Protección contra SECRETARÍA REGIONAL MINISTERIAL DE BIENES NACIONALES DE LA REGIÓN DE ATACAMA

Copiapó, a once de mayo de dos mil veintidós.

VISTOS:

Primero: Que en folio 1, comparece don nombre reservado, abogado en representación de ECOPUERTOS S.A., rol único tributario N° 76.167.328-9, representada por doña nombre reservado, cédula nacional de identidad N° RUT reservado, domiciliados en domicilio reservado, Región Metropolitana, deduciendo recurso de protección en contra de la SECRETARÍA REGIONAL MINISTERIAL DE BIENES NACIONALES DE LA REGIÓN DE ATACAMA, representada por don nombre reservado, abogado, cédula nacional de identidad número N°RUT reservado, con domicilio en domicilio reservado.

Expone que la recurrida dictó la Resolución (Exenta) N°474, de fecha 22 de diciembre de 2021, notificado mediante Ordinario N°3771 con la misma fecha, en que se declara de manera irregular e intempestiva el término administrativo y archivo del expediente respecto de un inmueble que había sido otorgado en arriendo de forma previa por medio de un acto administrativo de carácter terminal, lo que estima, vulneraría el principio de confianza legítima, y el deber de actuación coherente por parte de los órganos de la administración del Estado, tratándose de un acto arbitrario e ilegal, que afecta las garantías constitucionales contempladas en el artículo 19 ordinales segundo, tercero, vigésimo primero y vigésimo cuarto de la carta fundamental.

Estima la parte recurrente, transgredidas la razonabilidad y proporcionalidad de las actuaciones de los órganos de la administración, emanadas de la dictación el 27 de julio de 2017, del acto terminal correspondiente a la Resolución E-29965 en que acepta la solicitud de arriendo de inmueble fiscal para el desarrollo de un puerto mecanizado.

Estima que luego, de forma anómala, se deja sin efecto el acto administrativo terminal que aceptó el arriendo, ordenando poner término al expediente de arriendo una vez resuelta la fase recursiva, siendo que su representada otorgó el vale de vista dentro del plazo por el monto fijado para formalizar el arriendo del inmueble fiscal.

Refiere que el acto cuestionado, carece de la motivación exigida por la ley 19.880, poniendo término al procedimiento por una vía distinta a la legalmente contemplada, argumentándose el Plan de Gestión Territorial liderado por el Ministerio de Bienes Nacionales que incluiría al inmueble dado de forma previa en arriendo.

Refiere que Ecopuertos S.A. es titular de una concesión marítima mayor, y que el 2012 comenzó a elaborar un proyecto para la construcción y operación de un muelle mecanizado para el embarco de graneles (hierro), mediante el atraque de embarcaciones mayores de hasta 90.000 TRG y una boya de amarre para naves de hasta 90.000 TRG, obteniendo la respectiva concesión marítima mayor mediante Decreto Supremo Nº 273, de fecha 21 de septiembre del 2020, del Ministerio de Defensa Nacional, sobre un sector de terreno de playa, fondo de mar y porción de agua en el lugar denominado Punta Zorro, Puerto Calderilla, comuna de Caldera, provincia de Copiapó. Región de Atacama, concesión que se individualizaría en la ubicación señalada en el plano 234-14-S, visado por la Autoridad Marítima de Caldera, para lo cual el 16 de febrero de 2017 pidió en arriendo terreno fiscal al Ministerio de Bienes Nacionales, contiguo a la concesión sirviendo de “Acopio para el mineral para embarque portuario”, siendo esencial para llevar a cabo el proyecto, solicitud de expediente de arriendo 3AR7558 respecto del inmueble ubicado en domicilio reservado, Provincia de Copiapó, Región de Atacama, Plano Ministerial N° 03102-1315 C.R. Rol de Avalúo 2451-1, notificándosele la Resolución NºE-29965 el 27 de julio de 2017, que había aceptado la solicitud, recayendo en terreno de 63.000 metros cuadrados aproximados, informándoseles de las condiciones y cláusulas esenciales, y estableciéndose un valor total de $ 206.135.985 CLP, pagadero en 60 cuotas de $ 3.435.600 CLP mensuales, debiendo constituir garantía por este último monto, equivalente a un período de renta, por un plazo de al menos 62 meses corridos.

Luego se afirma por la recurrente de protección, que el 7 de agosto de 2017 interpuso recurso de reposición y en subsidio jerárquico en contra de la Resolución E-29965, por existir una discordancia en relación al valor del arriendo del artículo 69 del D.L N°1939 de 1977, ambos fueron rechazados. El de reposición, mediante Resolución Exenta N°499 de fecha 26 de septiembre de 2017 por parte de la Secretaria Regional Ministerial, y el jerárquico por Resolución Exenta N°145 de fecha 31 de enero de 2020 del Ministerio de Bienes Nacionales, siendo notificada la última mediante ordinario N°1858 de fecha 7 de julio de 2020. Expone que ambos recursos, tardaron aproximadamente 3 años en ser resueltos.

Señala que resueltos los recursos, dentro de plazo, su representada aceptó todas las condiciones y obligaciones estipuladas en la Resolución E- 29965 de fecha 27 de julio de 2017, otorgando vale vista bancario N°051805-3 del Banco de Chile a favor del Ministerio de Bienes Nacionales por un monto de $ 3.435.600 pesos.

Expone que mediante Resolución Exenta N° 474 de fecha 22 de diciembre de 2021, la recurrida pone término al expediente de arriendo, fundado ello en que no se le había otorgado ningún derecho a su parte, y que el Plan de Gestión Territorial liderado por el Ministerio de Bienes Nacionales, incluiría el inmueble dado en arriendo.

Arguye la parte que acciona de protección, que la demandada incurrió en un trato discriminatorio y arbitrario al poner término al expediente sobre arriendo de inmueble fiscal, generando un trato no igualitario, sin considerar que se trataba de un proyecto del 2012, dictándose la Resolución NºE-29965 de fecha 27 de julio de 2017, según el artículo 67 del DL de 1939.

Agrega que la recurrida previa dictación del acto administrativo terminal substanció el procedimiento administrativo conforme al artículo 18 inciso 2° de la LBPA, a fin de generar la Resolución NºE-29965 de fecha 27 de julio de 2017, que corresponde a un acto terminal, que fue ignorado por el acto cuestionado.

Afirma que la regla general es que los arriendos se asignen de manera directa, y que la decisión de la recurrida, corresponde a una discriminación arbitraria, donde normalmente se llena una solicitud, y luego la autoridad realiza un examen de admisibilidad, determina la renta, analiza la pertinencia y el interés fiscal, la viabilidad del inmueble fiscal, la capacidad de pago, notifica la aprobación de la solicitud y las condiciones del arriendo, se entrega la garantía, y dicta la resolución que concede el arriendo.

Estima luego la actora, que cumplió tales etapas, y califica de arbitrario y desproporcionado el término anticipado, señalando que se hará un procedimiento de licitación de concesión de uso oneroso.

El recurso en esta parte asevera que el acto impugnado carece de motivación, transgrediendo los artículos 3, 11 y 41 inc.4 de la Ley 19.880, al afectar sus derechos como particular, por lo que se trataría de una decisión ilegal o arbitraria, provocándole perjuicios a su parte, al no expresar motivos fundados, desconociendo el acto administrativo terminal del procedimiento que aceptó el arriendo, citando el Plan de Gestión Territorial, que le es desconocido, tratándose de una decisión desproporcionada e irracional, que afecta en la esencia su proyecto, pues, el terreno serviría para el acopio de materiales, asevera vulneró su garantía al debido proceso del artículo 19 N°3 inciso quinto de la norma fundamental, y ha afectado el principio de confianza legitima, convirtiéndose en una revocación del acto que en su oportunidad le constituyó derechos favorables.

Se señala por la accionante de protección, que los actos de contenido favorable no pueden ser dejados sin efecto por la autoridad administrativa por razones de oportunidad o conveniencia. Asevera que el acto transgredió el debido proceso al extinguir un acto administrativo de carácter favorable por medio de una manera en que la ley determina otra forma de extinción, vulnerando el principio de confianza legítima y el de terceros de buena fe.

Refiere seguidamente el libelo de protección, que el acto cuestionado, señala que de acuerdo con el Plan de Gestión Territorial liderado por el Ministerio de Bienes Nacionales se habría incluido el inmueble dado de forma previa en arriendo a su parte, sin observar que un límite para la actuación administrativa es la prohibición de retroactividad salvo cuando produzca efectos favorables en el interesado, conforme el artículo 52 de la LBPA, y los dictámenes N° 47.367, de 2015; y N° 2.036, de 2016 de la Contraloría General de la República, no siendo aplicable Plan de Gestión Territorial liderado por el Ministerio de Bienes Nacionales, dado que claramente sus efectos serían retroactivos y producirían efectos desfavorable en Ecopuertos S.A.

Añade la parte que comparece invocando protección constitucional, que el acto impugnado vulnera su derecho a desarrollar actividades económicas del artículo 19 N°21 de la Constitución, al imponer por la vía administrativa bajo la fórmula de término del procedimiento, cargas y restricciones a la libertad económica, no cumpliendo con la exigencia de ser fijadas por materia de ley.

Estima tal parte, que igualmente se transgrede el derecho de propiedad al entorpecer gravemente el proyecto de su representada, no pudiendo dar cumplimiento con el Decreto Supremo N° 273 de 2020, que otorgó la concesión marítima y que establece una serie de obligaciones que se deben cumplir dentro de plazos, lo que le originará graves perjuicios económicos, transgrediendo los derechos favorables creados por la Resolución NºE-29965 de fecha 27 de julio de 2017, los que ingresaron a su patrimonio y se encuentran protegidos por la garantía del dominio, convirtiéndose en intangibles, y otorgan estabilidad al acto administrativo en cuestión y seguridad jurídica.

Esgrimiendo la normativa, doctrina y jurisprudencia que estima aplicable, solicita que se declare ilegal y arbitrario el actuar de la recurrida, por afectar las garantías constitucionales de los numerales 2, 3 incisos 5º, 21 y 24 del artículo 19 de la Constitución relacionados con el artículo 19 N°26 del mismo cuerpo legal; y que se ordene a la recurrida a dejar sin efecto la Resolución (Exenta) N°474, de fecha 22 de diciembre de 2021, dado que no se condice con los antecedentes que constan en el expediente administrativo, vulnera gravemente las garantías constitucionales antes referidas.

Además, que se ordene a la recurrida dar cumplimiento a la obligación contraída mediante la Resolución NºE-29965 de fecha 27 de julio de 2017 que da en arriendo el inmueble fiscal a su representada, y adoptar las medidas que estime pertinente para el restablecimiento del derecho, con costas A su presentación, agrega:

1. Resolución NºE-29965 de fecha 27 de julio de 2017, de la Secretaría Regional Ministerial de Bienes Nacionales de Atacama.

2. Resolución Exenta N° 499 de 26 de septiembre de 2017 de la Secretaría Regional Ministerial de Bines Nacionales de Atacama.

3. Resolución Exenta Nº 145 de 2020 del Ministerio de Bienes Nacionales.

4. Carta de Aceptación de Arriendo de fecha 29 de julio de 2020 ingresada por Ecopuertos S.A. ante la Secretaría Regional Ministerial de Bienes Nacionales de Atacama, adjuntándose garantía mediante vale vista bancario equivalente a $3.435.600 CLP.

5. Resolución Exenta N° 474 de 22 de diciembre de 2021 de la Secretaría Regional Ministerial de Bienes Nacional de Atacama.

6. Decreto Supremo Nº 273, de fecha 21 de septiembre del 2020, del Ministerio de Defensa Nacional.

Segundo: Que en el folio 11, y con fecha 20 de febrero del 2022, la recurrida evacúa informe, indicando que el 16 de febrero del 2017, se ingresó a la plataforma Sistred expediente de arriendo N°3AR7558, solicitado por la actora, respecto del inmueble fiscal ubicado en Sector Punta Padrones, comuna Caldera, Provincia de Copiapó, Región de Atacama, Plano Ministerial N°03102-1315 C.R. Rol Avalúo 2451-1, con la finalidad de efectuar proyecto de “Acopio de mineral para embarque portuario”.

Indica que durante la tramitación del procedimiento, mediante el Ordinario N° E-29965 de 27 de julio de 2017, que notifica la aprobación y condiciones de la solicitud, se informó el valor total del canon $ 206.135.985 pagadero en 60 cuotas de $ 3.435.600, debiendo la solicitante constituir garantía ascendente al valor de una renta, entregando plazo de 7 días hábiles para aceptar las condiciones.

Refiere que el 7 de agosto del 2017, la recurrente interpone recurso de reposición con jerárquico en subsidio en contra del ordinario, impugnando el valor determinado, y con ello, el monto de la garantía.

Señala que mediante resolución exenta N°499 de 26 de septiembre de 2017, notificada a la recurrente por ordinario N°2666 de 17 de octubre de 2017, se rechaza el recurso de reposición, y elevan los antecedentes al Ministerio de Bienes Nacionales por Ordinario N°2687 de 17 de octubre de 2017, para resolver el recurso jerárquico.

Sostiene que por Ordinario N°2334, de 8 de agosto de 2019, se le reiteró al Ministerio de Bienes Nacionales la necesidad de resolver el recurso, resolviéndolo por Resolución Exenta N°145 de 31 de enero del 2020, que rechaza el recurso, notificándose por ordinario N°1858, de 7 de julio del 2020.

Informa que el 29 de julio del 2020, la recurrida acepta las condiciones del contrato, acompañando boleta de garantía.

Expone que en el nombre reservado de Gestión Territorial, liderado por el Ministerio de Bienes Nacionales, que tiene el propósito de administrar y disponer del patrimonio fiscal, generando un impulso para la economía nacional y regional mediante licitación pública, siendo la regla general de enajenación, que permite a todos participar en igualdad de condiciones, incorporando al inmueble objeto del arriendo entre aquellos a licitar mediante la modalidad de concesión onerosa, por lo que se resuelve declarar el término administrativo del expediente de arriendo mediante Resolución Exenta N°474, de 22 de diciembre de 2021, notificada por Ordinario N°3771 de la misma fecha.

Niega que en el expediente de arriendo se haya dictado acto administrativo final, salvo la resolución impugnada a través de la presente acción de protección, y especifica que el Ordinario N°29965 de 27 de julio de 2017, no tiene naturaleza jurídica de resolución, sino que de “oficio de mero trámite” (sic), o acto preparatorio para la decisión final, cuyo objeto fue notificar las eventuales condiciones de un arriendo, sin generar derechos permanentes. Sostiene tal aseveración en los artículos 18, 34 de la Ley N°19.880, Decreto Ley N°1939/77 y Resolución Exenta N°150 de 24 de febrero del 2021, que aprueba Manual de Arriendo del Ministerio de Bienes Nacionales. Agrega que la única forma de constituir un arrendamiento de un predio Fiscal es a través de la dictación de una resolución administrativa que con consideraciones de derecho y hecho, lo otorga, conteniendo la totalidad de estipulaciones del mismo. Concluye que el actor al no mediar acto administrativo de termino del procedimiento, solo tenía una mera expectativa.

Asevera que el servicio actuó dentro de la órbita de sus competencias de conformidad al artículo 1 del Decreto Ley N°1939 de 1977, que establece que el Ministerio de Bienes Nacionales tiene potestades discrecionales, y que la resolución cuestionada, se motivó en la incorporación del inmueble en el Plan de Gestión Territorial, por su alta plusvalía y carácter estratégico, y a fin de dar mayor transparencia al proceso de asignación, mediante la modalidad de concesión de uso oneroso, constituyendo una causa sobreviniente que impidió otorgar el arrendamiento.

Agrega que el Plan de Gestión Territorial, permite ofertar inmuebles fiscales prescindibles, para lo cual se analizó la disponibilidad de estos, para responder a la demanda, para lo cual se realizó estudio sobre los usos y aptitudes de estos. Agrega que en materia de enajenación y administración de bienes del Estado, la regla general es la oferta pública, siendo la excepción la concesión directa y el arriendo.

Afirma que la resolución exenta N°474 de 22 de diciembre de 2021, de conformidad al artículo 3 de la Ley N°19.880, goza de presunción de legalidad, imperio y exigibilidad, encontrándose debidamente motivado y al alero del principio de juridicidad y racionalidad, dictada con apego a la normativa vigente.

Niega la vulneración de derechos imputada, por cuanto el recurrente solo tenía una mera expectativa, y respecto del desarrollo de actividad económica, asevera que este puede participar en el proceso de licitación pública en igualdad de condiciones, pudiendo adquirir un derecho real sobre la cosa, y no una personal.

En conclusión, pide el rechazo del recurso por no existir acto ilegal o arbitrario que prive o amenace las garantías constitucionales del recurrente.

Con fecha 21 de abril de 2022 se procedió a la vista del recurso, concurriendo a alegar ambas partes, quedando la causa en estudio y luego en estado del acuerdo del que se da cuenta seguidamente.

Tercero: Que como lo ha declarado persistentemente esta Corte, la acción de protección de garantías constitucionales consagrada en el artículo 20 de la Constitución Política de la República, constituye una acción de naturaleza cautelar, destinada a amparar el legítimo ejercicio de las garantías constitucionales que esa misma disposición enumera, mediante la adopción de medidas de resguardo que se deben tomar ante un acto u omisión arbitrario o ilegal que impida, dificulte o perturbe ese ejercicio, y por lo tanto requiere que el afectado y quien ocurre en busca de la corrección del actuar vulnerante, tenga uno o más derechos incorporados en su patrimonio, de carácter indubitado y sin lugar a dudas de que efectivamente está en tal condición de exigibilidad erga omnes, de modo que aparezca claro que es lo afectado por la eventual acción u omisión ilegal o arbitraria, y de allí que sea procedente que la jurisdicción competente le brinde la protección invocada.

Cuarto: Que en la especie la aludida incorporación del derecho adquirido, la sustenta la parte que recurre en el acto que formalmente la administración denominó Ordinario N° E-29965 de 27 de julio de 2017, que la recurrida estima corresponde a una Resolución Exenta, y a la que las partes de la litis le otorgan diversos efectos sosteniendo la parte que acciona el carácter de acto terminal de un proceso administrativo, sosteniendo por el contrario la recurrente, tratarse de un acto de trámite.

Quinto: Que para una primera aproximación al asunto, cabe consignar que al tiempo de reglar las condiciones y forma en que se entrega en arrendamiento un inmueble fiscal, el legislador en el Decreto Ley 1.939 de 1977 establece lo siguiente: “Artículo 66.- El uso y goce de bienes del Estado sólo se concederá a particulares mediante los respectivos contratos de arrendamiento, salvo las excepciones legales. Estos contratos se regirán especialmente por lo dispuesto en esta ley”. “Artículo 67.- La resolución o decreto que disponga el arrendamiento contendrá las cláusulas del contrato, el que se perfeccionará por el solo hecho de transcurrir quince días de su notificación al arrendatario sin que éste haya formulado reparos. En casos calificados y siempre que las circunstancias lo aconsejen, el decreto o resolución dispondrá la suscripción de un instrumento separado que contendrá las cláusulas del contrato”. “Artículo 68.- En todo contrato de arrendamiento se entenderán incorporados, sin necesidad de mención expresa, todos los derechos, obligaciones y prohibiciones establecidos en este párrafo y sus Reglamentos. En estos contratos se entenderá implícitamente reconocida por el arrendatario la facultad del arrendador de poner término anticipado al contrato en la forma, en los casos y demás circunstancias a que se refieren los artículos siguientes. En todo contrato de arrendamiento se podrá insertar cualquiera otra cláusula que se estime conveniente al interés fiscal”

Sexto: Que tenemos entonces que el legislador dispuso que la relación jurídica corresponde a un arrendamiento, que el mismo sólo puede disponerse en una resolución o decreto, que la relación jurídica se perfecciona transcurridos quince días desde la notificación de la resolución o decreto al arrendatario sin que este formule reparo y que solo si el mismo instrumento administrativo lo dispone, será menester suscribir un instrumento diverso que contenga las cláusulas del contrato, de lo que sigue que el contrato lo constituye el acto administrativo y no el instrumento que suscriban ambas partes, y que a tal contrato – el acto administrativo según lo precedentemente concluido – se entienden incorporados sin necesidad de mención expresa, todos los derechos, obligaciones y prohibiciones establecidos en el párrafo III del Título II del mentado Decreto Ley 1.939, por lo que las carencias formales que el acto administrativo eventualmente pudiese tener, no menoscaban sus carácter de instrumento contenedor del contrato de arrendamiento.

Séptimo: Que sin embargo es preciso con todo, dilucidar qué es jurídicamente el llamado por la administración Ordinario N° E-29965 de 27 de julio de 2017, y si efectivamente corresponde a aquel acto administrativo que en la especie constituye el arrendamiento dispensado por la administración a la parte que recurre, estableciéndose por lo pronto que en lo formal no parece serlo, desde que la administración no lo consigna como Resolución y Decreto, y teniendo presente que no tenemos razones para suponer que ya en aquella época pudieran estar la administración y el particular ahora recurrente conflictuadas, por lo que no se avizora razón para que la administración pudiera estar interesada en denominar de modo equivocado como ordinario, lo que correspondía a un resolución concesora de un arrendamiento de inmueble fiscal, adicional a lo cual, es menester considerar que al singularizar la materia del ordinario, la administración señala que tiene por objeto comunicar condiciones y no aprobar el arrendamiento, consagrarlo o convenirlo.

Octavo: Que en tal sentido aparece más razonable suponer que el mentado ordinario corresponde a una etapa precontractual, desde que el mismo documento va acompañado de un formulario que el ordinario exhorta al peticionario suscribir para continuar con la tramitación, concepto que se vería confirmado por dos razones de consideración, la primera que el legislador del Decreto Ley 1.939 establece que el perfeccionamiento de la relación contractual se produce solo si el arrendatario no formula reparos de ninguna especie, cuestión que en la situación que nos convoca no acaeció, desde que ambas partes están contestes en que la parte solicitante del alquiler del bien fiscal, efectivamente impugnó la renta dispuesta en el ordinario de marras, reparo que por si solo determina que la existencia de tal acto administrativo no pudo consolidar por si solo el arrendamiento; siendo la segunda consideración a tener en cuenta que a la data del acto administrativo que a juicio de la recurrente constituiría el acto terminal que contiene el arrendamiento y le genera los derechos adquiridos en que sustenta su acción, regía el Manual de Arriendo del Ministerio de Bienes Nacionales aprobado por Resolución Exenta N° 2.127 de fecha 10 de septiembre de 2015 de la Subsecretaria de Bienes Nacionales, que se mantuvo vigente hasta febrero de 2021, disponiendo tal manual lo siguiente: “Sin perjuicio de los formatos tipo que se acompañan al presente Manual, las siguientes menciones deberán insertarse en toda resolución de arrendamiento: 1. Individualización del arrendatario. En la resolución se debe individualizar al arrendatario, si es persona natural, con nombres y apellidos, estado civil, nacionalidad, profesión u oficio, RUT y domicilio. Si se trata de una persona jurídica, deberá ser individualizada con el nombre y/o denominación y categorización de la persona jurídica, su giro o la actividad a la que se dedica, fecha y lugar de constitución, RUT y domicilio, los nombres y apellidos de su(s) representante(s) legal(es), nacionalidad, profesión u oficio de este(os) último(s), RUT y domicilio. 2. Individualización del inmueble. La individualización del inmueble deberá comprender su ubicación completa, incluyendo calle, número, departamento sitio, hijuela, lote o manzana, villa o condominio, parcela, fundo, comuna, ciudad y región, según sea el caso y según se trate de un inmueble urbano o rural. Además deberá indicarse la superficie que comprende, el detalle de la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, el Rol que tenga asignado por el Servicio de Impuestos Internos, el avalúo fiscal vigente, el número de Plano cuando corresponda y sus deslindes. Para el arriendo de letreros camineros, puestos de venta, antenas de telecomunicaciones, extracción de áridos, veranadas, circos, ferias de entretención u otros similares, se identificará la superficie de acuerdo con las instrucciones impartidas en Manual de Normas Técnicas de Mensura del Ministerio de Bienes Nacionales. 3. ID Catastral. Toda resolución de arriendo deberá incorporar el ID catastral correspondiente al inmueble, según conste en el Sistema de Catastro.4. Uso o destino del inmueble. La resolución que conceda el arrendamiento deberá señalar con precisión el uso o destino que se dará al inmueble y dispondrá la prohibición de dar otros usos diversos al autorizado. Como norma general, se establecerá asimismo la prohibición de ceder bajo cualquier forma el arriendo, otorgar comodato, subarriendo u otras figuras similares respecto del mismo, respecto de todo o parte del o los bienes arrendados.5. Plazo del contrato. La resolución de arriendo se sujetará al plazo determinado por el comité consultivo, el cual a su vez no podrá exceder los límites legales establecidos en el Decreto Ley 1939, esto es, no se podrán disponer plazos de arriendo que excedan de 5 años tratándose de inmuebles urbanos y de 10 años tratándose de inmuebles rurales. 6. Renta de arrendamiento. Como regla general, la renta de arrendamiento del inmueble fiscal se fijará en pesos y deberá corresponder al valor más alto que resulte de la comparación entre 6% de la Estimación Comercial y el 8% del Avalúo Fiscal. Lo anterior es sin perjuicio de otras formas de determinación de renta, para los casos especiales de arriendo ya detallados en el presente manual. Con todo, en ningún caso la renta de arrendamiento anual podrá ser inferior al 8% del avalúo fiscal. 7. Períodos, fecha y lugar de pago de la renta. Por regla general el período de pago determinado para la renta de arrendamiento será mensual. Podrán plantearse excepciones en casos justificados, como por ejemplo, cuando se trate de localidades apartadas o muy distantes de los centros de pagos establecidos. Lo anterior es sin perjuicio de los casos en que el arriendo se pacte normalmente por periodos trimestrales, semestrales o anuales. La renta se pagará por períodos anticipados, los 5 primeros días de cada período de pago y la resolución de arrendamiento deberá establecer el o los lugares de pago de la renta y el procedimiento para efectuarlo. 8. Reajustabilidad automática de la renta. La renta de arrendamiento se reajustará en forma automática en la misma proporción que varíe el reavalúo del SII que afecte a la propiedad. 4. De acuerdo con el Art. 25 de la Ley 17.235, las rentas de arrendamiento se reajustarán semestralmente el 1o enero y el 1o de julio de cada año, en el mismo porcentaje que experimente la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) ocurrido en el semestre inmediatamente anterior a aquel en que deban regir los avalúos reajustados. Corresponderá al Nivel Central actualizar las rentas de arrendamiento en el Sistema de Control de Pago de Arriendo, en las fechas señaladas. Sin perjuicio del reajuste señalado en los párrafos anteriores y teniendo presente que la renta anual de arrendamiento debe ser el valor más alto de la comparación entre 6% del valor de la estimación comercial y el 8% del Avalúo Fiscal, cuando tenga lugar un reavalúo por una disposición legal, deberá ésta siempre incrementarse automáticamente en el mismo porcentaje prefijado sobre el nuevo avalúo, correspondiendo verificar que la renta de arrendamiento cumpla lo dispuesto en el inciso primero del artículo 69 del DL 1939, es decir, la renta anual de arrendamiento no podrá ser inferior al 8% del avalúo fiscal. 4 Ley 17.235 art. 25: “Los avalúos de los bienes raíces agrícolas y no agrícolas y los montos exentos, vigentes al 31 de diciembre y al 30 de junio de cada año, se reajustarán semestralmente a contar del 1o de enero y 1o de julio, respectivamente, en el mismo porcentaje que experimente la variación del Índice de Precios al Consumidor, calculado por el Instituto Nacional de Estadísticas, en el semestre inmediatamente anterior a aquel en que deban regir los avalúos reajustados. 9. Reajuste de la renta en caso de mora. La renta de arrendamiento, en caso de mora, atraso o simple retardo, se reajustará en la misma proporción en que haya variado el IPC, entre el mes calendario anterior a aquel en que debió realizarse el pago, y el mes calendario en el que éste efectivamente se efectúe.10.Interés penal. Se establecerá en la resolución de arriendo una tasa de interés penal por no cumplimiento de obligaciones, equivalente a la tasa máxima convencional para operaciones reajustables de menos de noventa días.11.Fecha de vigencia del arrendamiento. La fecha de entrada en vigencia del arriendo deberá quedar establecida expresamente en la resolución y en el contrato de arriendo, pues ambos instrumentos son los que indican la época desde la cual se contabiliza el pago de la renta y la oportunidad en que se entrega el inmueble. Para los efectos del control de pago de las rentas de arrendamiento, la vigencia del arriendo comenzará el día primero del mes en que se haya practicado la notificación de la resolución de arriendo. 12.Garantías. Que podrán consistir en una boleta de garantía, en un depósito a la vista o un vale vista tomados a nombre del Ministerio de Bienes Nacionales. Los antecedentes de la garantía (tipo, individualización, vencimiento y obligaciones que garantiza) quedarán insertos en la resolución y contrato, que otorga el arrendamiento.13. Mejoras. El arrendatario podrá introducir mejoras en el inmueble, siempre y cuando cuente con la autorización del Fisco (art. 78 DL 1939). Terminado el arrendamiento y no existiendo deudas del arrendatario, éste podrá retirar aquellas mejoras que puedan separase sin detrimento del bien raíz. Sin perjuicio de lo anterior, toda mejora introducida por el arrendatario en la propiedad y que no deba quedar a beneficio del Fisco, responderá preferentemente al pago de las rentas insolutas y demás prestaciones que se adeuden al fisco. En caso de arriendo de un inmueble para la extracción de áridos o acopio de materiales, se exigirá una garantía adicional, que será definida por el Comité Consultivo Regional y tendrá por objetivo resguardar el cumplimiento del plan de abandono, una vez terminado el arrendamiento. 14.Obligación de delimitar y/o cercar el inmueble: Todo arrendatario deberá mantener el inmueble fiscal arrendado delimitado y cercado. Con todo, el Seremi podrá eximir al arrendatario de esta obligación, cuando el cerramiento resulte muy oneroso para el arrendatario o estime que esta obligación no es aplicable a algún caso de arrendamiento en particular. 15.Pago del impuesto territorial. Corresponde al arrendatario pagar el impuesto territorial que afecte al inmueble arrendado (Ley 17.235)5. Para este propósito las Secretarías Regionales Ministeriales de nombre reservado notificarán a las Direcciones regionales del Servicio de Impuestos Internos de las resoluciones que se dicten acompañando copia de ellas. Sin perjuicio de lo anterior, el nivel central del Ministerio enviará anualmente al SII, un listado de todos los arriendos vigentes, con la información pertinente. 16.Otros pagos. Corresponderá al arrendatario el pago de los consumos de agua potable, energía eléctrica, gas, gastos comunes, servicio de aseo domiciliario, derechos municipales y otros que correspondan al inmueble o que el arrendatario especialmente contrate. 17.Conservación del inmueble. El arrendatario deberá mantener el inmueble fiscal en buen estado de conservación y realizar a su costo la reparación de daños o deterioros que se produzcan en él durante la vigencia del arrendamiento. Para ello se deberán tener en cuenta las características propias de cada inmueble, lo que constará en el acta de recepción y de entrega del inmueble correspondiente, al comienzo y término del arrendamiento. 18.Prohibiciones. El arrendatario no podrá ceder o transferir a título alguno el contrato de arrendamiento, ni introducir mejoras, ni transferirlas sin autorización del Fisco. No podrá el arrendatario destinar el inmueble al negocio de alcohol, casas de juego o cualquier objeto inmoral o ilícito. 19. Otras Obligaciones. Corresponderá al arrendatario dar estricto cumplimiento a las normas legales y reglamentarias impartidas por los organismos del Estado en materia de fronteras, medio ambiente, protección forestal, agrícola y del suelo, así como los recursos naturales que contenga la propiedad arrendada o que se relacionen directa o indirectamente con ella o con la actividad que el hombre desarrolla en ésta. 20.Entrega. Deberá quedar establecida la obligación de suscribir un acta de entrega que detalle la condición del inmueble al momento de su recepción por el arrendatario.21.Fiscalización del inmueble. La resolución establecerá que el arrendatario se obliga a prestar todas las facilidades necesarias para que el Ministerio de Bienes Nacionales realice visitas inspectivas a los inmuebles arrendados debiendo exhibir los recibos de pagos que le correspondan en su calidad de arrendatario, si fuese requerido a ello. Asimismo, los encargados de bienes, los fiscalizadores o el funcionario que para estos efectos el Seremi designe, actuando como ministros de fe, deberán dejar constancia del estado en que se entrega y recibe la propiedad, suscribiendo ambas actas, respectivamente en conjunto con el arrendatario. Estas actas de entrega y recepción formarán parte integrante del expediente administrativo de arrendamiento. 22.Declaración jurada de uso. De conformidad a lo dispuesto en el Oficio Circular N° 2 de 10 de mayo de 2012, todo acto administrativo que conceda un arriendo establecerá la obligación para el arrendatario de llenar anualmente una “Declaración Jurada de Uso” según formato que le será suministrado por la respectiva Secretaría Regional. 23.Término anticipado del arrendamiento. La resolución explicitará que el Fisco, en calidad de arrendador, tiene la facultad de poner término anticipado al contrato de arrendamiento en la forma, casos y circunstancias referidas en el Párrafo III del DL 1939. Adicionalmente la resolución establecerá que el Fisco se reserva el derecho de poner término anticipado, en forma administrativa y sin responsabilidad para él, a todo contrato de arrendamiento, previo aviso de un período completo de pago. Del mismo modo, establecerá que el arrendatario no podrá oponerse al desahucio, ni alegar plazo alguno a su favor. 24.Cláusulas implícitas. Se incorporará a la resolución una cláusula general que señala expresamente que “En todo lo demás, el arrendamiento se regirá por las disposiciones contenidas en el DL 1.939 y sus modificaciones, las que se entenderán incorporadas a la resolución correspondiente”. Teniendo en consideración lo dispuesto en el inciso segundo del artículo 67 del D.L. N°1939 de 1977 y a fin de resguardar los intereses del Fisco ante eventuales demandas por incumplimiento de obligaciones emanadas del arrendamiento, se ha resuelto perfeccionar el arriendo, mediante la celebración de un contrato de arrendamiento entre el Secretario Regional Ministerial de nombre reservado o Jefe de la Oficina Provincial y el interesado. Ello con la finalidad de que ambas partes manifiesten por escrito su voluntad, no obstante tratarse en su forma, de un contrato de adhesión que el interesado podrá aceptar o no, mediante su firma al momento de su notificación o dentro del plazo de 15 días concurriendo a la respectiva SEREMI u Oficina Provincial. De este modo, conjuntamente con la dictación de la resolución que concede en arriendo un inmueble fiscal, debe confeccionarse el correspondiente contrato de arrendamiento. El Ministerio de Bienes Nacionales deberá notificar personalmente al arrendatario de la resolución de arriendo adjuntándole, además, una copia del contrato de arrendamiento respectivo, cuando fuere procedente. El arrendatario deberá firmar el acta de notificación de la resolución de arriendo, pudiendo en ese mismo acto firmar, a su vez, el contrato de arrendamiento. Si no firma el contrato de arrendamiento en el acto de notificación de dicha resolución, el arrendatario tiene un plazo de 15 días contados desde la notificación referida para formular los reparos que estime pertinentes o para concurrir a la Secretaría Regional Ministerial de Bienes Nacionales (u Oficina Provincial) a firmar el contrato. Si transcurridos el plazo de 15 días sin que el arrendatario formule reparos a la resolución que concede el arriendo o firme el contrato respectivo, se entenderá su voluntad de no perfeccionar el arriendo y se dejará sin efecto la resolución que lo concede. En todo caso, deberá informarse al arrendatario que sólo se le hará entrega material del inmueble solicitado en arriendo una vez que se haya firmado el contrato de arrendamiento respectivo. Salvo en aquellos casos calificados y siempre que las circunstancias lo aconsejen, el decreto o resolución dispondrá la suscripción de un instrumento separado que contendrá las cláusulas del contrato”, resultando evidente que el ordinario N° E-29965 de 27 de julio de 2017 no responde a todo dicho contenido, el que en virtud de la reglamentación transcrita debió mantener si correspondiere a la Resolución Exenta que la parte recurrente alega consistía el mentado acto de la administración.

Noveno: Que por otra parte, cabe consignar que el artículo 3° de la Ley 19.880 determina que los actos administrativos corresponden a decisiones formales que emiten los órganos de la administración del Estado, que contienen declaraciones de voluntad y son realizadas en el ejercicio de una potestad pública, determinando seguidamente el mismo precepto normativo una taxatividad de los actos de la administración susceptibles de tener tal calidad, correspondiendo a los Decretos Supremos, Resoluciones, Dictámenes, Declaraciones de Juicio de constancia o de conocimiento y acuerdos, estableciendo el artículo 15 del mismo cuerpo normativo la impugnabilidad de los actos de mero trámite si determinan la imposibilidad de continuar el procedimiento o producen indefensión, lo que lleva a analizar el acto impugnatorio de la parte ahora recurrente respecto de la renta que se establecía en el ordinario que esa parte supone resolutivo, desde que aun cuando no se cuenta con el tenor de la referida impugnación, su existencia denotada en los actos que no dieron lugar a la impugnación, dan cuenta de una eventualidad de término asociada a la insatisfacción de dicha parte con el canon fijado, discordancia que no puede sino tener valor de reparo que despoja del carácter de acto terminal al consabido ordinario, en tanto radicando en un elemento de la esencia del contrato de arrendamiento – la falta de renta lo transmuta en un contrato gratuito y por ende deja de constituir alquiler – esa insatisfacción supone que el reparo efectivamente tuvo por efecto inmediato, más allá de que formalmente el acto administrativo como se ha dicho no es compatible con la resolución de estilo, en que tampoco en lo sustancial se perfeccionó el consentimiento que la bilateralidad del arrendamiento exige.

Decimo: Que es preciso atender, a que podría válidamente sostenerse que la impugnación o reparo fue por vía recursiva, y por lo tanto el reparo formulado no era definitivo, y que resueltos los recursos tanto de reposición como jerárquico subsidiario opuestos, rigió en toda su extensión lo que la recurrente estima contenía el contrato título de lo que estima son sus derechos adquiridos sobre el bien fiscal sub iudice, sin embargo aquello pugna contra el contenido de las resoluciones que resuelven los recursos, puesto que ambas notoriamente estiman acto trámite el ordinario E-29965, sobre todo el que resuelve el recurso subsidiario puesto que en varios pasajes no solo lo tilda de ordinario sin reconocerle valor terminal, y derechamente en lo resolutivo, le adjudica la finalidad informativa de las condiciones fijadas para el otorgamiento del arrendamiento, afirmación de un tercero diverso de la recurrida que denota una valoración diversa de aquella que considera para dicho acto la parte recurrente, y por ende establece la inexistencia de la indubitabilidad del derecho alegado que exige la acción de protección.

Undécimo: Que adicionalmente conspira contra el éxito de la invocación de protección intentada, la ausencia en los antecedentes aparejados a los autos, de los recursos opuestos por la parte recurrente contra el Ordinario E-29965, ya que si solo nos estamos a lo acreditado en autos a su respecto, que es la relación que en las resoluciones que rechazan los recursos, llevan a cabo los entes administrativos que se pronunciaron al respecto, se advierte que la recurrente de protección también entendía acto trámite en aquella oportunidad tal comunicación de condiciones, y no que el mismo fuera la resolución conteniendo el arriendo.

Duodécimo: Que por último tampoco aparece como digno de tenerse por acto terminal el ordinario al que nos hemos venido refiriendo, si atendemos a lo que dispone el artículo 41 de la ley 19.880 al reglamentar el contenido de la resolución final que es el modo normal y natural de conclusión del procedimiento administrativo que corresponde a lo alegado en la especie por la recurrente de protección, en tanto examinado el Ordinario E-29965 a la luz de tales exigencias de contenido, y teniendo presente que debiera ser coherente con un contrato de arrendamiento, aparece evidente su carencia de contenido, traducido conforme a la exigencia legislativa anotada, en el fundamento de lo que constituirían las decisiones, y así en lo más esencial y notable, no existe plazo de duración de la convención, a lo que debe adicionarse el contenido final del ordinario que compele a la solicitante a enviar dentro del plazo de siete días el formulario que se adjunta, el que definitivamente determina el carácter de acto trámite de este ordinario, puesto que tal formulario contiene la solicitud de dictación de los actos administrativos necesarios para materializar el arriendo del inmueble fiscal, lo que denota que ya al tiempo de emitirse tal ordinario la administración entendía tal acto como parte de un procedimiento y no como acto de término, lo que desmiente la creencia de la recurrente de protección en cuanto haber cambiado de criterio la administración al dictarse la resolución en contra de la cual se recurre.

Décimo tercero: Que en consecuencia y conforme a lo reseñado en las motivaciones precedentes, aparece evidente que la materia en que incide la acción de protección intentada en la especie, no es una que corresponda ser abordada por medio de la presente acción cautelar de urgencia, en cuanto ésta no constituye una instancia de declaración de derechos sino de protección de aquellos que, siendo preexistentes e indubitados, se encuentren afectados por alguna acción u omisión ilegal o arbitraria, careciendo según lo dicho, el derecho que alega tener la parte que acciona de tal carácter, desde que el acto administrativo en que sustenta la adquisición del derecho que alega conculcado, no se compadece con un título que de lo acreditado en los autos así aparezca demostrado.

Y visto además, lo dispuesto en el artículo 20 de la Constitución Política de la República, y Auto Acordado de la Excelentísima Corte Suprema en esta materia, SE RECHAZA, sin costas, el recurso de protección deducido por don nombre reservado, en representación de ECOPUERTOS S.A., en contra de la SECRETARÍA REGIONAL MINISTERIAL DE BIENES NACIONALES DE LA REGIÓN DE ATACAMA, representada por don nombre reservado.

Regístrese y comuníquese.

Redacción del abogado integrante don James Richards Garay Rol Protección N°20-2022.