nombre reservado con CENCOSUD INMOBILIARIA S.A

C.A. de Temuco Temuco, veintitrés de junio de dos mil veintidós.

VISTOS:

Comparece don SERGIO ANDREÉ MELLADO CAREAU, abogado, domiciliado en domicilio reservado, en representación de don nombre reservado, comerciante, cédula de identidad número RUT reservado, domiciliado en domicilio reservado, deduciendo el presente RECURSO DE PROTECCIÓN en contra de la empresa CENSCOSUD INMOBILIARIA S.A., persona jurídica del giro de su denominación, representada legalmente por don nombre reservado¸ ambos domiciliados para estos efectos en domicilio reservado, por su acto ilegal y arbitrario realizado con fecha 24 de marzo de 2022, consistente en la exigencia de restitución del inmueble dado en arriendo, consistente en un local comercial, conculcando el derecho de propiedad establecido en el artículo 19 n°24 y el derecho de igualdad ante la ley del artículo 19 n°2, de su representado, ambos establecidos en la Constitución Política de la República, en razón de los siguientes antecedentes:

Con fecha 18 de octubre de 2019, se celebró contrato de arrendamiento entre el recurrente, don nombre reservado y el recurrido, CENCOSUD INMOBILIARIA S.A. por un plazo de 24 meses, pactando la fecha de término al 30 de noviembre de 2021.El objeto del arrendamiento es un local comercial para la comercialización de comida rápida denominado “Papapanchito’s”, siendo su representado quien lo administra y trabaja en él.

Que, producto del denominado “Estallido social” del 19 de octubre del año 2019, la Pandemia por COVID-19 del año 2020 y el Estado de Emergencia decretado, el contrato de arrendamiento no se comenzó a ejecutar sino hasta diciembre de 2021.

Con fecha 02 de febrero de 2022, se remite por correo electrónico “Modificación de Contrato de arrendamiento”, solicitando a su representado firmarlo de forma electrónica a través del mismo correo. El instrumento tiene fecha 31 de enero de 2022, y da una nueva vigencia al contrato celebrado con fecha 18 de octubre de 2019, renovando el mismo por 24 meses más, estableciendo como fecha de término el día 30 de septiembre de 2023.

No obstante, con fecha 24 de marzo de 2022, unilateralmente, el recurrido remite carta solicitando la restitución del inmueble través de un correo electrónico, exigiendo la restitución del local comercial arrendado “a más tardar el día 31 de marzo 2022.”

El local arrendado se encuentra ubicado en el Centro Comercial existente en domicilio reservado, (Supermercado Santa Isabel) y quien tiene el control de la apertura del mismo, así como de las “cortinas” de cada uno de los locales es el arrendador, motivo por el cual existe el temor fundado, de que éste ejerza acciones de autotutela e impida el ingreso y funcionamiento del local de su representado una vez llegado el 31 de marzo de 2022.

De los hechos descritos, el recurrido y a la vez arrendador parece omitir que existe un vínculo contractual que lo liga con el recurrente, haciendo caso omiso a la propia ley 18.101, misma que establece la forma en que se debe poner fin a dicho vínculo. Así mismo, el artículo 73 de nuestra Carta Fundamental entrega exclusivamente a los Tribunales de Justicia la facultad de conocer, juzgar, y hacer ejecutar lo juzgado, admitir el comportamiento del recurrido implica, en los hechos, permitir el ejercicio de la autotutela por parte del arrendador.

Es arbitraria e ilegal la comunicación exigiendo la restitución del local comercial dado en arriendo, pues el recurrido comunica tácitamente un término de contrato, inmotivado y sin que concurran las causas legales para su término, establecidas en el Código Civil y la ley especial sobre la materia. Incluso señala en tenor amenazante: “a más tardar el día 31 de marzo 2022.”

Agrega sentir un fundado temor, que, de un momento a otro, el recurrido bloquee el acceso del arrendatario al lugar dejándolo fuera por su sola decisión.

En ese sentido, el Código Civil, en su artículo 1545 establece lo que conocemos como intangibilidad del contrato y la fuerza obligatoria del mismo en los términos pactados, por tanto, la actuación del recurrido se encuentra al margen de la legalidad, toda vez que si el arrendatario incurre en algún incumplimiento contractual, lo que corresponde es interponer las acciones que la ley contempla para tales efectos con el fin de obtener, sea el pago de lo adeudado, poner término al contrato que liga a las partes, o cualquier otra medida que la ley señale.

En la misma línea de ideas, son las normas establecidas en nuestro Código Civil, la ley de arrendamiento 18.101 y el procedimiento allí establecido el vehículo procesal idóneo para exigir la restitución del inmueble arrendado o el término del contrato, una vez que se pruebe el incumplimiento, mismo que además ni siquiera ha sido señalado en la carta que exige la restitución del inmueble.

Los hechos ilegales y arbitrarios descritos atentan directamente contra el derecho de Propiedad establecido en el artículo 19 número 24 de la Constitución Política de la República, debido a que, de forma unilateral y sin fundamento alguno, el arrendador ha desplegado una conducta ilegal que amenaza con privar a su representado de ejercer libre y sin perturbación los derechos que emanan del contrato de arrendamiento del local que ocupa en la forma que había sido convenida, lo que repercute e impacta directamente en sus ingresos económicos, los que se verán menguados dada la actividad que desarrolla, por cuanto el arrendador pretende tomar justicia por sus manos, ejecutando actos de autotutela, proscritos de nuestro ordenamiento jurídico, obligándole a restituir el local arrendado o bloqueando el acceso de su representado al mismo, despojándolo de su actividad económica, afectando así el derecho de propiedad sobre los ingresos provenientes de dicha actividad.

Se vulnera, también, el derecho de igualdad ante la ley, 19 n°2 de nuestra Carta Fundamental, por cuanto el arrendador pretende, a través de la autotutela, (exigiendo la restitución del inmueble y entregando una fecha límite), eludir la ley y obviar la normativa establecida para la resolución de estos casos, que, como lo hemos venido diciendo, se encuentra en el Código Civil y la ley 18.101, por lo que no es aceptable pretender que por tratarse de CENCOSUD, éste ejerza acciones coercitivas en contra de su representado, sin que exista un juicio racional y justo ante los Tribunales de Justicia, así las cosas, la ley se aplica igualmente para todos, por tanto, si estima vulnerado sus derechos CENCOSUD deberá recurrir a través de los Tribunales de Justicia para buscar la tutela de los mismos y no por mano propia.

Pide, en consecuencia, reestablecer el imperio del derecho, acogiendo la acción de protección interpuesta, declarando que se han vulnerado las garantías fundamentales ya señaladas, ordenando al recurrido abstenerse de perturbar el uso que el recurrente pueda efectuar en el inmueble arrendado, sin perjuicio de los derechos que el arrendador pueda ejercer ante los Tribunales de Justicia, con costas.

Acompaña: 1. Contrato de arrendamiento de fecha 18 de octubre de 2019, entre el recurrente, don nombre reservado y el recurrido, CENCOSUD INMOBILIARIA S.A. 2. Correo electrónico de fecha 02 de febrero de 2022, dirigido a don nombre reservado, que solicita firma de la modificación del contrato celebrado. 3. Documento y anexo de contrato “Modificación de Contrato de arrendamiento” de fecha 31 de enero de 2022, celebrado entre don nombre reservado y el recurrido, CENCOSUD INMOBILIARIA S.A. 4. Correo electrónico de fecha 24 de marzo de 2022 que dirigido a don nombre reservado que comunica la restitución del local comercial. 5. Carta referenciada “Restitución del local”, dirigida a don nombre reservado y remitida por CENCOSUD INMOBILIARIA S.A. 6. Formulario F29 de don nombre reservado de los meses de diciembre 2021, enero y febrero 2022.

Que informando don nombre reservado, abogado, por la recurrida, señala:

Que, en efecto, Cencosud Inmobiliaria S.A. suscribió el pasado 18 de octubre de 2019, un contrato de arriendo con don nombre reservado y este contrato no fue cumplido por parte del recurrente lo que obligó a Cencosud a poner término al Contrato. El contrato contempla los siguientes artículos y requisitos esenciales para su ejecución: Artículo 16: Incumplimiento del arrendatario. En caso de incumplimiento de una o más obligaciones del Arrendatario, la Arrendadora podrá exigir su cumplimiento forzado más las multas e indemnizaciones convenidas en el presente contrato y sus anexos, o bien, declarar la terminación anticipada ipso facto del contrato y exigir las indemnizaciones que correspondan, junta con la restitución inmediata del Local Arrendado.

Que tal como se señala en el Contrato, el objeto es la comercialización de comida preparada para llevar, al interior del supermercado Santa Isabel ubicado en domicilio reservado, de tal forma que el arrendatario debe necesariamente cumplir con las especificaciones técnicas exigidas en el contrato, sus anexos y por el personal técnico de Cencosud.

El arrendatario incumplió sus obligaciones y no realizó las instalaciones necesarias para operar en el local, negándose a instalar un extractor mecánico y campana a cuatro vientos que lograra extraer del local los “olores” y “gases” que se producen al elaborar productos en una plancha que se instaló al interior del local. Del tal forma, Cencosud velando por la integridad sanitaria de los demás locatarios, clientes y colaboradores, debió luego de reiteradas insistencias notificar el término del contrato el 24 de marzo de 2022.

Cabe señalar que el estándar de instalación de un extractor mecánico, es requerido por Cencosud, a todos los locatarios que elaboran comida dentro de los locales y es exigido por el personal técnico, no cumpliéndose con dicho requisito al instalar un extractor eólico, como es el instalado por el actor.

El extractor mecánico, requerido por Cencosud a sus locatarios, asegura: (i) ser accionado por electricidad; (ii) Mantener un flujo de aire constante; (iii) Alta presión de extracción; y, (iv) mantener una carga de trabajo pesada. Por el contrario un extractor eólico, como el que pretendía utilizar el recurrente incumpliendo las especificaciones del Contrato, (i) es solo accionado por el viento; (ii) el flujo de aire que otorga al local es variable; (iii) mantiene baja presión de extracción; y, (iv) sólo sirve para baja o ligera carga de trabajo. Conforme indica el Contrato, la arrendataria incumplió los artículos 6, 11, y en consecuencia el Anexo C del Contrato debiendo Cencosud, como propietaria del inmueble ejercer el derecho contemplado en el artículo 16 de dicho instrumento, para luego solicitar la restitución de conformidad al artículo 13. A la fecha y a pesar de haber sido notificado el termino del Contrato, el arrendatario no ha restituido el local arrendado, persistiendo el incumplimiento técnico afectando a los otros locatarios, clientes y colaboradores del supermercado Santa Isabel, alegando en esta instancia la vulneración de sus garantías constitucionales ante la existencia de un “temor fundado”. Cencosud en cumplimiento del Contrato, sólo ha exigido la cabal ejecución de las normas contractuales suscritas por las partes, para efectos de velar por el integro resguardo de sus locatarios, clientes, colaboradores y del inmueble de su propiedad, no existiendo a la fecha vulneración de las garantías constitucionales del recurrente, sino que por el contrario, una flagrante vulneración de las disposiciones contractuales por parte del arrendatario, manteniéndose a la fecha una inexcusable perturbación (reconocida) del derecho de propiedad de Cencosud.

El recurso de protección, establece como requisito necesario para la interposición de esta excepcional acción, que se haya “cometido el acto o incurrido en la omisión arbitraria o ilegal que ocasionen privación, perturbación o amenaza en el legítimo ejercicio de las garantías constitucionales”. Conforme indica el recurso, Cencosud no ha ejecutado actos o incurrido en una omisión arbitraria o ilegal que ocasionen, privación, perturbación o amenaza en el legítimo ejercicio de garantías constitucionales. El propio recurso señala que “existe un temor fundado”, pero en concreto no existe una omisión arbitraria o ilegal que ocasionen, privación, perturbación o amenaza. Por el contrario, Cencosud, ajustado a las normas contractuales ha exigido tan sólo el cumplimiento del Contrato, manteniéndose el arrendatario en incumplimiento incluso hasta esta fecha y sin restituir el inmueble.

Sin perjuicio de lo dicho, hace mención a los numerales 2 y 24 del artículo 19 de nuestra Constitución que señala el recurrente estarían siendo perturbados arbitraria e ilegítimamente. Cencosud, en cumplimiento a lo pactado ha comunicado el término del Contrato por el incumplimiento de los artículos 6, 11 y los anexos del Contrato, no existiendo una vulneración por parte de Cencosud, respecto de la igualdad ante la Ley. Es más, quien incumplió la ley para las partes (Contrato), se mantiene en incumplimiento y no ha restituido el inmueble es el recurrente, sin perjuicio de sólo haber acusado un “temor”.

No sólo el recurso reconoce que no existe una vulneración del derecho de propiedad, al señalar que existe un “temor”, sino que por el contrario, quien encuentra vulnerada dicha garantía es el propietario del inmueble, Cencosud, al no obtener la restitución de su inmueble.

Pide tener por evacuado el informe, debiéndose rechazar en todas sus partes el recurso de protección interpuesto por don nombre reservado en contra de Cencosud Inmobiliaria S.A.

Acompaña: 1.- Contrato de Arrendamiento suscrito entre Cencosud Inmobiliaria S.A. y don nombre reservado; y, 2.- Carta de Termino de contrato enviada el 24 de marzo de 2022 a don nombre reservado.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que, el recurso de protección constituye una acción cautelar de origen constitucional, que puede deducir cualquier persona ante los Tribunales Superiores de Justicia, a fin de solicitar que éstos adopten de inmediato las providencias necesarias para restablecer el imperio del derecho quebrantado, y asegurar así la debida protección a los afectados, cuando por causa de alguna acción u omisión arbitraria o ilegal, sufran privación, perturbación o amenaza en el legítimo ejercicio de los derechos y garantías que la Constitución establece.

SEGUNDO: Que, lo que se ha denunciado por esta vía constitucional, es una supuesta actividad ilegítima por parte de la recurrida al enviar, con fecha 24 de marzo de 2022, una carta de término inmediato de contrato de arrendamiento al actor, exigiéndole en la misma que se restituyera el local dado en arrendamiento el día 31 de marzo de 2022, fundado en lo dispuesto en la cláusula número 16, del referido contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes.

TERCERO: Que de lo expuesto por el recurrente en su libelo y en estrados, éste estima que referida la notificación conculcaría los derechos constitucionales que le amparan conforme a los numerales 24 y 2, del artículo 19, de la Carta Fundamental, puesto que -como indica-. la terminación del mentado del contrato debe ser discutido en sede jurisdiccional, conforme al procedimiento establecido en la ley 18.101, agregando que la carta recibida de parte de su arrendador le provoca el justo temor de no poder acceder en el futuro al local comercial arrendado, -en caso de negarse a la entrega del establecimiento exigido por la contraria-, sin que se hayan expuesto –por su parte-, actuaciones precisas y concretas por parte de la recurrida en orden a ejercer efectivamente una autotutela con el fin de recuperar el inmueble.

CUARTO: Que en efecto, no existe antecedente alguno que de cuenta que la recurrida haya exigido por vias de hecho la restitución del mentado local comercial, ni que le haya impedido al actor acceder al mismo. De ello da cuenta además, que hasta el día de hoy, éste sigue desarrollando su actividad comercial en el local comercial de propiedad de la recurrida sin mayores contratiempos.

De ello, resulta, entonces, que no han resultado acreditadas las infracciones constitucionales alegadas por el señor nombre reservado.

QUINTO: Que así las cosas, apareciendo de los antecedentes que que Cencosud se ha limitado a enviar una comunicación al recurrente mediante la cual le solicita la entrega inmediata del inmueble arrendado, por estimar que ha incumplido los términos del contrato suscrito por las partes (cuestión que aparece autorizada en la convención celebrada por ambos), frente a lo cual el arrendatario se opone, existe una controversia que debe resolverse necesariamente en la sede contenciosa que corresponda y no mediante la presente acción tutelar de excepción, siendo ante dicha sede jurisdiccional en la cual deben hacerse las alegaciones que ambas partes estimen pertinentes, no existiendo medida alguna que esta Corte pueda adoptar en el presente contexto proteccional, desde que, como se dijo, el puro envio de una notificación de término del contrato de arriendo según las cláusulas del mismo, no constituye per se una conducta ilegal o arbitraria que pueda ser sancionada o reparada por esta Corte.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en el artículo 20 de la Constitución Política de la República y el Auto Acordado de tramitación y fallo del recurso de protección de la Excma Corte Suprema, se declara:

Que, se RECHAZA, sin costas, el recurso de protección interpuesto en favor de don nombre reservado, en contra de CENCOSUD Inmobiliaria S.A.

Regístrese.

Redacción de la ministra A.nombre reservado.

Rol N° Protección-2482-2022 (pvb).