nombre reservado con nombre reservado

C.A. de San Miguel San Miguel, cinco de mayo de dos mil veintiséis.

Vistos y teniendo presente:

Primero: Que nombre reservado, con domicilio en domicilio reservado, interpone recurso de protección en contra de la nombre reservado El Peumo, con domicilio en la propia Parcelación el Peumo, domicilio reservado, fundado en la vulneración de las garantías constitucionales del derecho a la vida e integridad física; igualdad ante la ley; tutela judicial efectiva; inviolabilidad del hogar; derecho de propiedad; y el artículo 19 N°26 de la Constitución por crear sanciones no previstas en la ley.

El acto que se considera como arbitrario e ilegal es la aplicación de multas e intereses en exceso y en contravención del art. 15 de la Ley N° 21.442 (multas diarias 0,04 UF, recargos superiores al 10%, capitalización de intereses, reajustes indebidos); suspender o impedir el acceso a los servicios de agua y electricidad por morosidad; condicionar permisos internos y la posibilidad de construir(sic) al pago de una deuda irregular; negarse a reliquidar la deuda conforme a derecho, subordinando la aplicación de la ley a una votación de asamblea.

Refiere que es propietario de la Parcela N° 30 de la Parcelación El Peumo, en Calera de Tango y el uso y goce de dicha unidad han sido indebidamente restringidos por la recurrida. Añade que la deuda cuya reliquidación se solicita tiene su origen en el período de la pandemia, debido a que quedó cesante y sin actividad económica en su calidad de emprendedor. Pese a que se trataba de una circunstancia imprevisible e irresistible, la recurrida no adoptó ninguna medida y aplicó multas acumulativas e intereses desproporcionados que tornaron impagable la deuda, contrariando la buena fe establecida en el Código Civil y la función social de la propiedad.

Difiere en la manera en que la Administración ha aplicado recargos por “intereses” y “multas” sobre las cuotas de gastos comunes y señala que estos han fluctuado entre un 45% y un 260% del monto original de la cuota, además de capitalizar cargos sobre intereses y multas previos.

Menciona que el 6 de octubre de 2025 a través de un correo electrónico remitió una propuesta de acuerdo, fundada en el artículo 15 de la ley mencionada y el artículo 2514 del Código Civil, determinando una deuda líquida exigible de $4.775.805, proponiendo un convenio de 10 cuotas mensuales e iguales de $477.581 sin recargos adicionales. Al respecto, la Administración condicionó el tratamiento a una futura asamblea en los meses de noviembre y diciembre de 2025, sosteniendo que es el “máximo órgano normativo y resolutivo”.

Añade que la recurrida ha suspendido el acceso al agua y a la electricidad, producto de su morosidad y también se le han denegado permisos internos o trámites necesarios para construir, condicionándolos al pago de la deuda irregular. Ello ha derivado en que el Servicio de Impuestos Internos clasifique el inmueble como “sitio eriazo”, aplicando tasas superiores de contribuciones y ocasionando perjuicios adicionales.

Señala que desde la entrada en vigor de la Ley de Copropiedad la cláusula referida en el Reglamento (2018) que autoriza una multa diaria de 0,04 Unidades de Fomento, más reajustes e intereses y la suspensión de servicios por mora, es incompatible.

Sostiene que la ilegalidad y arbitrariedad del acto impugnado está en contravención al artículo 15 de la Ley de Copropiedad, el cual establece dos límites infranqueables: multa de hasta el 10% aplicable por una sola vez respecto de cada cuota insoluta; e intereses corrientes para operaciones no reajustables determinados por la CMF. La práctica de la recurrida, mencionada en el párrafo anterior, vulnera frontalmente la norma. La supremacía de la ley impide que un reglamento privado posterior o anterior la desconozca; por ende, tales cláusulas devienen inaplicables desde la vigencia de la ley.

Por otra parte, la privación de agua y electricidad por deudas comunitarias carece de habilitación legal y ha sido reprochada por la judicatura por afectar derechos esenciales. Aun cuando la administración opere un pozo o redes internas, la calidad de servicio esencial no admite ser utilizada como mecanismo coactivo. Las medidas coercitivas deben ser dispuestas por tribunales competentes, no por asambleas ni administradores. En ese sentido la Administración no puede crear y aplicar sanciones pecuniarias, puesto que requiere de habilitación expresa en la ley.

Fundamenta la arbitrariedad en condicionar la aplicación de una norma imperativa a una votación futura de asamblea y en la indiferencia del contexto de fuerza mayor como eximente de culpa en el retardo ocasionado por la pandemia.

Afirma que se ha vulnerado el principio de la buena fe contractual al negar la reliquidación de la deuda conforme a la ley.

Solicita la inmediata restitución y mantención del suministro de agua y electricidad a la Parcela N°30, con prohibición de suspensión por morosidad; la práctica de una reliquidación íntegra de la deuda aplicando estrictamente el art. 15 de la Ley N°21.442, excluyendo toda cláusula reglamentaria o práctica contraria a la ley; la abstención de obstaculizar o condicionar permisos internos para construir cuando las obras cumplan la normativa urbanística y técnica, sin supeditar aquello al pago de la deuda reliquidada; y la prohibición de dictar o aplicar en lo sucesivo medidas análogas que menoscaben los derechos del recurrente.

Segundo: Que, la recurrida informa al tenor del recurso y expresa que no tiene la capacidad de proporcionar los servicios de agua potable y luz eléctrica al recurrente, pues éste no ha instalado los empalmes de agua y de luz lo que es de su exclusiva responsabilidad, por lo tanto, el recurso debe ser rechazado.

Señala que el recurso se fundamenta en afirmaciones que no reflejan la realidad de los hechos ocurridos y culpa a la Administración de su incumplimiento Explica que la “nombre reservado el Peumo” o “Condominio El Peumo”, es un proyecto residencial de 57 parcelas, tuteladas por el Reglamento denominado “Reglamento y Servidumbres Parcelación el Peumo Inmobiliaria Proyecto 5 S.A.” otorgado el 6 de abril de 2018 bajo repertorio N° 5232/2018, en adelante “El Reglamento”. El referido reglamento se redactó por la Inmobiliaria Proyecto 5 S.A., el que se dio a conocer a todos los interesados en comprar las unidades del Condominio El Peumo, antes de materializarse la compra, en consecuencia, el recurrente conoció los términos del Reglamento antes de comprar su respectiva Unidad.

Refiere que el condominio cuenta con agua potable, a través de una planta de agua potabilizada (pozo profundo comunitario). El condominio extrae y potabiliza el agua y la distribuye a las parcelas, prorrateando el costo de este servicio, de acuerdo con el consumo de mt3, que se contabilizan por medidores que se instalan en cada parcela y, además, considerando el costo de mantenimiento del mencionado Pozo. Por esto mes a mes se cobra a cada unidad por concepto de agua potable un monto fijo, por concepto de “mantenimiento del pozo” y otro monto relacionado con el consumo de mt3. En cuanto a la electricidad el condominio tiene un solo medidor de Compañía General de Electricidad (CGE) y cada parcela tiene un medidor remarcador, esto quiere decir, que el condominio paga el consumo eléctrico a CGE de todas las parcelas y el consumo de las áreas comunes y éste cobra a cada parcela su consumo específico, por tanto, el no pago de este servicio por una unidad, afecta al resto de la comunidad, pues las unidades que, si pagan, terminan pagando la electricidad de las unidades que no realizan sus pagos.

Menciona que el recurrente es dueño de la parcela 30 del condominio, pero es un sitio eriazo sin construcción ni plantaciones y nunca ha tenido servicio de agua potable ni de energía eléctrica porque no tiene los empalmes instalados, lo que hace imposible el suministro de agua potable y electricidad. Añade que las unidades del condominio no se vendieron con los servicios instalados, los interesados debían pagar 50 unidades de fomento a la inmobiliaria.

Afirma que el recurrente no paga los gastos comunes desde el 31 de abril de 2022, adeudando 40 meses. Recién el 2 de noviembre de 2025, con posterioridad a la interposición del recurso, fue recibido un correo electrónico en el que el recurrente consultó por el procedimiento de instalación del empalme eléctrico y medidor de agua para su parcela.

Argumenta que el asunto debería tratarse en una acción de fondo y no mediante la acción cautelar.

Indica que el 11 de noviembre de 2025 se le respondió la consulta sobre los empalmes y se le mencionó que la administración desconocía el procedimiento consultado, pues nunca habían recibido esta solicitud, debido a que los empalmes han sido instalados por la Inmobiliaria, y por ello el Comité se comprometió a averiguar cuál era el procedimiento. En virtud, de lo anterior, se informó al recurrente que el procedimiento para solicitar los empalmes es el mismo que ha efectuado el resto de los propietarios del condominio, debiendo ser solicitados y pagados a la inmobiliaria (correo reservado), y ésta los instalará dentro de lo días siguientes al pago, coordinando con la administradora del condominio.

Añade que el 1 de diciembre de 2025 el Comité de Administración citó al recurrente a la asamblea de copropietario fijada para el sábado 13 de diciembre de 2025, con la finalidad de realizar una propuesta a la asamblea para el pago de gastos comunes morosos, demostrándose la voluntad de la administración de llegar acuerdo con el recurrente. Necesariamente debe pasar por la asamblea, porque el recurrente solicita que se le condone por completo los intereses y multas.

Niega que el recurrente haya solicitado permiso para realizar una obra de construcción en su unidad y explica que estas obras deben cumplir con las normas de constructibilidad definida en el reglamento del condominio.

Asevera que, ante un eventual e hipotético corte de agua y electricidad en la parcela del recurrente, no afectaría el consumo de ninguna persona, puesto que no vive nadie ni hay construcciones.

Alude a jurisprudencia de la Corte de Apelaciones de Santiago la causa ROL 17.833-2024, de la I. Corte de Apelaciones de Santiago, se indicó que, dado que el procedimiento de corte de suministros está establecido en el Reglamento Interno, éste se ajusta a la legalidad, argumentando que, de realizar un corte de suministro, esto se adecuaría a lo permitido por el reglamento del condominio y estaría ajustado a derecho.

Por último, arguye que la discusión sobre el cálculo de la deuda de gastos comunes, de sus intereses y multas, es materia de la justicia ordinaria.

Tercero: Que el recurso de protección de garantías constitucionales establecido en el artículo 20 de la Constitución Política de la República, constituye una acción de naturaleza cautelar, destinada a amparar el legítimo ejercicio de las garantías y derechos que en esa misma disposición se enumeran, mediante la adopción de medidas de resguardo que se deben tomar ante un acto u omisión arbitrario o ilegal que impida, amague o perturbe ese ejercicio.

Por consiguiente, constituye presupuesto indispensable de la acción cautelar de protección la existencia de un acto u omisión ilegal —contrario a la ley — o arbitrario —producto del mero capricho de quienes incurren en él—, que provoque alguna de las situaciones que se han indicado y que afecte, además, una o más de las garantías constitucionales protegidas por el referido artículo 20 de la Carta Fundamental.

Cuarto: Que mediante el ejercicio de la presente acción constitucional se pretende establecer la afectación ocasionada a las garantías fundamentales referidas por el recurrente, a causa de la aplicación de multas e intereses que éste considera excesivas en el cobro de gastos comunes adeudados y que contravienen lo dispuesto en el Reglamento de Copropiedad; la suspensión y el impedimento a los servicios de agua y electricidad por morosidad; y condicionar permisos internos y la posibilidad de construir (sic) al pago de una deuda irregular.

Quinto: Que, a mayor abundamiento, de los antecedentes se colige que la materia planteada no es susceptible de ser solucionada por la presente vía, desde que el derecho alegado por el recurrente no es indubitado, lo que resulta de la alegación relativa a la deuda originada por el cobro de gastos comunes y su respectiva multa, lo cual debe ser analizado en un juicio de lato conocimiento.

Sexto: Que, la situación descrita por el recurrente consistente en la negativa por parte de la Administración a restablecer los servicios de agua potable y electricidad, ha sido controvertida por la recurrida por cuanto el impedimento del acceso a dichos servicios se debe a que el recurrente no ha efectuado la instalación de empalmes.

Séptimo: Que de lo que se viene razonando puede concluirse que, en la especie, no concurren los presupuestos que permitan acoger la presente acción de cautela de derechos constitucionales, de tal manera que no está en condiciones de prosperar.

Por estas consideraciones y de conformidad, además, con lo dispuesto en el artículo 20 de la Constitución Política de la República y Auto Acordado de la Excma. Corte Suprema sobre la materia, se rechaza, sin costas, el recurso de protección deducido en favor de nombre reservado en contra de la nombre reservado El Peumo.

Regístrese y archívese en su oportunidad.

N° Protección-4225-2025