nombre reservado con SOCIEDAD RENTAS INMOBILIARIAS LIMITADA

nombre reservado, ocho de febrero de dos mil veintitrés.

VISTOS:

Comparece ante esta Corte de Apelaciones nombre reservado, chileno, comerciante, cedula de identidad Nº RUT reservado, en representación de la MODA AUSTRAL SPA, ambos con domicilio para estos efectos en domicilio reservado e interpone acción de protección en contra de Sociedad Rentas Inmobiliarias Limitada, RUT RUT reservado, representada legalmente por don nombre reservado, cedula de identidad nº RUT reservado, chileno, casado, contador auditor, y por don nombre reservado, cedula de identidad Nº RUT reservado, chileno, casado, factor de comercio, todos domiciliados en domicilio reservado de nombre reservado.

Relata que tiene un contrato de arrendamiento de modulo con Sociedad de rentas inmobiliarias limitada, para así poder tener un local de venta en modulo central de Zona Franca, en donde nunca tuvieron problemas hasta la llegada de la pandemia en el año 2019.

La Sociedad de Renta Inmobiliaria Ltda. (Zona Franca), como arrendador, siguió emitiendo facturas de gastos comunes, rentas, gastos de publicidad, cobro por ventas, todo exactamente como si nos encontráramos en periodos normales. En virtud de ello su sociedad generó una deuda con Zona Franca sobre los 5 millones de pesos en los meses que no se pudo abrir, en donde ellos exigían a los locatarios abrir incluso con aforo reducido.

Refiere que la tienda se encuentra ubicada en el Módulo Central de Zona Franca, Local 314 (camicie). En el mes de septiembre del año 2022 aproximadamente la primera semana de dicho mes, una persona que estaba incorporándose a su sociedad, no teniendo ninguna participación formal aún, ni siquiera en la Escritura; fue a la tienda y despidió al personal que se encontraba trabajando en ella, sin preguntar o tener en consideración de avisar al Representante Legal o a los socios que iba a realizar dicha acción con los trabajadores. En consecuencia de ese actuar irresponsable Zona Franca tomó la decisión de cortarles la luz y prohibirles el acceso a su tienda y en razón de ello, el no poder realizar ventas para poder cubrir gastos del negocio.

Añade que tomo contacto con nombre reservado, para agendar una reunión a la cual se asiste de manera presencial en su oficina, una vez allí les comentó que se tomó como medida el corte de electricidad para que no entren a la tienda y no saquen la mercadería que se encuentra al interior, que el solamente iba a dejarlos entrar cuando haya un compromiso de pago de arriendo, a lo cual accedieron pero solicitando facilidades de pago, ya que en ese momento no se podía realizar el pago en su totalidad en una sola cuota, por la inestabilidad financiera.

La última reunión que se efectuó fue en octubre, en la cual el Sr. nombre reservado les señaló lo siguiente: “páguenme un 70% de la deuda para que así pueda dejarlos abrir y yo tener la seguridad de que se va a pagar y luego de eso podré dejar que realicen una nueva apertura, luego de eso podrán hacer lo que quieran con la mercancía que ustedes tienen para poder realizar el pago total de la deuda que se mantiene hasta septiembre”, para lo cual ambas partes quedaron de acuerdo.

Se acercaron a don nombre reservado, para pagar la deuda según lo conversado, pero reniega de lo acordado y no les permite cumplir con el pago acordado, y en consecuencia no pueden ingresar nuevamente al local.

Sostiene que a la fecha aún no los deja ingresar a la tienda y siguen emitiendo facturas de cobros (Arriendo, GC, Cobro % venta, Gastos de Publicidad, Deposito Público), lo cual genera grandes pérdidas económicas a la sociedad, de esta manera entiende que están siendo vulnerados profundamente, ya que la única fuente generadora de ingresos se producía con su trabajo realizado en modulo central de Zona Franca, sin embargo, hace meses se les ha negado el acceso y en consecuencia, la posibilidad de generar y producir ganancias, afectando directamente su derecho a la propiedad, y libre ejercicio de actividades económicas.

Refiere que les tienen retenida sin juicio civil sumario o monitorio de por medio, toda su mercadería, incluso sus artículos personales, por lo que entiende vulnerados los derechos consagrados en el artículo 19 N°2, 3, 21 y 24 de la Constitución Política de la República.

Solicita, se acoja el presente recuso y se ordene a la recurrida permitir el acceso al local arrendado, para poder retirar la mercancía que allí se encuentra, con la finalidad de poder reactivar las ventas y recuperar la capacidad financiera como sociedad, con costas en caso de oposición.

Acompaña en su acción, Contrato suscrito entre SOCIEDAD DE RENTAS INMOBILIARIAS LIMITADA y MODA AUSTRAL SPA, con fecha 24 de julio del año 2019 y Modificación de contrato de arrendamiento entre SOCIEDAD DE RENTAS INMOBILIARIAS LIMITADA y MODA AUSTRAL SPA, con fecha 11 de agosto del año 2022.

Informa nombre reservado, en representación de la recurrida Sociedad de Rentas Inmobiliarias LTDA, solicitando el rechazo del presente recurso, con costas.

Expone que en virtud de la relación contractual entre las partes, la Recurrente Moda Austral SpA, ha incumplido reiteradamente y desde el mes de julio hasta la fecha con sus obligaciones de pago de rentas y gastos comunes, además, de otros cargos propios del mencionado contrato, deuda que a la fecha asciende a la suma de $ 15.492.874 pesos chilenos. En este sentido, no existe excusa alguna por parte de la recurrente respecto de sus incumplimientos y es del caso que, desde el mes de julio simplemente cesó en su cumplimiento, lo cual se traduce en un importante perjuicio para su representada, ya que a la fecha y sin justificación alguna, la parte demandada, debe las rentas de arrendamiento correspondientes a los periodos de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2022 y enero de 2023. De esta manera, queda de manifiesto que se adeudan a la fecha 7 meses de renta, más gastos comunes y otras prestaciones que por contrato de deben.

En virtud de aquello refiere que se inició un procedimiento Judicial consistente en un procedimiento monitorio de la Ley 18.101, con el objeto de obtener el pago de las obligaciones incumplidas, además, de la restitución del inmueble. Al efecto se presentó la correspondiente demanda Monitoria con fecha 16 de noviembre de 2022, siéndole asignada el ROL C-1873-2022, del primer juzgado civil de nombre reservado.

Posteriormente, con fecha 23 de noviembre de 2022, el tribunal acoge la demanda presentada, la cual entre otros puntos, ordena requerir de pago a la deudora y, además, concede el derecho legal de retención establecido en los artículos 1942 del Código Civil y 597 del Código de Procedimiento Civil, respecto de los bienes muebles contenidos en el inmueble.

Manifiesta que en aquel procedimiento la recurrida no pagó ni tampoco opuso defensas, habiendo sido legalmente notificada de la demanda, se les tiene por condenados (mediante resolución de fecha 11 de enero de 2023, folio 16), al pago de las obligaciones reclamadas, más intereses y costas, decretándose, a su vez, su lanzamiento y el de los demás ocupantes del inmueble.

Por lo que hace presente que lo que omite mencionar la recurrente es que se encuentra condenada en un procedimiento civil al pago de las obligaciones que han incumplido contractualmente con su parte, en un procedimiento legalmente sustanciado y por el cual, además, se ha concedido a su favor, el derecho legal de retención sobre bienes muebles.

Añade que durante la secuela del procedimiento civil-monitorio y en reiteradas oportunidades, se ha contactado a la recurrente para efectos de sostener conversaciones para trabajar en compromisos de pago, los cuales ha sido imposible concretar por falta de voluntad y responsabilidad de la recurrente para adoptar un acuerdo de pago, ya que no concluyen las negociaciones, desaparecen, o bien, proponen el pago de montos irrisorios, muy inferiores a lo adeudado efectivamente, de lo cual se desprende que no existe una intención real de pago. Agrega, que en ningún momento de estas conversaciones la contraparte ha tratado el tema objeto del presente recurso y el motivo es que los hechos en que se funda no son efectivos.

Sostiene que los hechos expuestos en el recurso no son verdaderos, ya que no resulta posible realizar un corte de luz en el sentido que expresa la recurrente, ya que ello implicaría dejar sin luz a todo un cuadrante del módulo central, afectando la operación de los usuarios que operan en los diversos módulos aledaños y, además, porque este tipo de acciones no están contempladas ni permitidas por el Reglamento nombre reservado franca nombre reservado, que rige las acciones y las relaciones entre la concesionaria y los usuarios de la Zona Franca, es más, una acción de este tipo activaría protocolos de emergencia y alarmas a nivel central, lo cual sencillamente no resulta posible. Además señala que la recurrente tiene en su poder las llaves del local.

Además, manifiesta que la recurrente no acompaña antecedentes ni prueba alguna que den sustento o que permitan acreditar en forma algunas las acusaciones esgrimidas en contra de su representada, las que niega y considera de suma gravedad, careciendo, en consecuencia, el recurso presentado de argumentos sólidos y lógicos que permitan, a los menos, generar una presunción mínima de las vulneraciones que alegan.

Concluye que los hechos que la contraria pretende someter a la decisión de esta Ilustrísima Corte, no corresponde y no es procedente resolverlas empleando este arbitrio constitucional, debido a que ya se encuentran resueltas y ya existe un pronunciamiento de un tribunal, en relación con un procedimiento civil monitorio, respecto del cual ya existe sentencia firme y ejecutoriada y, en consecuencia, esta vía cautelar entraría a pronunciarse sobre hechos ya resueltos y pasados de cosa juzgada en un procedimiento civil.

Acompaña en su informe, Copia de contrato de arrendamiento entre SRI y moda austral, de fecha 24 de julio de 2019, repertorio N° 2.700/19, ante don nombre reservado, Notario Público de Punta Arenas, Copia de Escritura Pública de modificación de contrato de arrendamiento de módulo régimen franco, celebrado entre Sociedad de Rentas Inmobiliarias y MODA AUSTRAL SpA, de fecha 11 de agosto de 2022, ante el notario Pablo Valenzuela Pérez, Notario Público de la tercera notaria de nombre reservado, repertorio 2.717-2022, Copia de demanda Monitoria presentada con fecha 16.11.2022, en procedimiento sustanciado ante el 1º Juzgado de Letras de nombre reservado, causa Rol C-1873-2022, Copia de resolución que tiene por acogida demanda monitoria en procedimiento monitorio y concede derecho legal de retención sobre los bienes muebles del local arrendado, sustanciado ante el 1º Juzgado de Letras de nombre reservado, causa Rol C-1873-2022 y Copia de resolución que tiene por condenado a la parte recurrente al pago de los montos adeudados y dispone lanzamiento en causa Rol C-1873-2022.

Se ordenó traer los autos en relación.

CON LO RELACIONADO Y CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que el recurso de protección ha sido instituido con el objeto de evitar las posibles consecuencias dañosas derivadas de actos u omisiones ilegales o arbitrarias que produzcan en el afectado una privación, perturbación o amenaza en el legítimo ejercicio de las garantías constitucionales que se protegen con este arbitrio jurisdiccional, a fin de restablecer el imperio del derecho y otorgar la debida protección al ofendido.

Se trata de una acción constitucional de naturaleza cautelar, la cual fue incorporada a nuestra legislación como una garantía jurisdiccional, con el propósito de servir de remedio rápido, expedito, pronto y eficaz frente a ostensibles o manifiestas violaciones a derechos fundamentales taxativamente señalados en la Constitución y que puedan establecerse sumariamente.

SEGUNDO: Que en consecuencia, para que proceda el recurso se requiere la concurrencia de los siguientes requisitos:

a) Que se compruebe la existencia de la acción u omisión reprochada, esto es, que efectivamente el recurrido ha realizado el acto (hecho) o incurrido en la omisión que se le atribuye;

b) Que dicha acción u omisión pueda estimarse arbitraria o ilegal de acuerdo al mérito de los antecedentes;

c) Que de la misma se siga un directo e inmediato atentado en contra de una o más de las garantías constitucionales invocadas y protegibles por esta vía, en términos que se prive, perturbe o amenace el ejercicio de un derecho indubitado y no disputado del afectado, que se encuentre expresamente garantizado y amparado en el artículo 19 del texto constitucional; y, por último, d) Que la Corte se encuentre en situación material y jurídica de otorgar la protección pedida, esto es, si se encuentra en condiciones de adoptar alguna medida para proteger la garantía vulnerada.

TERCERO: Que el hecho vulneratorio calificado como ilegal y arbitrario, la actora, lo hace consistir en que la recurrida le impidió retirar sus productos, consistentes en camisas italianas, que se encuentran en el local que arrienda en el módulo central de zona franca, que tenía proyectada para venta en navidad de 2022.

CUARTO: Que al evacuar su informe, la recurrida insta por el rechazo del recurso en virtud de lo expuesto en la parte expositiva.

QUINTO: Que de los antecedentes aportados por la recurrida en el proceso, queda de manifiesto que con fecha 16 de noviembre de 2022 en causa ROL C-1873-2022 del Primer Juzgado de Letras de nombre reservado, se le concedió, en virtud del articulo 1942 del Código Civil y 597 del Código de Procedimiento Civil, el Derecho de Retención en favor de la parte demandante (recurrida en estos antecedentes) sobre los objetos con que la parte arrendataria (recurrente) haya amoblado la propiedad arrendada hasta por la suma de $7.667.471.-, para la seguridad del pago de las rentas adeudadas, medida que podía llevarse a efecto desde luego, debiendo el ministro de fe que la practicara dejar constancia pormenorizada de los bienes sobre los que se haga recaer.

SEXTO: Que de lo precedentemente establecido, se concluye que el hecho por el cual califica la recurrente como ilegal y arbitrario, deriva de un juicio civil que, actualmente, se encuentra en su etapa de cumplimiento de lo resuelto en sentencia definitiva, de manera que existe un proceso judicial previo, donde el recurrente ha tenido la oportunidad de ejercer todos los recursos procesales que la ley le confiere, no siendo por la tanto la acción de protección idónea para atacar lo decidido a ese respecto.

SEPTIMO; Que la recurrida sólo se ha limitado a dar pleno cumplimiento a lo decretado por resolución judicial, en un procedimiento judicial válido tramitado ante un tribunal competente, razón por la cual es posible calificar de ilegal ni tampoco de arbitrario el proceder del Seremi recurrido.

OCTAVO: Que atento a todo lo antes argumentado no cabe más que presumir que la acción u omisión atribuible a la parte recurrida no ha podido privar, perturbar o amenazar en el legítimo ejercicio de las garantías constitucionales invocadas por el recurrente, por lo que necesariamente el recurso que sobre el particular se ha promovido, debe ser rechazado.

NOVENO : De lo expuesto precedentemente, se desprende que el presente recurso fue impetrado, no obstante la existencia de un proceso ya judicializado al efecto, sobre estos mismos hechos, incluso, con derecho legal de retención a favor de la recurrida a la fecha de la presentación, lo cual amerita la condena en costas a la parte vencida.

Por estas consideraciones, y teniendo presente lo dispuesto en el artículo 20 de la Constitución Política de la Republica, y por el Auto Acordado de la Excma. Corte Suprema sobre tramitación y fallo de esta clase de recursos, de veinticuatro de junio de mil novecientos noventa y dos y sus modificaciones, se declara que SE RECHAZA, con costas, el recurso de protección interpuesto en favor de Moda Austral SPA, en contra de Sociedad Rentas Inmobiliarias Limitada, todos ya individualizados.

Regístrese, notifíquese y archívese, en su oportunidad.

Dese cumplimiento a lo dispuesto el numeral 14 del referido Auto Acordado.

ROL Nº 6354-2022 PROTECCIÓN.