedor del pago de electricidad no es la administradora, y porque no se le ha hecho llegar las facturas tributarias respectivas que necesita para agregarlas a su contabilidad.

Atendido lo expuesto alega la recurrente que el administrador, Inversiones Incova Ltda., ha incurrido en un acto ilegal y arbitrario, por que ante un incumplimiento, no pago de gastos comunes por varios meses, utilizó una vía no prevista ni autorizada en la ley, como lo es el corte de la energía eléctrica, como también la sociedad Ingeniería y Construcción nombre reservado y Cía. Ltda. al no emitir las facturas como documento tributario de cobro, por lo que estima no estar obligada al pago del servicio.

Invocando la vulneración de su derecho de propiedad, garantizado en el artículo 19 nº 24 de la Carta Fundamental, sobre la oficina 622 del inmueble, al perturbar y en parte privarla del uso de ella al cortarle el suministro eléctrico, termina solicitando se declare que la sociedad Incova Ltda. no está facultada para hacerlo sin autorización del Comité de Administración y sin que Ingeniería y Construcción nombre reservado y Cía. Ltda. acompañe la documentación tributaria necesaria para proceder al pago, con costas.

A fojas 47 informa al tenor del recurso interpuesto don nombre reservado, en representación de las dos sociedades recurridas, solicitando el rechazo del mismo, con costas.

Se refiere, en primer término, a la particularidad del edificio Plaza San Francisco, en cuanto a contar con un solo empalme eléctrico a través del cual se suministra la energía eléctrica a todas las unidades y bienes comunes y al cual están unidos dos grupos electrógenos que funcionan en caso de corte o suspensión del servicio, existiendo un remarcador de consumo para cada unidad. Añade que la administración cobrará mensualmente a cada unidad su respectivo consumo, según tarifa señalada por la compañía de distribución eléctrica, y el saldo no cobrado como consumo particular corresponde a gasto común. En este caso se contrató el suministro con Chilectra S.A. la que provee la energía eléctrica a cada unidad de oficina del edificio.

Hace presente que conforme al Reglamento de Copropiedad, artículo 3º transitorio, hasta que el Servicio de Impuestos Internos autorice a la comunidad para timbrar facturas o hasta la celebración de Asamblea extraordinaria de copropietarios, la sociedad Ingeniería y Construcción nombre reservado y Cía. Ltda. prestará servicio de funcionamiento, cuidado y suministro de petróleo para el sistema electrógeno y los gastos de mantención o de reparación, serán de cargo de la administración.

Sostienen las recurridas que desde que la señora nombre reservado compró la oficina 622, Incova Ltda., como encargada de la administración del edificio, ha estado pagando a Chilectra y a Aguas Cordillera y cobrando el reembolso de los consumos particulares de electricidad y agua potable a los copropietarios, sin que hasta ahora, 7 meses después, la recurrente haya hecho pago alguno por tales conceptos.

Por ello, estima que no es aplicable en este caso el artículo 5 inc. 3º de la Ley 19.537.

Invoca, por último, el artículo 6º transitorio del Reglamento de Copropiedad según el cual mientras Inversiones Incova administre el condominio, podrá disponer el corte de la energía eléctrica a una unidad morosa en el pago de los gastos comunes o de sus respectivos consumos de agua potable o energía eléctrica, sin necesidad de autorización del Comité de Administración.

A fojas 55 se ordenó traer los autos en relación.

CONSIDERANDO:

1º) Que el recurso de protección que establece el artículo 20 de la Carta Fundamental constituye una acción de carácter cautelar destinada a obtener el restablecimiento del imperio del derecho y asegurar la debida protección del afectado cuando a consecuencia de algún acto u omisión ilegal o arbitrario sea privado, perturbado o amenazado en ejercicio legítimo de los derechos y garantías consagrados la Constitución y que allí se señalan.

En el presente caso doña nombre reservado denuncia como acto ilegal y arbitrario el corte del suministro de energía eléctrica de que ha sido objeto la oficina de que es dueña ubicada en el edificio perteneciente a la comunidad administrada por la recurrida, Sociedad Inversiones Incova Limitada.

Alega que esta medida, adoptada por el no pago de gastos comunes, contraviene la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria Nº 19.537, la que permite dicho corte sólo con la autorización del Comité de Administración, y que no ha podido efectuar el pago por que el acreedor del consumo de electricidad, Sociedad Ingeniería y Construcción nombre reservado y Compañía Limitada no acompaña las respectivas facturas.

2º) Que consta de autos que doña nombre reservado compró a Inversiones Incova Limitada, por escritura pública de 20 de Noviembre de 2009, la oficina 622 y estacionamiento 95 del edificio Plaza San Francisco ubicado en domicilio reservado de la comuna de Vitacura, y que a la fecha de la compraventa, el edificio se regía por el Reglamento de Copropiedad contenido en escritura pública de 18 de Noviembre de 2008, debidamente inscrita.

La compradora debió conocer el texto de este Reglamento y sus estipulaciones con anterioridad a la suscripción del contrato de compraventa, lo que importa la aceptación de su contenido. Su calidad de abogado no admite duda al respecto.

3º) Que tratándose de un edificio recién construido, siendo Inversiones Incova Ltda. primera vendedora, los artículos transitorios del Reglamento de Copropiedad reflejan esta realidad al establecer que mientras no se realice la primera asamblea de copropietarios, el edificio será administrado por dicha sociedad, o por la persona natural o jurídica que ella designe, y estará eximida de rendir cuenta al final de su administración; que en dicha asamblea se designará al administrador y al Comité de Administración; que la sociedad Ingeniería y Construcción nombre reservado y Cía. Ltda. prestará los servicios de funcionamiento y cobro del servicio eléctrico incluido el suministro de petróleo para el sistema electrógeno, y que la administradora podrá disponer el corte de energía eléctrica a una unidad morosa en el pago de gastos comunes o de sus respectivos consumos de agua potable o energía eléctrica sin necesidad de autorización del Comité de Administración.

4º) Que no está discutido que la comunidad dueña del edificio en el que la recurrente es comunera no ha realizado la primera Asamblea de Copropietarios y, por lo tanto, aún no cuenta con Comité de Administración.

5º) Que consta de los antecedentes consignados en el Reglamento de Copropiedad, Título Cuarto, que el edificio en cuestión cuenta con un solo empalme eléctrico a través del cual se suministra energía a todas las unidades y bienes de propiedad común, al cual están unidos dos grupos electrógenos, y que cada unidad tiene un remarcador de consumo de electricidad el que se cobrará mensualmente por la administración según la tarifa que señala la compañía de distribución eléctrica.

Las recurridas han acompañado antecedentes documentarios en los que consta que Inversiones Incova Ltda. ha efectuado el pago del consumo eléctrico del edificio Plaza San Francisco a Chilectra S.A. correspondiente a los meses de Noviembre de 2009 a Mayo de 2010, inclusive.

Por consiguiente, el cobro de energía eléctrica que se formula a la recurrente incluido en los gastos comunes constituye un reembolso de lo ya pagado por la administración del edificio a la compañía distribuidora por el consumo particular de la oficina 622 perteneciente a la señora nombre reservado.

6º) Que la recurrente reconoce no haber pagado los gastos comunes, incluido el consumo de energía eléctrica que le corresponde, desde la fecha de compra del inmueble, Noviembre de 2009, a la fecha de interposición del recurso, 20 de Mayo de 2010, y reconoce asimismo que tampoco ha pagado el consumo de agua potable, señalando que la deuda por este concepto es aún mayor.

Esta circunstancia la coloca en la situación de no estar ejerciendo en forma legítima el derecho de propiedad cuyo amparo pretende y que estima vulnerado por las recurridas. La falta de entrega de facturas o documentación tributaria que invoca la actora para justificar su morosidad no la legitima en el ejercicio de su acción.

7º) Que, en consecuencia, no se encuentra establecido un actuar ilegal o arbitrario de las recurridas, como tampoco que la actora se encuentre legitimada para ejercer la acción cautelar interpuesta, conclusión que obliga al rechazo del presente recurso de protección.

Por estas consideraciones, y de conformidad a lo dispuesto en el artículo 20 de la Constitución Política de la República y Auto Acordado de la Excma. Corte Suprema sobre Tramitación y Fallo del Recurso de Protección, SE RECHAZA, el recurso interpuesto a fojas 31 por doña nombre reservado, con costas.

Regístrese y archívese, en su oportunidad.

Nº 1876-2010.

Pronunciada por la Cuarta Sala de la Iltma. Corte de Apelaciones de Santiago, presidida por el Ministro señor Patricio Villarroel Valdivia e integrada por la Ministro señora Pilar Aguayo Pino y la Abogado Integrante señora Claudia Chaimovich Guralnik.