nombre reservado con INMOBILIARIA POCURO SUR SPA

C.A. de Temuco Temuco, dos de mayo de dos mil veinticinco.

Vistos:

A folio 1, comparece el abogado don EDGARDO LITO ANDRÉS CANCINO ANDRADE, cédula nacional de identidad N°RUT reservado, domiciliado en domicilio reservado, quien deduce un recurso de protección en contra de la INMOBILIARIA POCURO SUR S.P.A., RUT: RUT reservado, representada legalmente por nombre reservado, cédula nacional de identidad N° RUT reservado y por don nombre reservado, cédula nacional de identidad N° RUT reservado, domiciliados en domicilio reservado, REGIÓN METROPOLITANA; conforme a los siguientes argumentos:

Comienza señalando que con fecha 22 de mayo de 2023 celebró un contrato de compraventa por el cual adquirió copropiedad de inmueble consistente en la UNIDAD o VIVIENDA DE DOMINIO EXCLUSIVO NÚMERO 87 del CONDOMINIO SAN SEBASTIÁN, con ingreso por domicilio reservado de esta ciudad de Temuco, condominio que se encuentra construido en el inmueble consistente en el Lote Número Dos, de una superficie aproximada de veinticuatro mil ciento ochenta y uno coma cincuenta y seis metros cuadrados, resultante de la subdivisión del resto o lo que queda de un predio de ochenta y cinco hectáreas más o menos, ubicado al Poniente de la ciudad de Temuco, del lugar denominado El Pozon, del plano de Temuco Chol Chol, del loteo Parque San Sebastián, cuyos deslindes del Lote Número Dos, según sus títulos son: NORTE: en ciento sesenta y dos coma cero ocho metros con lote número tres, y en ciento trece coma noventa y ocho metros con calle Número Uno; SUR: en ciento setenta y nueve coma treinta y dos metros con Lote E Uno y en ochenta y siete coma setenta y cuatro metros con calle Dos; ORIENTE: en treinta y nueve coma diecisiete metros con calle Uno; y PONIENTE: en ciento diez coma veintisiete metros con otros propietarios, y en veinte metros con Lote E Uno. La Unidad o vivienda, tiene una superficie total enajenable de setenta y siete coma treinta y ocho metros cuadrados aproximados, con un porcentaje de prorrateo del cero coma nueve seis cinco cero dos por ciento, a la que se le asignó como área de uso y Goce Exclusivo el Sitio Número ochenta y siete de una superficie aproximada de ciento treinta y seis metros cuadrados. Se incluyen en el dominio los correspondientes derechos sobre los bienes comunes del Condominio.

La propiedad la adquirió de su propietario don nombre reservado, quien previamente había adquirido el inmueble por tradición de la sociedad Inmobiliaria Pocuro Sur SpA, según título traslaticio de dominio el contrato de compraventa suscrito mediante escritura pública de fecha veintitrés de diciembre del año dos mil veintiuno, ante el Notario Público de Temuco don nombre reservado, suplente del titular don nombre reservado, repertorio número cinco mil doscientos noventa y cinco.

Una vez que adquirió la propiedad se trasladó a vivir en ella en agosto del año 2023, junto a su pareja y su hijo. Al visitar el inmueble previo a la compra y al instalarse en la casa, notaron que había deterioros normales por el uso de los antiguos dueños, los cuales asumieron. Sin embargo, con el transcurso del tiempo fueron observando desperfectos que no tenían que ver con el uso, ni con el deterioro normal de una vivienda. Así, por ejemplo, notaron mal olor proveniente de las tazas de baño, hongos en el papel mural, entre otros.

Producto de lo anterior, solicitaron atención a través de post venta, la cual asistió a su hogar y revisó los detalles imputándolos al actor e informando que al ser segundos dueños no les correspondía la garantía por post venta. Después de mucha insistencia y producto de la intervención de una ingeniera de atención, la empresa les hizo el cambio del papel, señalando que era una “cortesía”. Sin embargo, accedieron ya que el hongo cubría grande parte de la pared de la sala de estar y era imposible desentenderse de dicha cuestión, misma situación con el olor a fecas que provenía de los baños.

Ahora bien, a finales de noviembre del año 2024 solicitaron a través de la página web un requerimiento por hongos en la pared. La empresa envío el día 03 de diciembre a una persona llamada nombre reservado, quien apenas ingresó al hogar, señalo “ustedes son los segundos dueños”, “jaja no les corresponde garantía”. Luego de una conversación, indicó que la garantía no cubría a segundos dueños y que el hongo en la pared era de su responsabilidad por la mala ventilación y la mala mantención de la casa. En circunstancias que la casa cuenta con sistema de recambio de aire y calefacción central por radiadores, los cuales son usados diariamente.

Tras una discusión, señaló que la empresa no respondería que debían hacer los reclamos que quieran, pues la culpa era únicamente de ellos y que para ilustrarles les haría envío del informe técnico con el motivo del rechazo, los manuales de uso y mantención; los cuales obviamente nunca fueron enviados, pese a su insistencia. Solamente le informaron que su requerimiento estaba fuera de la garantía legal, según consta en el correo de fecha 06 de diciembre del año 2024.

A lo anterior, agrega que el sitio web de post venta le bloqueo la garantía de 3 años por terminaciones, en circunstancias que actualmente sigue vigente, pues el plazo se cuenta desde la inscripción del inmueble a nombre del comprador en el Conservador de Bienes Raíces. En este caso, la inscripción del primer comprador se hizo el día 08 de febrero del año 2022, por lo que la garantía debiese ser hasta el día 08 de febrero del año 2025. Asimismo, la empresa le bloqueó el acceso a la página de postventa, no pudiendo recuperar su cuenta, ni clave de acceso, por lo que no puedo revisar el estado de solicitudes y mucho menos efectuar nuevos requerimientos. Estas conductas discriminatorias e irregulares no tienen otra intención que obstaculizar el legítimo ejercicio de sus derechos.

Ahora bien, la presente acción se realiza por que la conducta de la recurrida ha vulnerado sus derechos fundamentales, como son el derecho a la vida, integridad física y psíquica, la igualdad ante la ley y el derecho de propiedad.

Artículo 19 N°1: “El derecho a la vida y a la integridad física y psíquica de la persona”.

En la visita del día 03 de diciembre de 2024, le indicaron de muy mala forma que la empresa no se haría cargo de los hongos porqué estos eran de su responsabilidad, que sin embargo enviarían un informe técnico que nunca llegó. Al respecto indica que tener un hongo en la pared pone en riesgo no solo su salud, sino que también de toda su familia, especialmente de su hijo que tiene 3 años de edad y que ha presentado durante gran parte del año enfermedades respiratorias que perfectamente pueden ser ocasionadas o agravadas por un hongo dentro su casa. Es bien sabido y se encuentra debidamente documentado que los hongos pueden ser parásitos y ocasionar infecciones (micosis), siendo su principal efecto las alergias provocadas por la inhalación, ingestión o contacto cutáneo de sus esporas. Estas reacciones alérgicas provocan una reacción inmunitaria exagerada en el individuo. La exposición humana a los hongos se produce fundamentalmente por la ingestión de alimentos contaminados, aunque la exposición por vía inhalatoria y dérmica también es posible, ya que las micotoxinas forman parte de los bioaerosoles generados al manipular sustratos contaminados. Los efectos de las micotoxinas sobre la salud pueden ser inmunotóxicos, nefrotóxicos, hepatotóxicos, neurotóxicos, hemotóxicos, cancerígenos y mutágenos.

Artículo 19 N° 2: “La igualdad ante la ley.

Este derecho supone un imperativo lógico, consistente en que se trate de la misma manera a aquellos casos que coinciden en todas sus propiedades relevantes. En este derecho subyace el principio de interdicción de la arbitrariedad, pudiendo existir diferentes solo tratos, solo cuando los sujetos no coincidan en sus características o propiedades relevantes. Ahora bien, en el presente caso lo han discriminado arbitrariamente por parte de la empresa, ya que lo han señalado abiertamente y con publicidad como “el segundo dueño” le indican que las garantías legales no lo cubren, pero sí cubren a todos sus vecinos que compraron su propiedad directamente a la empresa recurrida. Al efecto, se debe considerar lo señalado en el artículo 18 de la ley General de Urbanismo y Construcción, en cuanto refiere artículo “El propietario primer vendedor de una construcción será responsable por todos los daños y perjuicios que provengan de fallas o defectos en ella, sea durante su ejecución o después de terminada…”. A continuación, establece los respectivos plazos, indicando que las acciones para hacer efectivas las responsabilidades a que se refiere este artículo prescribirán en los plazos que se señalan a continuación:

1. En el plazo de diez años, en el caso de fallas o defectos que afecten a la estructura soportante del inmueble.

2. En el plazo de cinco años, cuando se trate de fallas o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones.

3. En el plazo de tres años, si hubiesen fallas o defectos que afecten a elementos de terminaciones o de acabado de las obras….

De lo anterior, se desprende que la ley no hace distinciones entre el propietario que compra a la inmobiliaria o aquel que lo hace a un propietario anterior. En ese sentido, cita un principio básico de hermeneútica legal, que señala “donde la ley no distingue no es lícito al intérprete distinguir”. Muy por el contrario de la práctica de la empresa recurrida que constantemente les han dado un trato desigual, al extremo de que el mismo día que les hicieron la visita, en la casa del lado (Simón Bolivar 04695) estaba la cuadrilla de trabajadores de la empresa arreglando problemas de post venta. De la misma forma, lo bloquearon en el sistema la garantía y el acceso al sistema web de post venta. En el mismo sentido, se planteó a la empresa que dicho trato era desigual, sin tener ningún tipo de respuesta positiva, por el contrario, siempre se les responsabilizó de todo, se comprometió el envío de un informe técnico que daba cuenta de los reparos y nunca se hizo, cuestión diferente a la totalidad de nuestros vecinos.

El razonamiento de la recurrida es tan absurdo que bajo esa línea de pensamiento, quien adquiere la propiedad por sucesión por causa de muerte del primer propietario o en el caso de una liquidación de la sociedad conyugal los nuevos dueños quedarían marginados de su obligación de post venta, vulnerándose al igual que en su caso la igualdad ante la ley.

Artículo 19 N°24: El derecho de propiedad.

Se afecta esta garantía fundamental, desde que importa la privación de un derecho al uso, goce y disposición plena de su casa, así como a una perdida en el valor comercial, gasto en arreglos, traslado de mobiliario y deterioro de los bienes que guarnecen en el domicilio y que están expuestos y en contacto con este patógeno. Por lo que la empresa recurrida con su conducta ilegal y arbitraria han infringido también esta garantía constitucional.

Sobre este punto, es preciso señalar que el presente recurso no tiene por objeto la reparación del daño patrimonial, sabemos que no es la finalidad de la presente acción y en ese sentido se ejercerá la respectiva acción en la sede civil correspondiente. Pese a lo a anterior, la conducta de la recurrida y su negativa a prestar un servicio al que por ley está obligada, teniendo como único fundamento su calidad de segundo dueño es una discriminación arbitraria y que no es tolerada por el legislador, por lo que solicito que se adopten todas las medidas necesarias a fin de que se reestablezca el imperio del derecho.

Pide tener por interpuesto el presente recurso de protección, declararlo admisible y en definitiva que se acoja la presente acción y se ordene a la empresa recurrida adoptar todas las medidas legales, administrativas y de ejecución que sean necesarias para reestablecer el imperio del derecho, en concreto:

- Que le habiliten el acceso al sistema web de postventa.

- Que se actualice la información sobre el la vigencia de postventa.

- Que cesen los actos discriminatorias respecto de su persona y grupo familiar, y en efecto se realicen las coberturas y reparaciones que corresponden y son carga de la empresa.

- Todo con expresa condena en costas.

A su recurso acompaña los siguientes documentos:

1. Certificado de dominio vigente de la propiedad.

2. Contrato de compraventa y mutuo hipotecario de la propiedad.

3. Copia de inscripción de dominio de nombre reservado.

4. Copia correo electrónico de ingeniero de post venta.

5. Captura de pantalla sitio web post venta Pocuro.

A folio 10, evacúan informe los abogados don FÉLIX ANDRÉS ANTOLÍN MARTÍNEZ, y doña MANUELA DE JOSÉ RUIZ QUINTEROS, por la recurrida INMOBILIARIA POCURO SUR SpA, en los siguientes términos:

La acción de protección no es la vía idónea para cautelar los intereses del recurrente Explica que la acción iniciada contiene un error esencial en lo sustantivo de la acción de protección. En efecto el recurrente encubre una verdadera demanda civil de daños en una acción de carácter cautelar como lo es la protección de garantías constitucionales.

En concreto, el actor reclama en esta sede supuestos “desperfectos” en la construcción realizada por su representada, cuestión que asegura sin ningún tipo de respaldo, en circunstancias que la mera existencia de los supuestos desperfectos es materia de un juicio de lato conocimiento.

Sin embargo, como adelantamos, existen mecanismos legales específicos para la reclamación de los supuestos perjuicios invocados, en particular, la Ley General de Urbanismo y Construcciones (en adelante e indistintamente LGUC) en su título I contempla expresamente el procedimiento aplicable a este tipo de reclamaciones que impliquen conflictos entre los clientes y la inmobiliaria.

En este sentido, el artículo 19 inciso primero de la LGCU señala expresamente:

“Las causas a que dieren lugar las acciones a que se refiere el artículo anterior, se tramitarán conforme con las reglas del procedimiento sumario establecido en el título XI del libro III del Código de Procedimiento Civil”

En efecto, dicha acción de carácter civil es sin duda una de las vías idóneas para la reclamación de los supuestos daños ocasionados. No obstante, no es la única, ya que el mismo artículo en su inciso segundo señala la posibilidad de someter este tipo de disputas a un procedimiento arbitral:

“Con todo, las partes podrán someter las controversias a la resolución de un árbitro de derecho que, en cuanto al procedimiento, tendrá las facultades de arbitrador a que se refiere el artículo 223 del Código Orgánico de Tribunales. El árbitro deberá ser designado por el juez letrado competente y tener, a lo menos, cinco años de ejercicio profesional”

Así las cosas, no puede el recurrente solicitar mediante esta vía que “cesen los actos discriminatorios respecto de su persona y grupo familiar, y en efecto se realicen las coberturas y reparaciones que corresponden y son carga de la empresa” se encuentra entregada a otras vías judiciales, que en la especie, se manifiestan abiertamente como idóneas.

Así, pese a que el actor ha intentado encubrir dichas pretensiones con un falso velo de vulneraciones a garantías constitucionales, difícilmente podrá encontrar acogida en esta Ilustrísima Corte de Apelaciones. Cita jurisprudencia.

De esta manera, es evidente y así lo reafirman nuestros Tribunales Superiores de Justicia, que de existir vías de acción distintas a la acción de protección, estas deben preferirse por sobre las vías de tutela constitucional, más aún cuando los derechos que se reclaman no han sido acreditados y se encuentran en disputa.

Las imputaciones del recurrente no han sido probadas ni podrán serlo en esta sede.

El recurso interpuesto adolece de un vicio esencial: la absoluta falta de prueba de los derechos que se reclaman vulnerados. Así, el recurrente ha presentado una serie de afirmaciones y alegaciones que carecen de respaldo probatorio, sin haber acompañado antecedentes suficientes que permitan sostener la veracidad de sus imputaciones. En consecuencia, esta parte niega categóricamente cada una de las acusaciones formuladas en su contra, las cuales no han sido demostradas ni podrán serlo en esta sede.

Cabe recordar que la acción de protección es una acción de urgencia que exige la existencia de un acto ilegal o arbitrario que afecte garantías fundamentales, debiendo acreditarse con claridad tanto la existencia del acto como la vulneración invocada.

En este caso particular, el recurrente sostiene que se le habría bloqueado el acceso a la página web de postventa, impidiéndole presentar solicitudes y hacer seguimiento a su caso. Sin embargo, esta aseveración se formula adjuntando una exigua captura de pantalla en donde no se muestran las credenciales que permitan corroborar tal circunstancia. No ha acompañado capturas de pantalla que den cuenta de dicho bloqueo, correos electrónicos que reflejen intentos fallidos de ingreso ni ninguna otra evidencia que permita sostener su imputación. Esta omisión resulta especialmente grave, pues es totalmente falso: el perfil de usuario del Sr. nombre reservado se encuentra totalmente habilitado y disponible para efectuar los requerimientos que estime necesarios.

Asimismo, el actor afirma que no se le informaron los términos de la garantía, lo cual también resulta infundado. El régimen de garantías en este tipo de contratos es de conocimiento general y se encuentra regulado por la Ley General de Urbanismo y Construcciones, además de estar expresamente detallado en los documentos entregados al primer comprador del inmueble. Más aún, el recurrente no ha aportado ninguna prueba que demuestre que solicitó dicha información y que le fue negada o entregada de manera incompleta.

La falta de respaldo probatorio en este recurso no es un mero defecto formal, sino que afecta directamente su procedencia. Pretender que la Corte acoja una acción basada en meras afirmaciones sin sustento constituiría un grave precedente, pues abriría la puerta para que cualquier persona alegue vulneraciones sin la más mínima acreditación de sus dichos.

Por otra parte, la naturaleza misma del recurso de protección exige que la acción ilegal o arbitraria denunciada sea clara, manifiesta y comprobable. No basta con enunciar hechos de manera vaga y genérica, sino que es necesario aportar elementos objetivos que permitan a la judicatura verificar su ocurrencia. En este caso, el recurrente no solo omite acompañar pruebas, sino que ni siquiera logra precisar con certeza los hechos en que basa su acción, limitándose a realizar imputaciones genéricas y carentes de respaldo documental.

Es más, aún cuando desde ya negamos la existencia de los defectos alegados, incluso en caso de existir, estos “defectos”, atendida su naturaleza, corresponderían a deterioros por la mala utilización y/o falta de mantención de los espacios alegados.

A mayor abundamiento, y a diferencia de lo señalado por el recurrente, Inmobiliaria Pocuro Sur SpA ha actuado en todo momento como un vendedor ejemplar al haber reparado partes del inmueble que escapan a su esfera de protección, como demostramos en los documentos acompañados a este informe.

En resumen, resulta evidente que el actor no ha demostrado ninguna de sus imputaciones ni podrá hacerlo en esta sede, toda vez que el recurso de protección no admite prueba, y no está diseñado para determinar la existencia de responsabilidades contractuales o extracontractuales, sino para remediar vulneraciones de derechos fundamentales debidamente verificadas. En este caso, no solo no hay prueba de tales vulneraciones, sino que ni siquiera se configura un acto ilegal o arbitrario que justifique la intervención de esta ilustrísima Corte.

Defectos notorios en la interposición de la acción Por si fuera poco, la acción interpuesta adolece de graves deficiencias tanto en su fundamentación como en su estructura procesal, lo que impide que pueda ser acogido por esta Ilustrísima Corte.

Entre los defectos más evidentes se encuentra la ausencia de una justificación clara sobre la oportunidad en que se presenta la acción, así como la utilización artificiosa de derechos fundamentales para forzar su procedencia.

En primer lugar, el recurrente no explica cómo se construye el plazo para la interposición del recurso de protección, lo que constituye una omisión grave ya que, como es sabido, esta acción debe deducirse dentro del plazo de 30 días contados desde que se produjo el acto ilegal o arbitrario que supuestamente afecta los derechos fundamentales del recurrente.

Sin embargo, en este caso, no existe una fecha clara desde la cual se cuente dicho plazo, pues el recurrente menciona distintos momentos en los que habría ocurrido la supuesta vulneración, sin precisar cuándo se configuró el acto que motiva su acción. Esta falta de claridad no es menor, pues afecta directamente la admisibilidad del recurso, el cual es evidentemente extemporáneo.

Además, el actor intenta forzar una vulneración de derechos fundamentales donde no la hay, ya que, como se ha expuesto en los puntos anteriores, su reclamo se basa en un conflicto de naturaleza estrictamente civil, el cual no puede ser resuelto mediante esta acción cautelar.

Así la jurisprudencia ha reiterado que el recurso de protección no puede utilizarse como un sustituto de la justicia ordinaria, ni como una vía rápida para resolver controversias patrimoniales. En este orden de cosas, este intento de convertir un conflicto de postventa en una supuesta violación de derechos constitucionales no solo es artificioso, sino que además trivializa el verdadero propósito de la acción constitucional. Cita jurisprudencia.

Otro defecto grave de la acción de protección radica en su redacción imprecisa y contradictoria. En un punto, el recurrente sostiene que fue "bloqueado" del sistema de postventa, pero luego menciona que recibió respuestas de la empresa y que incluso se realizaron visitas a su propiedad. Este tipo de contradicciones evidencian que la acción ha sido planteada de manera apresurada y sin un sustento fáctico sólido.

Finalmente, la acción de protección también incurre en una evidente falta de proporcionalidad, pues pretende que esta Ilustrísima Corte adopte medidas completamente desproporcionadas frente a la situación denunciada, la que como hemos mencionado, no ha sido ni podrá ser comprobada en esta sede.

Pide tener por evacuado el informe y en su mérito, se declare la inadmisibilidad de la acción de protección interpuesta, o en subsidio, su total rechazo, con expresa condena en costas.

Se ordenó traer los antecedentes en relación.

CON LO RELACIONADO Y CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que el recurso de protección fue incorporado a nuestra legislación como una acción de naturaleza cautelar en beneficio de quien, por causa de actos u omisiones arbitrarias o ilegales, sufriere privación o perturbación en el ejercicio de diversos derechos constitucionales. El ejercicio de esta acción protectora, exige, como presupuesto ineludible una acción u omisión que revista caracteres de ilegal o arbitrario, cuya consecuencia inmediata, origine una situación determinante de privación, amenaza o perturbación para alguno de los derechos constitucionales amparados y contenidos en el artículo 19 de la Constitución Política de la República.

SEGUNDO: Que, el acto contra el cual se reclama es la negativa de cobertura por parte de la constructora recurrida respecto de defectos en el inmueble que fue adquirido por el recurrente.

TERCERO: Que, en la presente causa no se discute que el actor adquirió el inmueble como segundo comprador y que la recurrida es la empresa que construyó el referido inmueble.

CUARTO: Que el recurrido ha discutido la existencia de los desperfectos técnicos así como su naturaleza y también ha manifestado que el recurrente se encuentra vigente en su plataforma de atención de postventa, resultando controvertidas las circunstancias fácticas y jurídicas que determinan la obligación de la recurrida de efectuar las reparaciones que le achaca el recurrente.

Así cabe concluir que los derechos que el recurrente alega como vulnerados no resultan indubitados y carecen de la certeza necesaria para ser conocidos a través de este procedimiento sumario, concentrado y desformalizado.

QUINTO: Que, además cabe consignar que tal como lo dice el profesor nombre reservado, en su trabajo “Responsabilidad Civil en la Construcción de Viviendas reflexiones sobre los regímenes legales aplicables a los daños provocados por el terremoto del 27 de febrero de 2010”, “existen dos estatutos especiales sobre daños producidos por la construcción: el del Código Civil, integrado por los arts. 2003, 2004 y 2324, y el de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGU)1, compuesto por sus arts. 18 y 19. Ambos estatutos son regímenes de responsabilidad objetiva, en el sentido de que eximen al demandante de la necesidad de probar dolo o culpa en la conducta del demandado. Pero no se trata de una responsabilidad objetiva absoluta, fundada únicamente en la causación de un daño, sino de lo que la doctrina denomina modelos de responsabilidad estricta calificada por factores de imputación adicionales a la causalidad pero que son diversos de la culpa subjetiva. En el régimen de la Ley de Urbanismo el factor de imputación es el concepto de “falla o defecto” de construcción, por lo que, el demandante debe probar que los perjuicios provienen de “fallas o defectos” en la construcción, sea durante su ejecución o después de terminada”.

En consecuencia, no resulta la presente la idónea para conocer de dichas materias que por lo demás deben ser conocidas en un juicio de lato procedimiento, razón por la que el recurso no podrá prosperar.

Por estas consideraciones, y atendido lo dispuesto en el artículo 20 de la Constitución Política de la República y Auto Acordado de la Excma. Corte Suprema sobre Tramitación y Fallo del Recurso de Protección, se declara que SE RECHAZA el deducido a folio 1, por el abogado don EDGARDO CANCINO ANDRADE en contra de la INMOBILIARIA POCURO SUR S.P.A., Regístrese y archívese, en su oportunidad.

Redacción del Ministro Sr. Alejandro Vera Quilodrán.

Rol N° Protección-39-2025.(jog)