SOCIEDAD COMERCIAL E INVERSIONES RENACER LIMITADA con CENTRO COMERCIAL ESPACIO URBANO PIONERO DE PUNTA ARENAS

Punta Arenas, diez de octubre de dos mil dieciocho.

VISTO:

Comparece ante esta Corte de Apelaciones don nombre reservado, en representación de la SOCIEDAD COMERCIAL E INVERSIONES RENACER LIMITADA, persona jurídica del giro comercial, quien deduce recurso de protección en contra del CENTRO COMERCIAL ESPACIO URBANO PIONERO de esta ciudad, empresa administrada por don nombre reservado, domiciliado en domicilio reservado, solicitando se ordene a la parte recurrida cesar toda perturbación del derecho y derechos que por su naturaleza son accesorios al arriendo del local comercial ocupado por su parte, entre ellos el estacionamiento del centro comercial, los servicios básicos y cualesquiera otros y que mientras una sentencia judicial en el procedimiento respectivo no declare terminado ese arriendo entre su parte y Corpseguros S.A., el centro comercial deberá respetar sus derechos, cesando toda turbación, amenaza o vulneración de los derechos de su parte, con costas.

Funda su recurso señalando que la empresa recurrente es arrendataria y ocupante del local N° 216 del mencionado centro comercial, desde 2010 a la fecha, primero con el arrendador Walmart Chile S.A. y luego el inmueble fue traspasado a la empresa Compañía de Seguros Corpseguros S.A. Explica que en un primer momento el contrato de arrendamiento le fue cedido por parte de Nestlé Chile, su proveedor de mercaderías, no obstante la relación contractual clara e irreversible con Walmart Chile, esta última empresa se sintió con derecho a quitarle a su parte la ocupación del local, pasando por alto que un traspaso de derechos no puede ser dejado sin efecto ni terminado de la misma manera que un contrato de tracto sucesivo. Pero la trasnacional impuso junto con ceder y traspasó en el arriendo en 2010, una cláusula de competencia en Santiago y el tribunal arbitral de la Cámara de Comercio de la cual Nestlé es importante miembro.

En razón de ello, recurre a la justicia ordinaria en autos C-189-2017 del Primer Juzgado de Letras de esta ciudad, donde se declaró la relación contractual de arrendamiento vigente entre su parte y Compañía de Seguros Corpseguros S.A., actual propietaria del centro comercial, todo ello antes de obtener el fallo del Juez árbitro de la Cámara de Comercio, a favor de Nestlé.

Estima que tiene un derecho adquirido y vigente sobre el local que arrienda, ocupa y explota comercialmente, en una relación jurídica que no incluye a Nestlé Chile. Sin embargo, la mencionada empresa inició un juicio ejecutivo Rol C-983-2018 en el 1° Juzgado de Letras de Punta Arenas, a fin de cumplir el fallo arbitral, a lo cual opuso excepciones.

Refiere que en el centro comercial, se inició el cobro por estacionamientos, luego de años de no cobrar a este título, a consecuencia de lo cual las ventas han bajado en un 30%, lo que parece no importar a la empresa propietaria al tratarse de una inmobiliaria, cuyos arriendos deben ser pagados.

Precisa que la única manera de llegar a dicho centro comercial es en vehículo propio, estacionándolo al interior, para lo cual la empresa administradora pactó con los locatarios un pase mensual de costo fijo de $25.000, por vehículo, en el caso de la recurrente, al tratarse de dos socios, paga dos pases, contra mes vencido, así tiene cubierto hasta el día 31 de julio del corriente.

Aduce que la recurrida sin dar ninguna explicación más que órdenes a los empleados, la empresa del mall sorpresivamente el día 25 de julio en curso anuló ambos pases de la recurrente, y se niega a recibir el pago de los mismos, evidenciando así una ilegítima presión por la ocupación que hace del local comercial; ya que tiene un vínculo comercial suficiente con Nestlé y ha accedido a presionar a su parte para obligarla a irse del local comercial, pese a no tener deuda y a trabajar normalmente, manteniendo un derecho adquirido a tener y usar dichos pases que le son indispensables para sobrellevar el costo de un insensato estacionamiento. Siente temor que este sea el primer paso de una escalada de presiones ilegítimas, ilegales y arbitrarias para obligarle a abandonar el local.

Añade que sobre el arriendo y explotación de su local comercial mantiene una especie de dominio, el cual no puede ser perturbado y menos ponérsele término, sino mediante una sentencia judicial ejecutoriada, lo que está garantizado en el artículo 19 N° 24 de la Constitución Política de la República, siendo inconstitucional, ilegal y arbitrario cualquier turbación o amenaza sobre este derecho y su ejercicio. La privación de un derecho accesorio como lo es el estacionamiento señalado, es una clara perturbación de su derecho, le impide, dificulta y encarece trabajar, constituye una flagrante vulneración de su derecho contractual, ya que con las facturas acredita que existe un contrato con la recurrida, temiendo que exista una escalada contra sus derechos, atendido el conflicto con Nestlé Chile.

Solicitó en su libelo se traiga a la vista la causa Rol C-983-2018 del 1° Juzgado de Letras de Punta Arenas, lo que se cumplió vía interconexión.

Con fecha 02 de agosto del año en curso se decretó orden de no innovar en estos antecedentes.

Informa por la recurrida nombre reservado, administrador del Centro Comercial Espacio Urbano Pionero, quien solicita el rechazo del recurso impetrado, con costas.

Niega las aseveraciones que la contraria ha expuesto en su libelo, habiendo actuado con estricto apego a la ley, sin incurrir en ninguna acción u omisión ilegal o arbitraria, como se imputa livianamente en el recurso; aludiendo que con la presente acción se intenta someter a la jurisdicción cautelar un asunto estrictamente civil y contractual, regulado en la Ley N° 18.101, instrumentalizando la acción de cautela de derechos constitucionales para resolver asuntos de naturaleza no constitucional, invocando derechos que no tiene.

Aclara que la Compañía de Seguros Corpseguros S.A., es dueña del inmueble ubicado en domicilio reservado de esta ciudad, el que adquirió por compra a Walmart Chile S.A., el 01 de septiembre de 2016, en el cual se sitúa el Centro Comercial “Espacio Urbano Pionero”, que cuenta con diversos locales y espacios comerciales destinados al arrendamiento a terceros. Explica que junto con la compra del inmueble, Sermob Limitada sociedad relacionada con Walmart Chile S.A., cedió y transfirió a Compañía de Seguros Corpseguros S.A. la totalidad de los derechos que a aquella le correspondían en el conjunto de los contratos de arrendamiento de los locales comerciales del centro comercial, dentro de los cuales figura el contrato de arrendamiento suscrito entre Rentas e Inversiones Punta Arenas Limitada y Nestlé Chile S.A. de 28 de abril de 2008 y cesión de contrato de arrendamiento suscrito entre Nestlé Chile S.A. y Comercial e Inversiones Renacer Limitada de 01 de junio de 2010. Dichos instrumentos han regido la relación contractual entre el actual dueño del inmueble y la recurrente, respecto del arrendamiento del local comercial N° 216 del aludido inmueble. Hace presente que respecto del segundo contrato singularizado, existe una causa pendiente entre la actora y Nestlé Chile (Rol C-983-2018), sin que cuente con mayores antecedentes al respecto; como tampoco la forma en que se relaciona dicha causa con el supuesto acto arbitrario e ilegal que se alude en el libelo.

Refiere que en la causa aludida por el actor Rol C-189-2017 del Primer Juzgado de Letras de Punta Arenas, no se declaró una relación contractual de arrendamiento entre Compañía de Seguros Corpseguros S.A., y Comercial e Inversiones Renacer Limitada, sino que se limitó a reconocer la existencia de un contrato de arrendamiento que al tiempo de su pronunciamiento se encontraba vigente entre las partes, cuyas estipulaciones son las mismas contenidas en los mencionados contratos y no como pretendía la demandante y recurrente de marras; obligando a la arrendadora, únicamente, a emitir y hacer llegar oportunamente a la arrendataria las facturas correspondientes a rentas y gastos comunes de cada periodo mensual; deber que cumplió en forma íntegra y oportuna, pese a los reiterados incumplimientos de la recurrente en cuanto al pago.

Adiciona que la recurrente no ha dado cumplimiento a sus obligaciones contractuales, no ha pagado la renta de arrendamiento, servicios de administración y demás obligaciones estipuladas en el contrato, la que actualmente asciende a 119,03 Unidades de Fomento más IVA, abonando el actor una suma menor, que no cubre el total de la renta. Asimismo la arrendataria rechazó comercialmente todas las facturas emitidas, conforme lo ordenó la sentencia aludida, correspondientes al periodo de septiembre de 2016 a agosto de 2017, a través del portal electrónico del Servicio de Impuestos Internos, sin expresar motivo alguno. Asimismo dado que el representante de la recurrente no comparte que se haya establecido una tarifa de cobro por el uso del parking de estacionamientos, ha estado involucrada y participado activamente junto a otros arrendatarios/locatarios de su confianza en variadas medidas de presión cuyo objetivo final es desprestigiar a la Administración del Centro Comercial.

Aduce que con la entrada en vigencia de la Ley N° 20.967 que regula el cobro de estacionamientos, y a fin de cumplir con las medidas de seguridad adecuadas, el rubro de centros comerciales en su totalidad optaron por entregar dicho servicio a empresas especializadas, las cuales cobran una tarifa por sus servicios a la generalidad de las personas que concurren al Centro Comercial. Atendido que dicha situación podría generar dificultades a los locatarios y trabajadores del centro comercial, se estableció el beneficio “pase de estacionamientos”, que requiere del cobro de una tarifa, lo que fue explicado y aceptado en su momento, sin reclamos a la fecha.

La relación con la recurrente no ha sido la ideal, debido a los constantes incumplimientos y conflictos que han ocurrido, en ese contexto, la administración del centro comercial, en conjunto con el operador del parking de los estacionamientos, tomaron la decisión de suspender temporalmente a don nombre reservado y su socio, el beneficio en comento, no como represalia sino que no es concebible otorgarle aquel a quien incurre en incumplimientos de sus obligaciones contractuales y ha provocado los conflictos ya reseñados.

Añade que el beneficio discutido no constituye un derecho, no guarda tampoco relación con el arrendamiento, el cual se encuentra plenamente vigente. El actor no ha justificado título o derecho alguno que habilite o de cuenta de la existencia de una relación entre el beneficio y su derecho de arrendamiento a fin de sustentar su pretensión, siendo insuficientes los documentos acompañados para estimar que ostenta un derecho indubitados sobre el beneficio, que justifique la protección constitucional reclamada; no siendo esta una instancia de declaración de derechos.

Sostiene que no se trata de un intento de autotutela o vías de hecho que busquen impedir el goce o ejercicio legítimo del derecho de arrendamiento de la recurrente, no se le ha impedido el acceso o ingreso de persona alguna al local comercial, tampoco se ha alterado el statu quo vigente por cuanto el derecho que el recurrente señala es solo un beneficio y no un derecho adquirido.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que, el recurso de protección ha sido instituido con el objeto de evitar las posibles consecuencias dañosas derivadas de actos u omisiones ilegales o arbitrarias que produzcan en el afectado una privación, perturbación o amenaza en el legítimo ejercicio de las garantías constitucionales que se protegen con este arbitrio jurisdiccional, a fin de restablecer el imperio del derecho y otorgar la debida protección al ofendido.

Se trata de una acción constitucional de naturaleza cautelar, que fue incorporada a nuestra legislación como una garantía jurisdiccional, con el propósito de servir de remedio rápido, expedito, pronto y eficaz frente a ostensibles o manifiestas violaciones a derechos fundamentales taxativamente señalados en la Constitución y que puedan establecerse sumariamente.

SEGUNDO: Que, de conformidad a lo expuesto en el libelo el hecho que se denuncia como arbitrario e ilegal, lo hace consistir el recurrente en la privación de los pases de estacionamiento otorgado por la recurrida, pese a que el pago mensual correspondiente al mes de julio se encontraba cubierto, y que es un derecho asociado al contrato de arrendamiento, cuya finalidad última, según señala, sería obtener la restitución del inmueble arrendado.

TERCERO: Que, a su turno, la recurrida reconoce que se le suspendió el beneficio de pases de estacionamiento a la actora, decisión adoptada en conjunto con la empresa administradora del estacionamiento, en virtud de la conducta de la recurrente, que presenta incumplimiento en sus obligaciones contractuales, cuya conducta no podía incentivar, negando la existencia de un derecho indubitado, sino que se trata de una regalía; no siendo la acción cautelar la vía idónea para resolver la materia.

CUARTO: Que de acuerdo a los hechos relatados y reconocidos por las partes se encuentra establecido que:

1.- entre éstas existe un conflicto derivado del incumplimiento en las obligaciones contractuales respecto del contrato de arrendamiento del local N° 216 del centro comercial Espacio Urbano;

2.- por tal motivo la recurrida suspendió el beneficio de pases de costo fijo de $25.000 del estacionamiento a la actora negándose a recibir el pago de los mismos;

3.- en el caso de la recurrente, al tratarse de dos socios, paga dos pases, contra mes vencido, así tiene cubierto hasta el día 31 de julio del corriente;

4.- que el local comercial que arrienda la actora lo ocupa y explota comercialmente;

5.- la única manera de llegar a dicho centro comercial es en vehículo propio, estacionándolo al interior.

QUINTO: Que las cuestiones derivadas del incumplimiento del contrato de arrendamiento, es materia propia de tribunales con competencia civil, los que deberán resolver el conflicto a través de un juicio de lato conocimiento, seguido de acuerdo a las normas del debido proceso en el cual las partes podrán allegarán al mismo las pruebas que sostengan sus pretensiones.

SEXTO: Que, por tal motivo, esta Corte de Apelaciones por carecer de competencia para solucionar esta parte del conflicto no emitirá pronunciamiento al respecto.

SÉPTIMO: Que la otra parte del incordio, referida a la suspensión por parte de la recurrida a la actora del beneficio de “pases de estacionamiento”, que impide a la actora ocupar dos estacionamientos al interior del Centro Comercial Espacio Urbano Pionero, constituye una perturbación o amenaza de sus derechos constitucionales, imposibilitando de esta forma la adecuada explotación y explotación del local comercial, ejercicio que solo puede ser obstaculizado de acuerdo a derecho y no por una acción unilateral de la arrendadora.

OCTAVO: Que de acuerdo a lo dicho, se acogerá la acción constitucional impetrada en la forma que se dirá en la parte resolutiva de esta sentencia, por cuanto se está en presencia de un acto u omisión ilegal y arbitraria que ha producido en el afectado una privación, perturbación o amenaza en el legítimo ejercicio de la garantía constitucional establecida en el artículo 19 N° 24 de la Constitución Política de la República, que se resguardan con este arbitrio jurisdiccional a fin de restablecer el imperio del derecho y otorgar la debida protección al ofendido.

Con lo expuesto, disposiciones legales citadas y lo dispuesto en el artículo 20 de nuestra Carta Fundamental y el Auto Acordado de la Excma. Corte Suprema sobre Tramitación y Fallo del Recurso de Protección se DECLARA que:

Se ACOGE el recurso de protección deducido en autos y se dispone que la recurrida Centro Comercial Espacio Urbano Pionero, debe cesar toda perturbación a la recurrente del derecho de hacer uso de sus dos estacionamientos ubicados al interior del Centro Comercial Espacio Urbano, permitiendo el libre acceso a ellos mientras una sentencia judicial en el procedimiento respectivo no declare terminado el contrato suscrito entre la actora y Corpseguros S.A..

Redacción del Ministro Sr. Stenger.

Registrase y archívese.

Rol N° 698-2018 Protección.