nombre reservado con CONDOMINIO EDIFICIO SALESIANOS ORIENTE

San nombre reservado, dos de noviembre de dos mil veinte.

Vistos y teniendo presente:

Primero: Que comparece el abogado don Eduardo Andrés González Belizar, en representación de don nombre reservado, para interponer acción constitucional de protección de garantías constitucionales en contra de la Comunidad Edificio nombre reservado, representada por su administrador don nombre reservado, ambos domiciliados en el “Edificio nombre reservado”, que tiene su acceso por domicilio reservado, por el acto ilegal y arbitrario que consiste en impedir a la Inmobiliaria acceso al edificio donde se ubica el departamento N°1702, que adquirió, con el objeto de hacer uso de la garantía asociada a la compra.

Expone que el 19 de enero del 2017 su representado adquirió de Inmobiliaria La Brabanzón S.A. el referido departamento, el que ha presentado problemas de filtración desde una terraza de uso común ubicada en el piso 18 del edificio. Refiere que, por tal motivo, y en ejercicio de la garantía todavía vigente, requirió la reparación a la mencionada inmobiliaria, empresa que ha accedido y coordinado con la constructora a cargo del servicio de post venta, esto es, Constructora e Inmobiliaria Esperanza S.A. Señala que la Inmobiliaria La Brabanzón S.A. requirió autorización al administrador de la comunidad para hacer ingreso y proceder a efectuar la reparación e impermeabilización de la terraza aludida en el piso 18 del edificio, la que le fue negada, tal como consta en la carta de 30 de julio del presente año. Explica que allí se aduce que ya habían existido problemas anteriores, en el piso 18 por lo que se exige la firma de una carta de compromiso, en circunstancias que la obligación que pesa sobre la Inmobiliaria es de carácter legal, establecida en el artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, siendo clara la intención de dicha Inmobiliaria de cumplir con ese mandato desde el momento que requirió la autorización para efectuar las mencionadas reparaciones.

Sostiene que la negativa de la recurrida es arbitraria, por no estar dentro de sus facultades el impedir el acceso a la Inmobiliaria y/o Constructora, considerando que el afectado está en pleno derecho de hacer exigible la garantía asociada a su departamento y espacios comunes, pudiendo requerir la reparación correspondiente. Sostiene que el acto denunciado priva y perturba el derecho de propiedad de don nombre reservado, consagrado en el N°24 del Artículo 19 de la Constitución Política de la República, relativo a su departamento y la propiedad que tiene sobre los espacios comunes. Pide que se restablezca el imperio del derecho, se ordene a la recurrida el acceso solicitado y, que en lo sucesivo, se abstenga de negar el acceso a Inmobiliaria La Brabanzón S.A. y/o Constructora e Inmobiliaria Esperanza S.A. al edificio ubicado en domicilio reservado, autorizando a su personal dicho acceso, en tanto concurran a efectuar reparaciones a las distintas unidades y/o espacios comunes del Edificio; y que se le condene en costas. Acompaña 1.- Escritura Pública de 19 de enero de 2017, donde consta la compraventa del Departamento N°1702, del Edificio nombre reservado. 2.- Carta remitida por el Administrador de la Comunidad Edificio nombre reservado, con fecha 30 de julio de 2020, en la cual manifiesta que no se permite el acceso al Edificio para efectuar las reparaciones pertinentes. 3.- Fotografías que dan cuenta de las filtraciones que afectan al departamento del Sr. nombre reservado y que requieren de una reparación urgente.

Segundo: Que informa don nombre reservado, en representación de la recurrida, señalando que Inmobiliaria La Brabanzón S.A. completó el proceso de construcción del edificio nombre reservado, el que fue entregado a partir del mes de diciembre del año 2016. Indica que a medida que las unidades fueron siendo recibidas por los adquirentes, el Comité de Administración comenzó a recibir múltiples reclamos por fallas o defectos estructurales y en los elementos constructivos o de las instalaciones, los que han sido derivados e informados a la Inmobiliaria para que se haga cargo de tales fallas, sin que a la fecha entreguen solución a los problemas que afectan a la comunidad. Asevera que el cumplimiento de lo establecido en el artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones ha sido “desidioso” por parte de la empresa, lo que ha generado un descontento y preocupación generalizado e incluso en el recurrente de marras, el que conocía del proceso y de las acciones que se tomarían en contra de la inmobiliaria, participando activamente hasta el día 31 de agosto pasado, fecha en que el afectado comunicó que no participaría en las acciones acordadas. Hace presente que mientras el recurrente estaba obteniendo información para la organización de la estrategia del accionar de la comunidad, estaba presentando acciones contra ésta, sin mediar diálogo o gestión alguna.

Refiere que la comunidad contrató un abogado que ha patrocinado la presentación de una medida prejudicial probatoria consistente en la realización de una pericia, acción que se encuentra actualmente entablada ante el 4° Juzgado Civil de San nombre reservado (causa rol C-4843-2020).

Señala que la legitimación activa para ejercer las acciones por los espacios comunes no la tienen los copropietarios, sino que de conformidad con lo prevenido en los artículos 21 y siguientes de la Ley N° 19.537, los legitimados activos para reclamar las fallas o defectos en la construcción en espacios comunes, corresponde al Administrador y al Comité de Copropietarios. Expresa, a su turno, que la decisión del actor de interponer la presente acción denota una conducta individualista, que busca asegurar la solución personal que la inmobiliaria ofrece solo a él, pero no al resto de los copropietarios afectados. Finalmente da cuenta que tanto el administrador como el Comité de copropietarios, han obrado en el marco de procesos democráticos y transparentes en la toma de decisiones, lo que consta en las respectivas actas públicas. Asevera que no ha incurrido en acto ilegal o arbitrario alguno y que existen antecedentes documentales que dan razón al actuar de su parte.

Tercero: Que también informan los representantes de la Inmobiliaria La Brabanzón S.A. y exponen que la administración del edificio impidió la entrada al personal de la empresa y de la Constructora e Inmobiliaria Esperanza S.A., a través de la cual su representada presta el servicio de post venta, que incluye realizar todas las reparaciones a las que está obligada en virtud de la garantía establecida en el artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Detalla que lo anterior se les comunicó mediante carta de 30 de julio pasado.

Explican que para la reparación de los daños sufridos en el departamento 1702, se requiere necesariamente efectuar una revisión a dicho inmueble y a todos los bienes o espacios comunes que podrían tener injerencia en esos daños, para así proceder a efectuar la totalidad de las reparaciones que correspondan. Enfatizan que no resulta suficiente el acceso sólo al departamento afectado, puesto que la reparación del mismo significa la revisión de bienes y/o espacios comunes que podrían estar incidiendo en los daños de ese departamento.

Cuarto: Que el recurso de protección que consagra el artículo 20 de la Constitución Política de la República es una acción de carácter cautelar, destinada a amparar prontamente el ejercicio de las garantías y derechos que allí se contemplan. Para ello, faculta a esta Corte de Apelaciones para adoptar las medidas de resguardo necesarias para restablecer el imperio del derecho y asegurar la debida protección de la persona en cuyo favor se recurre por encontrarse afectada por el acto arbitrario o ilegal que impide, amenaza o perturba ese ejercicio.

Quinto: Que el asunto que se somete al conocimiento de esta Corte dice relación con la conducta de la Administración del Edificio “nombre reservado” representada por su administrador, que impide el acceso a la empresa inmobiliaria primera vendedora para reparar los daños que afectan al dueño del departamento N° 1702 de que se trata. Dicha decisión se contiene en la carta de 30/07/2020 que señala “…Damos respuesta a su solicitud para realizar trabajo en piso 18. Considerando que en múltiples ocasiones su inmobiliaria ha realizado trabajos en el piso 18, sin que hasta la fecha sean resueltos los graves problemas, su falta de compromiso al no querer firmar un documento que respalde la intención de dar solución definitiva, y considerando que se ha decidido demandar, se desestima su petición. Atentamente, nombre reservado. Administrador nombre reservado”.

Sexto: Que el derecho que concede el artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcción ha sido establecido para otorgar una protección a los adquirentes de bienes inmuebles por primera compra, en cuanto a que durante cierto lapso el primer vendedor deberá responder por cualquier defecto que se hubiese manifestado en la construcción.

Séptimo: Que la recurrida ha alegado la falta de legitimidad activa de quien acciona por esta vía, desde que entiende que es el administrador, el titular de la acción para invocar la mencionada garantía del artículo 18, en virtud de lo dispuesto en la Ley 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria.

Octavo: Que tales alegaciones ningún asidero tienen desde que el acto recurrido que en la especie se hace valer, lo es, en sede de protección y no por la vía ordinaria. Sin perjuicio de ello, se tiene presente que revisadas tales reglas legales, solo dan cuenta que las funciones del administrador, son las que se establezcan en el Reglamento de Copropiedad, documento que no acompaña; sin que de la alusión genérica contenida en su artículo 23, se desprenda que sea el administrador, el único titular para accionar en virtud de lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcción. En efecto, allí se establece que tiene la facultad de “…representar en juicio activa y pasivamente, a los copropietarios con las facultades del inciso primero del artículo 7° del Código de Procedimiento Civil en las causas concernientes a la administración y conservación del condominio, sea que se promuevan con cualquiera de ellos o con terceros…”. Más adelante, el artículo 36 inciso 6° de la Ley 19.537, señala “…si se viere comprometida la seguridad o conservación de un condominio sea respecto de sus bienes comunes, por efecto de filtraciones, inundaciones, emanaciones de gas u otros desperfecto, para cuya reparación fuere necesario ingresar a una unidad, no encontrándose el propietario, arrendatario, u ocupante que facilite el acceso, el administrador del condominio podrá ingresar forzadamente a ella...". De estas últimas disposiciones, aparece que el espíritu del legislador, por el contrario, da cuenta que el administrador debe velar por la conservación de los bienes comunes contando siempre, con la ayuda de los comuneros.

Noveno: Que tratándose de un hecho no controvertido el que la administración recurrida no permite el acceso al edificio al responsable legal de los daños, concretamente, al espacio común ubicado en el piso 18 del edificio de que se trata, a fin de proceder a las reparaciones reclamadas por quien acciona por esta vía; sino que, le impone condiciones para acceder a ello, sin sujeción a disposición legal alguna, dicho acto deviene en arbitrario, afectando la garantía consagrada en el artículo 19 N°2 de la Constitución Política de la República, esto es, la igualdad ante la ley. En efecto, la administración recurrida incurre en un trato desigual en perjuicio de la persona en cuyo favor se recurre, en cuanto a su derecho a hacer efectiva la garantía que contempla el artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcción, del cual es titular toda persona natural o jurídica que haya sufrido daño por una falla o defecto de construcción.

Y de conformidad, además, con lo dispuesto en el artículo 20 de la Constitución Política de la República y Auto Acordado de la Excma. Corte Suprema sobre la materia, se acoge el recurso de protección interpuesto en favor de don nombre reservado en contra de la Comunidad Edificio nombre reservado, representada por su administrador don nombre reservado, en cuanto ésta deberá permitir el acceso de Inmobiliaria La Brabazón y/o Constructora e Inmobiliaria Esperanza S.A para que efectúe la evaluación y reparación de los daños en la terraza ubicada en el piso 18 del referido edificio y que provocan las filtraciones en el departamento 1702 del recurrente, sin sujeción a condición alguna.

Redacción de la ministra Sra. Catepillán.

Regístrese y archívese en su oportunidad.

Rol N°8913-2020 PROT.

Pronmunciada por la Quinta Sala Zoom de la Iltma. Corte de Apelaciones de San nombre reservado, integrada por las Ministros señora María Carolina Catepillán Lobos, señora Liliana Mera Muñoz y señora María Catalina González Torres.