nombre reservado CON nombre reservado

Foja: 0 Cero C.A. de Temuco Temuco, veinticinco de abril de dos mil diecisiete.

VISTOS: A fojas uno comparece el abogado don Felipe Andrés Guerra Schleef, en representación de Doña nombre reservado, diseñadora, chilena, cédula de identidad número RUT reservado domiciliada en domicilio reservado, región de la Araucanía, don nombre reservado, Ingeniero, chileno, cédula de identidad número RUT reservado, domiciliado en domicilio reservado, región de la Araucanía, don nombre reservado, Contador Auditor, chileno, cédula de identidad número RUT reservado, domiciliado en domicilio reservado, región de la Araucanía, don nombre reservado, Master en Turismo, chileno, cédula de identidad número RUT reservado, domiciliado en domicilio reservado, región de la Araucanía, doña nombre reservado, Ingeniero en Administración, chilena, cédula de identidad número RUT reservado, domiciliada en domicilio reservado, región de la Araucanía, don nombre reservado, Abogado, chileno, cédula de identidad número RUT reservado, domiciliado en domicilio reservado, región de la Araucanía, don nombre reservado, Arquitecto, chileno, cédula de identidad número RUT reservado, domiciliado en domicilio reservado, región de la Araucanía, don nombre reservado, Médico Cirujano, chileno, cédula de identidad número RUT reservado, domiciliado en domicilio reservado, región de la Araucanía, don nombre reservado, Profesor de Estado, chileno, cédula de identidad número RUT reservado, domiciliado en domicilio reservado, región de la Araucanía, doña nombre reservado, Profesora, chilena, cédula de identidad número RUT reservado, domiciliada en domicilio reservado, región de la Araucanía, don nombre reservado, Enfermero, chileno, cédula nacional de identidad número RUT reservado, domiciliado en domicilio reservado, región de la Araucanía, nombre reservado ASTETE BECKER, Abogado, chileno, cédula nacional de identidad número RUT reservado. domiciliado en domicilio reservado, región de la Araucanía, nombre reservado, Empleado Público, chileno, cédula nacional de identidad número RUT reservado domiciliado en domicilio reservado, Región de la Araucanía, todos propietarios de parcelas que integran el Loteo don nombre reservado, acogido a Ley Nº19.537 sobre copropiedad inmobiliaria, quienes de conformidad con lo prescrito por el artículo 20 de la Constitución Política de la República, viene en interponer nombre reservado en contra de doña nombre reservado, chilena, chef, con domicilio en domicilio reservado, por el actuar ilegal y arbitrario que ha temido afectando sus garantías constitucionales del Nº 2 de la igualdad ante la ley y 24 del derecho de propiedad de la Constitución Política de República.

Señalan los recurrentes que son copropietarios del Loteo Don nombre reservado, resultante de la subdivisión del Fundo Santa Magdalena, ubicado en la comuna de Villarrica, la que fue debidamente autorizada por el Servicio Agrícola y Ganadero, lugar en donde actualmente residen. En el año 2010, la recurrida doña nombre reservado adquirió de la Sociedad Agrícola y Ganadera Santa Magdalena Limitada, sociedad del giro de su denominación, Rol único Tributario número 86.903.900-4, las parcelas números 77, 78 y 79 del Loteo Don nombre reservado, ubicado en Kilómetro 4 camino Villarrica Loncoche, comuna de Villarrica, tal como consta en la inscripción de fojas 1475, número 1074, del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Villarrica del año 2010. En el año 2016, la misma recurrida adquirió la nombre reservado número 76 del mismo loteo de doña nombre reservado, según consta en la inscripción de fojas 1701, número 11174, del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Villarrica del año 2016.

A contar del mes de Junio del año 2013, la recurrida inició la construcción de dos bodegas de uso industrial, la que de acuerdo a información obtenida por nosotros en ese entonces, tenía por objeto almacenar insumos del restaurante Sweet & Gourmet de Villarrica, del cual doña nombre reservado es propietaria. En forma paralela, sin la autorización de la Dirección de Vialidad y de la Asamblea de copropietarios, la recurrida abrió además un acceso directo a la carretera Villarrica-Loncoche, con la que los mencionados sitios de su propiedad colindan.

Cabe señalar que los sitios mencionados forman parte del Loteo Don nombre reservado, cuyo Reglamento de Copropiedad, el cual se acompañará a estos autos, establece el uso agrícola y habitacional de las parcelas que lo componen. A mayor abundamiento, dicho reglamento fue otorgado en Santiago de Chile con fecha cuatro de diciembre de dos mil tres y en su título Segundo, Artículo Séptimo, refiriéndose a la limitaciones, obligaciones y prohibiciones a que quedan sujetos los propietarios indica que:

‘’Queda prohibido [...] a) destinar las parcelas a fines comerciales, tales como, el funcionamiento de garaje mecánico, expendio de alimentos, bebidas alcohólicas, bazar, fábricas de cualquier índole, talleres, maestranzas, camping, bodegas, discotecas, moteles, hoteles, restaurantes, clubes, estacionamientos comerciales, o centros de diversión, casa de pensión u hospedaje, sanatorios, kioscos, cantinas o similares, [...]; asimismo en ningún caso la destinación que se dé a las parcelas podrá dañar el carácter agrícola y ecológico del conjunto, ni podrá significar para los demás propietarios molestias, ruidos, emanaciones, etc. Como parte de esta prohibición, no se permite [...]; c) causar ruidos o algazaras o ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes de las parcelas.” (énfasis agregado)

Indica que, de acuerdo a lo dispuesto en el mismo Reglamento en su Artículo Noveno letra b) el destino de las parcelas será siempre agrícola, por lo que los propietarios no podrán cambiar el destino o dar a la parcela un uso diferente de conformidad al Decreto Ley 3.516, de 1 de diciembre de 1980 del Ministerio de Agricultura que Establece Normas sobre División de Predios Rústicos. El reglamento antes referido fue modificado y ampliado por el reglamento inscrito a fojas 27 número 17 del Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces de Villarrica, con fecha 21 de enero de 2008, para incluir nuevas etapas del loteo, y consecuentemente, más parcelas, incluyendo las adquiridas por la recurrida.

Es así, que teniendo conocimiento de la construcción y conociendo las prohibiciones del Reglamento citado, el comité vecinal de aquel entonces se comunicó con el propietario del loteo, don nombre reservado, con el objeto de manifestar su molestia y preocupación como propietarios por esta construcción y apertura ilegal al camino y solicitarle que diera aplicación a lo contenido en el Reglamento de Copropiedad vigente. Como consecuencia de esto, don nombre reservado se comunicó con la recurrida, haciéndole presente la ilegalidad de su actuar, por cuanto era contradictorio con las disposiciones contenidas en el Reglamento citado. No obstante este llamado de atención, la recurrida procedió a regularizar la construcción de bodegas posteriormente a su construcción, en la Dirección de Obras Municipales de Villarrica, según consta en documento que se adjunta a este recurso, del mes de junio de 2013.

Dice que el problema escaló en gravedad el presente año, cuando fueron informados con fecha 13 de septiembre de 2016, por intermedio de don nombre reservado, cédula de identidad número RUT reservado, quien actúa como Presidente del Comité de Administración de las Parcelas del Loteo Don nombre reservado, que la recurrida le informó de sus planes de construir una sala de ventas de repostería tipo cafetería, donde se confeccionarán tortas y demás preparaciones similares. En forma paralela a este aviso, se percataron del ingreso de maquinaria pesada de construcción, consistente en, entre otras, camiones de gran tamaño, grúas y cuatro conteiner que fueron instalados en la propiedad de la recurrida, además de la presencia de obreros de construcción, quienes procedieron a iniciar la construcción de una obra de gran envergadura, que a la fecha incluye un radier de aproximadamente 300 metros cuadrados con numerosas salidas de conexión para agua y electricidad, y la instalación de perfiles estructurales de 2,5 metros en todo el entorno e interior de dicho radier. Ello además de cerrar el perímetro del sitio con un polietileno de color negro que, en la parte frontal que da hacia la carretera Villarrica-Loncoche, alcanza tres metros de altura, y de instalar focos nocturnos de gran voltaje, que se orientan hacia el interior del loteo. Por todo lo anterior, es que concluyeron que la obra en construcción es de tipo industrial de grandes proporciones, según señalan se constata, en fotografías que se acompañan en el primer otrosí de su presentación.

Teniendo en cuenta la gravedad y molestia de la situación, los recurrentes iniciaron indagaciones sobre la legalidad de la obra, resultando de estas investigaciones que la recurrida no cuenta con autorización alguna para proceder a la construcción. En un primer término, se constató de forma indubitada que la propietaria no cuenta con el cambio de uso de suelo que el Ministerio de Vivienda y Urbanismo requiere para este tipo de construcción emplazada en zonas rurales. Asimismo, dicen que se puede constatar en escrituras de propiedad que se adjuntan a este recurso que ninguna contiene anotación al margen que dé cuenta de dicho cambio y denuncian que la propietaria no cuenta con permiso de la Dirección de Obras Municipales de Villarrica. Dicen que revisadas las autorizaciones otorgadas por dicha Dirección desde el año 2013 al presente, se verifica que esta sólo ha otorgado autorización para la construcción de las bodegas antes referidas.

Agregan que, constataron a través de la Dirección Vialidad que la salida directa a la carretera construida por la recurrida no ha sido autorizada por dicha entidad y que de acuerdo al plano de loteo aprobado por el Servicio Agrícola y Ganadero de Villarrica, al que el reglamento de copropiedad ya señalado refiere, se contempla un acceso común de las parcelas a la carretera, pero no accesos directos de las parcelas a la misma carretera, por lo que la construcción de esta salida por la Recurrida vulnera a su vez el reglamento y la ley. Por otra parte, de acuerdo a la Dirección de Vialidad, no se podría habilitar una salida cercana a una curva, menos en una carretera cuya velocidad máxima es 100 kilómetros por hora, que es lo que ocurre en este caso, constituyendo un peligro público y que, por todo lo señalado que el actuar de la recurrida es ilegal y arbitrario y que afecta gravemente los derechos de los vecinos que recurren.

Por lo anterior consideran que “la conducta arbitraria e ilegal contra la cual se dirige la presente acción constitucional de protección es la construcción, en curso, de una sala de ventas de repostería tipo cafetería, donde se confeccionarán tortas y demás preparaciones similares, y otras actividades no detalladas, en las parcelas de la Recurrida. “Dicha conducta, como se ha venido sosteniendo, es arbitraria e ilegal, toda vez que, por una parte, no cuenta con las autorizaciones administrativas correspondientes y, por otra parte, es contraria a las disposiciones del Reglamento de Copropiedad, instrumento normativo y convencional, vinculante y obligatorio para los copropietarios, conforme lo prescribe la Ley Nº19.537 sobre copropiedad inmobiliaria y su reglamento. Además, como se desarrollara en el apartado siguiente, dicha conducta ocasiona una privación, perturbación y amenaza en el legítimo ejercicio de derecho de propiedad y derecho a la igualdad ante la Ley, garantizados en el artículo 19 No 2o y 24o de la Constitución Política, respectivamente.”

En el siguiente párrafo eñalan que la conducta arbitraria e ilegal de la Recurrida perturba su derecho de propiedad sobre las parcelas de su dominio, puesto que se han alterado las facultades de uso, goce y disposición en los siguientes sentidos:

Adquirieron el dominio de las parcelas pertenecientes al Loteo Don nombre reservado en razón de su carácter rural y de su destinación a fines agrícolas y habitacional, y por estar dicho carácter resguardado y asegurado por el correspondiente reglamento de copropiedad, el cual, conforme lo prescribe el artículo 1545 del Código Civil, es ley para las partes.

En efecto, de acuerdo al Artículo 5º del reglamento de copropiedad del Loteo:

“Las limitaciones, obligaciones, servidumbres, especialmente la de caminos y conductos de agua y electricidad y las prohibiciones señaladas en esta escritura, afectaran perpetuamente el dominio de las parcelas signadas [...] y se entenderá por el sólo hecho de la adquisición, que el propietario de cada una de ellas acepta dar cumplimiento a las obligaciones consignadas en esta escritura, y que renuncia a cualquier recurso para obtener su inaplicabilidad, sin que valga ninguna estipulación en contrario. Lo dicho en cuanto al propietario se aplicará en los mismos términos a quienes detenten a cualquier título, la posesión, uso y goce de los mismos”.

De acuerdo con la Ley Nº19.537 de 1997 sobre copropiedad inmobiliaria -a la que se refiere el reglamento de copropiedad del Loteo don nombre reservado, al señalar que éste regirá en todo lo que no esté previsto expresamente en el-, entre los objetivos del reglamento de copropiedad según su artículo 28, se encuentra:

“Artículo 28.- Los copropietarios de un condominio deberán acordar un reglamento de copropiedad con los siguientes objetos:

a) Fijar con precisión sus derechos y obligaciones recíprocos [entre los copropietarios];

b) Imponerse las limitaciones que estimen convenientes;

c) Dejar establecido que las unidades que integran el condominio, como asimismo los sectores en que se divide y los bienes de dominio común, están identificados individualmente en los planos a que se refiere el artículo 11, señalando el número y la fecha de archivo de dichos planos en el Conservador de Bienes Raíces;

d) Señalar los derechos que corresponden a cada unidad sobre los bienes de dominio común, como asimismo la cuota con que el propietario de cada unidad debe contribuir al pago de los gastos comunes, en conformidad a lo dispuesto en el artículo 4º;”

Señalan que como ya se ha dicho previamente, “el Artículo 7º del reglamento de copropiedad del Loteo Don nombre reservado prohíbe, entre otras cosas, de forma absoluta la destinación de alguna de las parcelas partes del Loteo a fines comerciales (tales como: expendio de alimentos, fábricas de cualquier índole, bodegas, restaurantes, estacionamientos comerciales, o similares; no pudiendo, asimismo, “en ningún caso la destinación que se dé a las parcelas [...] dañar el carácter agrícola y ecológico del conjunto, ni podrá significar para los demás propietarios molestias, ruidos, emanaciones”)

Este carácter del uso que pretendían darle a las parcelas de nuestra propiedad se ve violentado flagrantemente por la construcción ilegal que ha puesto en marcha la recurrida, la cual es no sólo contraria al reglamento, sino también ilegal por carecer de los permisos mínimos necesarios de las Autoridades Públicas correspondientes y de la Asamblea de copropietarios del Loteo.

En efecto, en relación con este último punto, conforme al artículo 15 de la Ley Nº19.537, sobre copropiedad inmobiliaria éste dispone:

“Artículo 15.- Para cambiar el destino de una unidad, se requerirá que el nuevo uso esté permitido por el instrumento de planificación territorial y que el copropietario obtenga, además del permiso de la Dirección de Obras Municipales, el acuerdo previo de la asamblea”.”

Expresan que su facultad de gozar su propiedad, inherente a su derecho de dominio, se ha visto también gravemente alterada, por cuanto los vecinos adquirieron las parcelas para vivir en ellas tranquilamente y sin perturbaciones externas, en concordancia con un estilo de vida de campo carente de los ruidos molestos que podrían existir en una zona urbana o comercial. Con el comienzo de la construcción su modo de vida se ha visto alterado bruscamente, por cuanto ya existen ruidos molestos, focos nocturnos que generan contaminación lumínica y perturbaciones en la vida diaria.

Manifiestan en este sentido, que de acuerdo con el artículo 32 de la Ley Nº19.537, sobre copropiedad inmobiliaria, “constituye un principio de dicha preceptiva que los copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier título de las unidades de un condominio deben ejercer sus derechos sin restringir ni perturbar el legítimo ejercicio de los derechos de los demás ocupantes del mismo. La misma normativa prescribe prohibiciones y limitaciones en el uso y goce, tales como: 1) Las unidades deben usarse en forma ordenada y tranquila; 2) Las unidades no pueden hacerse servir para otros objetos que los convenidos en el reglamento de copropiedad; y 3) No se puede ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los copropietarios o que comprometa la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio o de sus unidades.

En el contexto jurídico descrito, la actuación de la Recurrida constituye una acción arbitraria e ilegal, carente de base racional, que rompe la debida convivencia social que debe existir entre las personas que ocupan las distintas parcelas del condominio y que contraviene el Reglamento de Copropiedad que obliga a cada copropietario a usar su parcela en forma ordenada y tranquila y que prohíbe instalar elementos o ejecutar obras que perturben la tranquilidad o comprometan la seguridad o salubridad de los demás copropietarios, además de quebrantar el deber de conservar el destino agro residencial del condominio. En efecto, la dueña de los inmuebles en cuestión al encontrarse construyendo una fábrica de repostería, así como un restaurant, no se ciñó a las limitaciones y prohibiciones expresadas en el Reglamento de Copropiedad, obligatorio para los propietarios y adquirentes de las unidades a cualquier título.”

Indican que con el actuar de la recurrida su facultad de disposición de la propiedad se afecta, toda vez que se ve disminuido el valor de las parcelas por cuanto las posibilidades de enajenación se verán limitadas a personas con objetivos afines a los de la Recurrida, en oposición a posibles compradores que busquen una vida tranquila en el campo (uso agrícola o habitacional de las parcelas), fines que son a la vez característica principal y la finalidad del loteo. Prueba de ello es que la propiedad colindante a las actuales bodegas construidas por la Recurrida, fue puesta a la venta el año 2013, sin haber podido venderse a la fecha.

De esta manera, en su concepto, la actuación ilegal y arbitraria de la recurrida vulnera el derecho de propiedad de los demás vecinos que habitamos el Loteo, quienes en definitiva hemos recurrido a favor de los dueños de las parcelas del Loteo Don nombre reservado, porque la instalación de una fabrica de repostería y un restaurant alterará el valor de los predios, además de incidir en la forma de vida de sus ocupantes, todo lo cual nunca estuvo previsto, sino por el contrario, prohibido.

Exponen que otra arista de la afectación del derecho de propiedad producida por el actuar arbitrario e ilegal de la recurrida está determinada por la afectación de los derechos de aprovechamiento de aguas del condominio. “En efecto, las aguas del loteo son extraídas de un pozo común, de propiedad de la Comunidad Loteo Don nombre reservado. Esta comunidad, conformada por todos los copropietarios del loteo, incluyéndonos, compró los derechos de agua a la Sociedad Agrícola y Ganadera Santa Magdalena Limitada, según consta en escritura de fecha 27 de mayo de 2015 otorgada en la ciudad de Villarrica ante don nombre reservado, Notario público y Conservador de Minas.

En ella se establece que cada propietario del loteo posee una participación porcentual en el aprovechamiento de las aguas en razón de tener una participación alícuota en la comunidad, la que incluye por extensión la dotación proporcional del recurso hídrico necesario. Es relevante para estos efectos señalar que el reglamento de copropiedad establece cómo se distribuirá el agua para el uso doméstico de cada parcela, indicando que a cada una le corresponderá la cantidad de mil litros diarios, “cantidad suficiente para el uso doméstico de una familia normal y que cada propietario individual acepta como suficiente, y por tanto, se prohíbe la extracción de una cantidad superior de agua a la señalada precedentemente” (Reglamento de copropiedad y régimen de servidumbres de Loteo Don nombre reservado, Título Primero, Artículo Cuarto). Así, conforme lo prescribe el Artículo Cuarto del Reglamento:

“A fin de permitir el abastecimiento de agua cruda para fines de uso domestico, el Loteo Don nombre reservado, cuenta con suministro desde una fuente de agua cruda constituida por un pozo de aguas subterráneas, con una capacidad de dieciocho litros por segundo, el cual se destinará preferentemente para satisfacer el suministro hídrico para los fines antes indicados, a las parcelas que comprenden la totalidad de las etapas del loteo [...]. A partir de dicho pozo, se dotará de una red de distribución de aguas para uso domestico a cada parcela [...]”. (énfasis agregado)”

Refieren que al respecto cabe señalar que el uso comercial que la recurrida pretende dar a su propiedad, a través de la producción industrial y expendio de alimentos y de la instalación y funcionamiento de restaurant, implica hacer un uso del agua que resulta contradictorio con el uso domiciliario y familiar establecido en el Reglamento antes aludido. “Es evidente que el consumo diario de agua del futuro establecimiento industrial y comercial que la recurrida está construyendo en los sitios de su propiedad será mucho mayor al límite máximo de consumo establecido en el reglamento. Ello hará peligrar gravemente la capacidad de carga del pozo de extracción común. Es en este sentido que la recurrida en su actuar afecta además el derecho de propiedad que tenemos los copropietarios sobre los recursos hídricos del loteo.”

Indican que se ha afectado su Derecho a la igualdad ante la ley consagrado en el Artículo 19 No 2o de la Constitución Política ya que “El actuar arbitrario e ilegal de la recurrida afecta además gravemente el derecho de la igualdad ante ley. En Chile no hay persona ni grupos privilegiados, por lo que todos los habitantes de la república deben acatar de igual forma las leyes y reglamentos que regulan el diario vivir de las personas y comunidades. La recurrida ha actuado, a sabiendas, en contra de los intereses de su comunidad, pues a pesar de estar al tanto de que el reglamento de copropiedad que rige el loteo en que se encuentran las parcelas cuyo dominio adquirió prohíbe expresamente el uso de las mismas para fines comerciales, ha estimado encontrarse por sobre la ley y las reglamentaciones, llevando adelante la construcción de un establecimiento industrial y comercial que perturba gravemente la vida de su entorno. No sólo ha infringido la recurrida el reglamento de copropiedad, sino que además ha actuado en forma contraria a derecho al construir sin los permisos mínimos requeridos por las autoridades pertinentes.”

Por lo anterior, solicitan tener por interpuesta la presente acción constitucional de protección en contra de doña nombre reservado, ya individualizada, ordenarle que informe a S.S. Ilustrísima en el plazo perentorio que fije y, en definitiva, ordenar que la recurrida detenga las obras de construcción del establecimiento industrial y comercial de forma definitiva, y ordenarle, en suma, el cumplimiento cabal e íntegro del Reglamento de Copropiedad del Loteo Don nombre reservado, del cual forman parte las parcelas de las que es propietaria, y que se le condene en costas.

Acompaña la parte recurrente los siguientes documentos: 1.Copia simple de escritura de compraventa de derechos de aprovechamiento de aguas de Comunidad Loteo Don nombre reservado a Sociedad Agrícola y Ganadera Santa Magdalena Limitada, de fecha 27 de mayo de 2015. 2.

Copia simple de inscripción de compraventa de derechos de aguas de Comunidad Loteo Don nombre reservado a Sociedad Agrícola y Ganadera Santa Magdalena Limitada, otorgada en Villarrica con fecha 17 de junio de 2015. 3. Copia simple de permisos de construcción otorgados el mes de junio de 2013, sacado del sitio web de la Ilustre Municipalidad de Villarrica. 4.

Copia simple de constitución de derecho de aprovechamiento de aguas subterráneas a favor de Sociedad Agrícola y Ganadera Santa Magdalena Limitada, de fecha 18 de agosto de 2014, de la Dirección General de Aguas de la Araucanía. 5. Copia simple de reducción a escritura pública de acta de asamblea general ordinaria de copropietarios de comunidad Loteo Don nombre reservado, de fecha 4 de mayo de 2015. 6. Copia simple de consulta de situación tributaria de terceros, que informa de la situación de doña nombre reservado, de fecha 29 de septiembre de 2016. 7. Copia simple de reglamento de copropiedad de comunidad Loteo Don nombre reservado, de fecha 4 de diciembre de 2003. 8. Copia simple de modificación a reglamento de copropiedad de fecha 21 de enero de 2008, en que se amplía la cobertura del reglamento de propiedad, haciéndolo aplicable, entre otras, a las parcelas propiedad de la recurrida. 9. Copia simple de colilla provisoria de RUT de comunidad de Loteo Don nombre reservado, del Servicio de Impuestos Internos. 10. Copias simples de los certificados de Rol de bienes raíces, correspondientes a las parcelas números 15, 18, 28, 33, 52, 53, 55, 56, 58, 59, 63 y 73, de propiedad de cada uno de los recurrentes. 11.

Copias simples de los certificados de rol de bienes raíces de las parcelas números 76, 77, 78 y 79, todas de propiedad de la recurrida. 12.

Copia simple de escritura de compraventa de la recurrida a la Sociedad Agrícola y Ganadera Santa Magdalena Limitada, en que la primera adquiere el dominio de las parcelas 77, 78 y 79, inscrita a fojas 1475 número 1074 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Villarrica del año 2010. 13. Copia simple de escritura de compraventa de la recurrida a doña nombre reservado en que la primera adquiere el dominio de la parcela 76, inscrita a fojas 1701 número 1174 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Villarrica del año 2016. 14.

Copia autorizada de la escritura pública de mandato judicial, de fecha 30 de septiembre de 2016, otorgada ante don nombre reservado, Notario Público Interino de la Agrupación de Comunas de Temuco, Vilcún, Cunco, Melipeuco, Freire y Padre Las Casas; 15. Copia autorizada de la escritura pública de mandato judicial, de fecha 29 de septiembre de 2016, otorgada ante don nombre reservado, Notario Público Titular de la Comuna de Villarrica; 16.

Copia autorizada de la escritura pública de mandato judicial, de fecha 27 de septiembre de 2016, otorgada ante doña nombre reservado, Notario, Conservador y Archivero Judicial de la Comuna de Loncoche; 17. Doce Fotos donde se puede apreciar el tipo de las obras que denunciamos, la maquinaria utilizada y el estado de avance de éstas, que de finalizarse implicaran una situación de vulneración de nuestros derechos difícil de revertir. 18. Copia simple Plano Proyecto Subdivisión Loteo Don nombre reservado.

A fojas 20 se concede orden de no innovar suspendiendo la construcción del establecimiento comercial/industrial dentro del Loteo en tanto se tramite el presente recurso.

A fojas 55 rola el informe evacuado por la recurrida doña nombre reservado, representada la bogada nombre reservado, solicitando el rechazo del recurso y expone:

“De la lectura del recurso se advierte que el recurrente funda su acción constitucional en dos hechos jurídicos que se hayan perfectamente delimitados, que son a saber: a).- el incumplimiento de ciertas disposiciones del reglamento de copropiedad de carácter vinculante y obligatorio para la recurrida, al cambiarle el destino agrícola y habitacional al haber introducidos construcciones en su propiedad y la apertura de una salida directa desde la parcela hasta el camino público, aprovechando la condición de predio colindante; y, b).- que tanto las construcciones como la salida no cuentan con las autorizaciones administrativas correspondientes, hechos que pasan a analizarse:

a).- La acción constitucional de protección no es la vía idónea para conocer divergencias contractuales.- 1.- Que la principal acción ilegal y arbitraria que se imputa a la recurrida, dice relación con un incumplimiento contractual, derivado del hecho de haber introducido ciertas obras nuevas o mejoras que le cambiarían el destino al predio, contrariando con ello la ley del contrato, por estar dichas construcciones en abierta oposición a lo dispuesto en los artículos Séptimo y Noveno del denominado “Reglamento de Copropiedad” al que se encontraría sujeta como adquirente de una o más parcelas dentro del loteo “Don nombre reservado”. (Cabe hacer presente al respecto que existe por parte de los recurrentes una errada concepción jurídica al considerar que por la existencia de este reglamento, cabe aplicar en la especie la ley 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria y su reglamento, pues este sólo se aplica a los predios urbanos conforme fluye del artículo Primero de la referida ley.)”

Agrega que “se denuncia que la recurrida procedió a iniciar una obra de gran envergadura de tipo industrial en una de sus parcelas, lo cual vulneraría el artículo Séptimo del reglamento donde se establecen una serie de prohibiciones o limitaciones a cada propietario en lo que dice relación con el destino de cada parcela, la que debe ser primordialmente de uso agrícola, sin perjuicio de que se pueda levantar dentro de la misma una casa habitación. En esta cláusula se especifican en sus diversas letras todo aquello que queda prohibido a cada propietario por contrariar el uso agrícola señalado por el reglamento.”

Señala que se estaría igualmente infringiendo el artículo Noveno, letra b) del reglamento, disposición en la que se reitera el uso agrícola que debe darse al suelo de cada parcela y la circunstancia de no poder cambiar el destino o darle a la parcela un uso diferente al agrícola de conformidad al Decreto Ley N°3.516.

Sin embargo, la recurrida plantea dos situaciones que excluyen la aplicación de dicho reglamento, y una tercera situación referida a la sanción que los adherentes al reglamento se dieron para el caso de incumplimiento de las obligaciones impuestas por dicho instrumento, que hacen que el recurrente no sea titular de un derecho indiscutido o indubitado que legitime la procedencia del nombre reservado de garantías constitucionales exigiendo que la recurrida se abstenga de continuar con las obras en actual ejecución, sustentando su pretensión en el citado reglamento que afirman le resulta ser oponible a la recurrida”, lo que no es compartido por la misma por las razones que pasan a indicarse:

“i).- En primer lugar, surge de la sola lectura del título traslaticio por el cual la recurrida adquirió el dominio de la nombre reservado N° 77, lugar en que se emplaza la construcción, y que deriva del acto de subdivisión que dio origen al loteo “Don nombre reservado” y del reglamento, que en él no se incorporó como fuente de derechos y obligaciones para las partes contratantes el mentado reglamento, mal llamado de copropiedad, de manera que la fuerza obligatoria del contrato no alcanzan a los derechos y obligaciones emanadas del reglamento, el que consecuencialmente no puede beneficiarlos ni perjudicarlos.

En otras palabras la omisión de su incorporación al contrato de compraventa en términos formales y explícitos, le dan al reglamento el carácter de un acto ajeno o indiferente que no le empece a los contratantes, en el sentido que no los hacen ni deudores ni acreedores.

De acuerdo a lo expresado, para la recurrida no existe en su actuar una vulneración de obligaciones de las cuales resulta ser sujeta pasiva en razón del reglamento, pues se trata de un título que no le es oponible por no haber consentido en él.”

Considera que lo dicho no se ve alterado por el hecho que el reglamento se encuentre inscrito en el Registro de Hipotecas y Gravámenes, circunstancia que le daría el carácter de gravámenes que como tales siguen a la propiedad cualquiera sea su dueño, ya que el asiento registral sin importar el lugar en que se practique, no puede modificar la naturaleza jurídica de las limitaciones o prohibiciones contenidas en el reglamento, pues ellas no constituyen un gravamen real, sino que simples obligaciones que sólo generan derechos personales, que al estar constituidas por prohibiciones en orden a no ejecutar determinados actos tienen la naturaleza, conforme a la prestación debida, de obligaciones de no hacer.

Indica que lo anterior tampoco se ve modificado “por la circunstancia de que el artículo Quinto del reglamento de copropiedad del loteo exprese que las “limitaciones, obligaciones, servidumbres, especialmente las de camino y conductos de agua y electricidad y las prohibiciones señaladas en esta escritura, afectará perpetuamente el dominio de las parcelas signadas”(...) y se entenderá que por el sólo hecho de la adquisición que el propietario acepta a dar cumplimiento a las obligaciones consignadas en la escritura que contiene el reglamento y que renuncia a cualquier recurso para obtener su inaplicabilidad, sin que valga ninguna estipulación en contrario”. Puesto que lo que olvidan los recurrentes, es que no basta con expresar que la sola adquisición va a producir dicho efecto si es que no media la ratificación del adquirente. Mientras el adquirente no exprese su voluntad aceptando el reglamento, este no contrae obligación alguna. Nadie puede comprometer a un tercero si no es su legítimo representante, y esta tercera persona no contraerá obligación alguna si no en virtud de su ratificación. Este es el principio que rige en general en nuestro ordenamiento jurídico y que inspira entre otras disposiciones el artículo 1450 del Código Civil, que refiriéndose a la promesa de hecho ajeno o contrato a cargo de terceros, reconoce como principio el que nadie puede obligarse en contra de su voluntad.

ii).- En seguida y en el evento de que se estimara, que aun cuando no se haya expresado en el contrato, el reglamento sí le es oponible, por contar este en un registro público del cual no ha podido no saber, tampoco tendría aplicación las prohibiciones del reglamento para el caso de la recurrida.”

Cuestiona la aplicación del Reglamento a su respecto puesto que “las prohibiciones contenidas en la cláusula Séptima como lo indica la primera parte de dicha cláusula y se reitera en la cláusula Novena, están estructuradas sobre la base de una situación o hipótesis de hecho que constituye el sustrato que delimita el alcance que ha de darse a los términos del contrato y que expresa que las prohibiciones establecidas en el reglamento solo resultan aplicables en cuanto la respectiva parcela se encuentre efectivamente sujeta a la normativa del Decreto Ley N° 3.516, referida a la subdivisión de los predios rústicos.

Esta delimitación del ámbito de aplicación de las disposiciones contractuales del reglamento permite sostener con fundamento, que si la parcela cambia su naturaleza jurídica de predio rural destinado a un uso agrícola a un uso urbano o de otra índole en virtud de un cambio de uso de suelo, queda por ese sólo hecho excluida de la aplicación del reglamento, pues se trataría de una situación no regulada por esta, existiendo una falsa apreciación del reglamento si se pretende extender su aplicación a un caso no previsto en esta.”

Señala, que en el presente caso la recurrida obtuvo por Resolución Exenta N° 390 de fecha 10 de octubre del año 2013 emanada de la Secretaría Ministerial de Agricultura Región de la Araucanía, la correspondiente autorización administrativa para cambiarle el uso o destino al predio, para quitarle su uso agrícola, sustrayéndola del ámbito de aplicación del Decreto Ley N° 3.516; siendo así queda nuevamente de manifiesto que el derecho que los recurrentes dicen conculcado no es indiscutido, indubitado, patente, no sujeto a controversia.

Agrega “iii).- Finalmente, también es importante hacer presente que el llamado reglamento de copropiedad contempla un régimen especial de sanciones para el caso de infracción de cualquiera de sus disposiciones contractuales, especialmente las contenidas del artículo Séptimo, que son las denunciadas por los recurrentes, según lo expresa literalmente la cláusula octava de dicho instrumento.

Este régimen especial nos señala que en caso de infracción a las prohibiciones limitaciones o restricciones impuestas por el reglamento, la sanción contemplada es una multa a beneficio de todos los propietarios, de 1 a 10 Unidades Tributarias Mensuales.”

Dice que, en cambio, son los recurrentes quiene contravienen el reglamento de Copropiedad y quieren sustraerse a las disposiciones libremente acordadas en el reglamento ya que al haber pactado un régimen punitivo especial contemplado en la cláusula octava del reglamento, al crear una sanción especial y propia para el caso de infracción, las partes libremente se autoimpusieron restricciones para el futuro, y “al estar vinculadas o atadas por el contrato, ya no podrán comportarse como se les parezca, ni podrán pretender algo diverso a lo acordado, sino que deberán cumplir las obligaciones que asumieron en obediencia a la voluntad propia y al mismo tiempo ajena.”

Expresa que el “nombre reservado no es la vía idónea para conocer de divergencias contractuales. En otras palabras, la naturaleza especial del recurso no está destinada a resolver situaciones surgidas entre partes de un contrato o acto jurídico que tenga su origen en la interpretación de sus cláusulas o aplicación de las mismas como acontece en la especie. En estos casos no cabe asumir de forma perentoria que se está en presencia de un acto arbitrario o ilegal, pues eso requiere el discutir previamente como lo ha dejado planteado esta parte, la oponibilidad del reglamento de copropiedad, o en su defecto la correcta interpretación de las cláusulas del mismo a objeto de desentrañar su ámbito de aplicación, ya que como se dijo más arriba, el nombre reservado tiene por objeto proteger el legítimo ejercicio de derechos indubitados y no de aquellos que se encuentran en discusión. Esto es, que el nombre reservado no puede transformarse en un juicio declarativo de derechos como pareciera entenderlo los recurrentes de autos.

En suma, el incumplimiento contractual alegado por la recurrente debe ser objeto de un proceso común, toda vez que ante las controversias o dificultades que surgen para dar por establecido el incumplimiento contractual, los fines de seguridad jurídica, de equilibrio procesal y otros principios que conducen al debido proceso, exigen que sean resueltas mediante la vía jurisdiccional ordinaria y no por esta vía de carácter cautelar constitucional.”

Agrega que “b).- La construcción denunciada, cuenta con las autorizaciones administrativas correspondientes.- El recurrente funda esta acción constitucional en el hecho de que mi representada está desarrollando “una construcción, en curso, de una sala de ventas de repostería tipo cafetería, donde se confeccionarán tortas y demás preparaciones similares y otras actividades no detalladas...”, agregando que dicha obra en ejecución “no cuenta con las autorizaciones administrativas correspondientes”...

Lo primero que hay que puntualizar en relación a este punto, es que la sola circunstancia de no contar con las autorizaciones administrativas no puede ser fundamento para deducir un nombre reservado, por cuanto ellas en sí mismas no representan una vulneración de las garantías constitucionales denunciadas por los recurrentes si no van asociadas las mismas al incumplimiento de las disposiciones del reglamento de propiedad, cuerpo normativo que esta parte, según se ha dicho desconoce como vinculante y obligatorio , por las razones latamente expuestas en la letra a precedente.”

Indica que el proyecto de construcción que se encuentra desarrollando la recurrida, cuenta con las autorizaciones o actos de autoridad necesarios, los que fueron acompañados de fojas 22 a 24 inclusive, de manera que el recurso no tiene fundamento, según se pasa a indicar:

1.- Autorización de cambio de uso de suelo.- la que obtuvo por Resolución Exenta N°390 de fecha 10 de octubre del año 2013, dictada por la SEREMI de Agricultura Región de La Araucanía, la recurrida fue autorizada a construir una fábrica de productos de pastelería en una superficie de 2.500 metros cuadrados, en el inmueble de su propiedad denominado nombre reservado N°77.- 2.- Factibilidad de acceso a camino público.- La que obtuvo por resolución N°51 de fecha 20 de agosto de 2013, el Director Regional de Vialidad de la Región de la Araucanía, otorgó a mi representada factibilidad para construir el acceso a su propiedad, esto es, la nombre reservado N°77, donde hoy en día se desarrolla la construcción.

3.- Aprobación de construcción de pavimentación de acceso.- Este dictamen se pronunció el día 25 de julio de 2014, por el Director de Vialidad Región de la Araucanía, y autorizó a mi representada para pavimentar el acceso a su predio.

4.- El Juzgado de Policía Local de Villarrica, autorizó a la recurrida para regularizar las obras dentro de 90 días a contar del día 12 de octubre de 2016.- Manifiesta que si bien su representada no cuenta con el permiso de construcción plenamente tramitado, la correspondiente carpeta se ingresó a la Dirección de Obras Municipales de Villarrica, el día 06 de octubre del presente año 2016. En este punto, no podemos sino reconocer el incumplimiento reglamentario en el que incurrió la recorrida, infracción de la que se encuentra conociendo el juez competente, cual es el de Policía Local de Villarrica, tribunal que en conocimiento de todos estos antecedentes, y en virtud de solicitud formulada por la recurrida el día 12 de octubre, le concedió un plazo de 90 días para regularizar la construcción, según consta de resolución dictada en causa rol N°119.264, en la misma fecha antes referida.

Todos los documentos, donde consta lo expuesto precedentemente, obran en autos, acompañados unos por la recurrente, y los otros por esta parte recurrida.

Argumenta que no se advierte la existencia de una conducta arbitraria ni ilegal que perturbe el derecho de propiedad de las parcelas de dominio de los recurrentes, puesto que como se señaló, dicho reglamento no fue incorporado en el título de adquisición de la parcela 77 de la recurrida, no teniendo aplicación, en consecuencia, el artículo 1545 del Código Civil, y porque, en todo caso, no resulta aplicable al caso de la especie atendido el cambio de uso de suelo del que fue objeto la parcela de la recurrida y porque en último término como se señala en el artículo 8º del reglamento, las sanciones por incumplimiento están definidas con la aplicación de una multa.

Añade que, se cuenta con las autorizaciones pertinentes emanadas de las autoridades públicas correspondientes y, en subsidio, de la autoridad judicial, no teniendo aplicación en este caso la Ley N°19.537; toda vez que la remisión a esta ley si bien está expresada en el reglamento, la naturaleza misma de la materia no permite hacerla extensiva a este caso, donde no existe una copropiedad inmobiliaria, ya que cada uno es propietario individual de su parcela, siendo las limitaciones gravámenes reales que afectan a dichos predios o simples obligaciones de no hacer, que sólo generan derechos personales.

En lo que respecta a una eventual afectación a los derechos de agua del condominio, expresa que se trata de una mera especulación, ya que no hay antecedentes concretos que demuestren que la recurrida vaya a excederse en el volumen que conforme a sus derechos le corresponde.

Agrega que finalmente, tampoco se advierte que se esté vulnerando el derecho de igualdad ante la ley garantizado por el artículo 19 N°2 de la Constitución Política, toda vez que esta se funda en la supuesta infracción de las disposiciones del reglamento que, como se señaló, no es tal.- Por todo lo expuesto solicita tener por evacuado el informe del presente recurso, solicitando el rechazo de éste, en todas y cada una de sus partes, con expresa condenación en costas.

A fojas 92, folio 53653 consta certificación de la Ministro de Fe doña Rosa Olivares Cerda dando cuenta de la efectiva paralización de las obras en la nombre reservado 77 del Loteo Don nombre reservado, de la comuna de Villarrica.

A fojas 96 la recurrente acompañó carta dirigida al Consejo de Administración Comunidad Don nombre reservado de parte de Comunidad Residencial Los cerezos de fecha 10 de Diciembre de 2016 manifestando preocupación por los hechos.

A fojas 99 la recurrente acompañó carta dirigida al Consejo de Administración Comunidad Don nombre reservado de parte de Administración domicilio reservado de Diciembre de 2016 manifestando su posición neutral, señalando que no existen construcciones semejantes en su territorio y rechazando el informe CUS Nº 067/2013.

A fojas 102 a 118 inclusive la recurrida acompañó, con el objeto de dejar sin efecto la Orden de no Innovar, Copia simple de permiso de edificación Nº 332 de fecha 16 de Diciembre de 2016 de la Dirección de Obras Municipales de Villarrica y las especificaciones técnicas del proyecto; Acta de certificación notarial de fecha 19 de Diciembre de 2016 y Acta de certificación notarial de 20 de Diciembre de 2016.

A fojas 138 se hace parte como tercero coadyuvante la SOCIEDAD AGRÍCOLA Y GANADERA SANTA MAGDALENA LIMITADA solicitando se acoja el recurso por considerar que el actuar de la recurrida ha vulnerado el reglamento de Copropiedad del Loteo Don nombre reservado del cual es propietaria, y afectado el precio de mercado del mismo atendido su destino habitacional y no industrial.

Con fecha 15 de Marzo se deja sin efecto la orden de no innovar decretada en esta causa.

Que, el 24 de Marzo de 2017 se ordenó traer los autos en relación.

Con fecha 17 de Abril se escucharon los alejados de las partes en vista conjunta con el Recurso de Protección 6673-2016.

CON LO RELACIONADO Y CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que, el nombre reservado de garantías constitucionales establecido en el artículo 20 de la Constitución Política de la República constituye jurídicamente una acción de evidente carácter cautelar destinada a amparar el legítimo ejercicio de las garantías y derechos preexistentes que en esa misma disposición se enumeran, mediante la adopción de medidas de resguardo que se deben tomar ante un acto arbitrario o ilegal que impida, amague o perturbe ese ejercicio.

SEGUNDO: Que, en estos autos se ha solicitado por la recurrente ordenar a doña nombre reservado detener las obras de construcción del establecimiento industrial y comercial que realiza en una de las parcelas que forman parte del condominio Loteo don nombre reservado de forma definitiva y dar cumplimiento cabal e íntegro del Reglamento de Copropiedad del Loteo por estimar que ha vulnerado de manera ilegal y arbitraria sus garantías de los números 24 y 2 del artículo 19 de la Constitución Política de la República, con costas.

TERCERO: Que, ha de advertirse que la naturaleza de la medida cautelar constitucional impetrada exige la concurrencia de garantías constitucionales indubitadas o no seriamente controvertibles, que están siendo vulneradas, lo que conlleven en forma implícita la necesidad de urgencia en la pretensión deducida, con el objeto de otorgar la debida protección restableciendo el imperio del derecho, todo lo cual no se observa en la especie, puesto que se solicita a esta Corte que efectúe declaraciones que propiamente corresponde realizar en un juicio de lato conocimiento.

En efecto, como se ha señalado el sustento del recurso gira sobre el levantamiento de una gran construcción para fines comerciales o industriales no autorizados por el reglamento de Copropiedad en una de las parcelas del Loteo don nombre reservado, ubicado en el Kilómetro 4 Camino Villarrica Loncoche, de la comuna de Villarrica, sin que se haya indicado por el recurrente la parcela en la cual se desarrolla dicha actividad. La parcela en la que se produce la infracción es una de las cuatro parcelas adquiridas por la recurrida doña nombre reservado, siendo éstas las nº 77,78 y 79 adquiridas en 2010 según da cuenta su título acompañado inscrito a fojas 1475 Nº 1074 del año 2010 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Villarrica, del cual no es posible desprender la obligatoriedad de dicho reglamento y es en la Nº 77 donde se efectúa la construcción, según da cuenta la notificación efectuada por Ministro de Fe del Folio 53653. La recurrida también es propietaria de la Nº 76 cuyo título rola a fojas 1701, Nº 1174 del año 2016 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Villarrica, inscripción de la cual sí es posible apreciar la existencia de la obligación de observancia del Reglamento aludido.

Que, en refuerzo de lo anterior, la recurrida ha controvertido el alcance, legitimidad y obligatoriedad de dicho reglamento de copropiedad, de manera que no se está en esta causa frente a la existencia de un derecho indultado, si no que muy por el contrario, se requiere de un pronunciamiento de lato conocimiento.

CUARTO: De esta forma, en este caso, la acción de protección no constituye la vía adecuada para la resolución del conflicto planteado, desde que la naturaleza de éste corresponde a la de un asunto que no puede ser dilucidado por medio de una acción cautelar de derechos constitucionales, ya que ella no constituye una instancia de declaración de derechos, sino que de protección de aquellos que, siendo preexistentes e indubitados, se encuentren afectados por alguna acción u omisión ilegal o arbitraria.

QUINTO: Que, como lo ha señalado reiteradamente la jurisprudencia, el arbitrio interpuesto es un procedimiento de emergencia que no ha sido creado para ser utilizado en reemplazo de las acciones que el ordenamiento jurídico contempla para resolver conflictos entre partes, excediendo sus alegaciones el marco y los propósitos de la acción intentada.

SEXTO: Que, de esta forma es menester concluir que en el presente caso no se aprecia la urgencia propia requerida para la procedencia de esta acción cautelar, máxime cuando el ordenamiento jurídico vigente ha instituido acciones específicas a las que pueden acudir el afectado para la tutela efectiva de sus derechos, en las que las partes implicadas, con todas las garantías de un debido proceso, y en un juicio de lato conocimiento, puedan debatir y acreditar sus afirmaciones.

SEPTIMO: Que atendido lo reflexionado en los motivos precedentes, resulta innecesario entrar al análisis de las garantías constitucionales que se alegan vulneradas.

OCTAVO: Que, en tales circunstancias y por las razones que se han expresado, no concurriendo en la especie los presupuestos que hacen procedente el nombre reservado establecido en la Carta Fundamental, a los que se ha hecho referencia en esta sentencia, se procederá a rechazar el presente recurso.

Por estas consideraciones y atendido lo dispuesto en los artículos 19 N° 2 y 24 y artículo 20 de la Constitución Política de la República y lo prevenido en el Auto Acordado de la Excma. Corte Suprema sobre tramitación y fallo del Recurso de Protección, se declara que, SE RECHAZA, sin costas, el nombre reservado deducido a lo principal de fojas 1 y siguientes por don nombre reservado, en favor de sus representados arriba individualizados, y en contra de doña nombre reservado.

Regístrese, comuníquese y archívese.

Redacción Abogada Integrante Sra. Hellen Pacheco Cornejo.

Protección-6170-2016.