nombre reservado con COMITÉ DE ADMINISTRACIÓN EDIFICIO BIO VISTA

C.A. de Concepción irm Concepción, treinta de agosto de dos mil dieciocho.

VISTO:

Se presenta Luis Humberto Salamanca Raglianti, abogado habilitado, en representación de don nombre reservado, en su calidad de propietario del departamento número 2001, del piso veinte del Edificio Bio Vista ubicado domicilio reservado de la ciudad de Concepción, Región del Bío Bío, como copropietario en virtud del dominio adquirido sobre la cuota de derechos que a los bienes vendidos les corresponde en los bienes comunes del condominio, especialmente sobre el terreno en el que se construyó el Edificio Recurre de protección en su favor, en virtud de los actos ilegales y arbitrarios cometidos por el Comité de Administración del Edificio Bio Vista, que atentan contra su derecho de propiedad en sus diversas especies sobre toda clase de bienes corporales e incorporales consagrado en el artículo 19 N° 24 de la Constitución Política de la República, y el derecho a desarrollar cualquier actividad económica que no sea contraria a la moral, al orden público o a la seguridad nacional, respetando las normas legales que la regulen, que contempla el artículo 19 N° 21 de la misma norma, ambos protegidos por el artículo 20 del mismo texto constitucional.

Expone que su representado adquirió el departamento o unidad ya singularizado anteriormente, como una oportunidad de inversión, por lo que ha estado constantemente arrendándolo con fines habitacionales por diversos periodos, es decir, diariamente, de manera mensual, según sea la necesidad del arrendatario. La recurrida por medio de correo electrónico de fecha 18 de junio del presente año, le comunicó que le cursó multa a don nombre reservado por un monto de $705.285, por arrendar el departamento con fines comerciales como hotel, apart hotel, residencial o similares. Con fecha 12 de julio de 2018, su representado recibió correo electrónico por parte de la Administración, informando que por el no pago la multa antes referida, a la cual se le sumaron los intereses de mora, aumentando a un monto de $820.733, se procedería al corte del suministro eléctrico el día martes 17 de julio del año en curso.

Expresa que el reglamento de copropiedad no contiene norma alguna que prohíba el uso del departamento para fines comerciales en el sentido que se indica. Es más, el único artículo que se refiere al respecto, el artículo duodécimo, lo hace en el contexto de prohibir que los departamentos sean utilizados por sus propietarios u ocupantes con objetos contrarios a la ley, a la moral y a las buenas costumbres. Por lo que la sanción, en este caso, la multa estaría mal aplicada, pues, además de no estar fundada en sí misma, conforme al reglamento de copropiedad no existe la causal invocada para su imposición.

Señala que su representado ha tratado en numerosas oportunidades de que la Administración revoque las decisiones tomadas en conjunto con otros propietarios que se encuentran en la misma situación, pero no se ha arribado a una solución mejor.

Indica que es un principio general en un estado de Derecho la descripción acabada de la conducta que se sanciona sin embargo, en el caso de autos la recurrida utiliza una descripción general, sin aportar mayores antecedentes ya que sólo presume que la propiedad ha sido arrendada con los fines que señalados.

Manifiesta que como lo establece el Auto Acordado de la Excma. Corte Suprema Sobre Tramitación y Fallo del Recurso de Protección de las Garantías Constitucionales, el plazo para recurrir es de 30 días fatales y corridos contados desde que el afectado tuvo conocimiento efectivo del acto del que reclama. Así, el recurso de protección ha sido interpuesto dentro de plazo legal, ya que la amenaza del corte del suministro eléctrico ha sido conocida por su representada con fecha 12 de julio de 2018, por medio de un correo electrónico enviado por la Administración del Edificio Bio Vista.

En cuanto al derecho explica que conforme a lo relatado en los hechos, su representado se encuentra actualmente agraviado por varios actos arbitrarios e ilegales, consistentes en: la “prohibición” de arrendar el departamento con fines comerciales como hotel, apart hotel, residencial o similares. La aplicación de sanción o, en este caso, multa en caso de realizar la conducta prohibida, pero sin que dicha conducta esté tipificada en el Reglamento de Copropiedad, toda vez que los conceptos a los que alude la aplicación de la sanción, no están definidos en el Reglamento de Copropiedad del Edificio Bio Vista. Por último, la amenaza de cortar el suministro de electricidad al departamento por el no pago de la multa impuesta.

Los actos descritos vulnerarían el artículo 19 N° 21 de la Constitución Política de la República en cuanto al “al derecho de desarrollar cualquier actividad económica que no sea contraria a la moral, al orden público o a la seguridad nacional, respetando las normas legales que la regulen”. En el caso de autos, la actividad desarrollada por su presentado se encuentra dentro de las normas legales, pues no se dedica al arriendo del departamento como apart hotel, hotel, residencial o similares, y como se ha dicho anteriormente, no existe norma legal que impida el arriendo del departamento por días o meses.

En relación con la garantía constitucional antes señalada, dice que la doctrina reciente precisa el concepto como “la libre iniciativa privada para desarrollar cualquier actividad” y usualmente “derecho a desarrollar cualquier actividad económica lícita”, significa que toda persona, sea ésta natural o jurídica, tiene la facultad de iniciar y mantener con libertad cualquier actividad lucrativa en las diversas esferas de la vida económica, garantizando, por consiguiente, la norma constitucional, entre otra actividades, la realización de actividades productivas, de servicios y de comercialización de todo tipo de bienes, bajo dos grandes condiciones… que la actividad no sea considerada en sí misma ilícita…esto es, contraria a la moral, al orden público y la seguridad nacional y… que la actividad económica a realizar se ajuste a las normas legales que la regulen”.

Agrega que el Reglamento de Copropiedad se entiende incorporado al contrato de compraventa, que es aquel en que el comprador manifiesta su voluntad de adquirir la propiedad para sí, y al no contener la prohibición que ahora el Comité de Administración y/o la Administración pretenden imponer, no pudo su representado tener a la vista que le estaría prohibido realizar la actividad económica que tenía en mente al momento de celebrar el contrato. De manera tal, que no podría entenderse que el arriendo de su departamento por días o meses, según la necesidad del arrendatario, infrinja disposición legal alguna, los actos descritos vulneran también el derecho de Propiedad, consagrado en el artículo 19 Nº 24, en virtud del cual la Constitución asegura a todas las personas el derecho de propiedad en sus diversas especies sobre toda clase de bienes corporales o incorporales.

Continúa exponiendo que un derecho consagrado por la Carta Magna no puede ser conculcado ni amenazado por una decisión de una asamblea, de un Comité de Administración o de la Administración de un condominio, no pudiendo por consiguiente arrogarse estas entidades la facultad para restringir, limitar o privar de éste u otro derecho garantizado por la Constitución. La Constitución señala expresamente que “Sólo la ley puede establecer el modo de adquirir la propiedad, de usar, gozar y disponer de ella y las limitaciones y obligaciones que deriven de la función social. Esta comprende cuanto exijan los intereses generales de la Nación, la seguridad nacional, la utilidad y la salubridad pública y la conservación del patrimonio ambiental, y agrega: Nadie puede, en caso alguno, ser privado de su propiedad, del bien sobre el que recae o de alguno de los atributos o facultades esenciales del dominio, sino en virtud de ley general o especial que autorice la expropiación por causa de utilidad pública o de utilidad nacional, calificada por el legislador….”

Cita jurisprudencia de la Corte Suprema en sentencia rol 16.663-2017. En ella, el máximo Tribunal expuso que la limitación impuesta en el Reglamento de Copropiedad… constituye una limitación a la facultad de cada uno de aquellos para disponer del bien del que es titular. Ello pues no puede el Reglamento de Copropiedad o un acuerdo del comité o de la asamblea, imponer una limitación que afecte directamente y en su esencia los atributos que el derecho de dominio entrega a su titular, sin perjuicio de lo cual la Ley sobre Copropiedad Inmobiliaria obliga a tratar en juntas extraordinarias o normar en el respectivo reglamento el cambio de destino de las unidades del condominio y la determinación del objeto para el que cada unidad puede ser empleada. Así, en el caso de autos las unidades del condominio, según dispone el Reglamento de Copropiedad, solamente se le puede dar una finalidad habitacional y, en ninguna eventualidad, conforme a su actual destinación, un uso comercial, entre otros. El fallo agregó que no sólo la limitación impuesta que ha afectado en su esencia las facultades que entrega el dominio a cada uno de los propietarios de las unidades del edificio debe ser rechazada, sino que además, debe objetarse toda constricción respecto del uso temporal a los ocupantes del inmueble, puesto que su cesión transitoria por sus dueños tampoco encuentra limitación legal, afirmación que tiene sustento normativo en la Ley N°19.537, que establece que “los derechos de cada copropietario en los bienes de dominio común son inseparables del dominio exclusivo de su respectiva unidad y, por tanto, esos derechos se entenderán comprendidos en la transferencia del dominio, gravamen o embargo de la respectiva unidad.

Concluye que, careciendo del necesario sustento normativo el basamento de la prohibición de arrendar los departamentos del edificio por menos de treinta días, establecida en el Reglamento de Copropiedad, ésta y la comunicación de la misma por la Administración siempre que se les dé por sus arrendatarios un uso lícito y habitacional, sin cambio de su destino y excluyendo una finalidad de carácter comercial, devino no sólo en ilegal, sino que además, en arbitraria al estar desprovista de una mínima exigencia de racionalidad que la sostuviera. En este caso, la decisión de la recurrida de aplicar sanciones respecto de una acción que no es contraria a la ley y cuya prohibición tampoco está contemplada por el Reglamento de Copropiedad, arrogándose la facultad de limitar los derechos ya señalados, constituye una acción arbitraria que lesiona el derecho de propiedad en sus diversas especies sobre toda clase de bienes corporales e incorporales del recurrente consagrado en el artículo 19 N° 24 de la Constitución Política de la República, así como el artículo 19 N° 21 en cuanto al derecho a desarrollar una actividad económica, por lo que la presente acción cautelar debe ser acogida. En definitiva, pide que se ordene restablecer el imperio del derecho haciendo cesar las prohibiciones y limitaciones impuestas por la recurrida a los derechos constitucionales que se indican, dejando además, por consiguiente, sin aplicación las multas impuestas como consecuencia de dichos actos, todo con expresa condena en costas para esta instancia sin perjuicio de las costas que se generen en segunda instancia.

Informando la recurrida, Presidente del Comité de Administración de la comunidad de copropietarios del Edificio Biovista de Concepción, expone que, en reunión del Comité de Administración de fecha 10 de enero de 2018, se acordó sancionar mediante la imposición de multa a diversos copropietarios del Edificio Biovista de Concepción que arrendaban sus departamentos con fines comerciales, como hotel, apart hotel, residencial o similares, infringiendo con ello lo estipulado en el artículo 16 N° 3 del Reglamento Interno del Edificio Biovista, en relación con el artículo 12–uno del Reglamento de Copropiedad del Edificio Biovista, normas que prohíben expresamente hacer uso de los departamentos para fines comerciales como en el caso que motiva la sanción, por cuanto sólo han de ser utilizados para fines habitacionales.

Entre los copropietarios sancionados se encontraba don nombre reservado, dueño del departamento 2001 del Edificio Biovista, por cuanto del examen del libro de novedades del Edificio que efectuó el Comité de Administración, se pudo constatar que dicho departamento fue arrendado con fines comerciales -como hotel, apart hotel, residencial o similares- a 15 personas distintas, en diversas fechas en el período que va desde el 13 de octubre de 2017 al 3 de enero de 2018, de acuerdo a lo que se indica a continuación:

FECHA NOMBRE ARRENDATARIO POR DÍA O TEMPORAL DEPTO.

26 de octubre 2017 nombre reservado y Alexandra Vcherk 2001 1 de noviembre 2017 Tim Kim y Lynna Nguyen 2001 4 de noviembre 2017 nombre reservado y nombre reservado

2001 6 de noviembre 2017 nombre reservado

2001 15 de noviembre 2017 nombre reservado y nombre reservado

2001 16 de noviembre 2017 nombre reservado

2001 18 de noviembre 2017 nombre reservado y nombre reservado

2001 25 de noviembre 2017 nombre reservado

2001 8 de diciembre 2017 nombre reservado y nombre reservado

2001 12 de diciembre 2017 nombre reservado y nombre reservado

2001 22 de diciembre 2017 nombre reservado Caceres 2001 30 de diciembre 2017 Dos argentinos no identificados 2102 1 de enero 2017 nombre reservado

2001 5 de enero 2017 nombre reservado

2001 6 de enero 2017 nombre reservado

2001 Señala que atendida a la infracción cometida por el recurrente, propietario del departamento 2001, el Comité de Administración del Edificio Biovista acordó imponerle, por los motivos antedichos, una multa de 1 UTM por cada uno de los quince eventos o arriendo con fines comerciales como hotel, apart hotel, residencial o similares de su departamento en que incurrió en el período analizado, según su valor en pesos al mes de enero de 2018 y que equivalía a $47.019.- (cuarenta y siete mil diecinueve pesos). Aquella sanción fue notificada al recurrente mediante el envío de carta certificada notarial (Código de Envío Chilexpress N° 452124387105) fechada el 15 de enero de 2018, entregada para su envío en Notaría de Concepción de don nombre reservado el 22 de enero de 2018, siendo recepcionada la carta de notificación de la multa por el recurrente, el 23 de enero de 2018.

Hace presente que la comunidad de copropietarios del Edificio Biovista de Concepción se encuentra acogida al régimen de copropiedad inmobiliaria regulado en la Ley N°19.537 y en su Reglamento; que cuenta con un Reglamento de Copropiedad inscrito a fojas 2227, bajo el N° 1096 del Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces de Concepción correspondiente al año 2016. Cuenta con un Reglamento Interno dictado por su Comité de Administración en ejercicio de sus facultades, aprobado en sesión de fecha 8 de septiembre de 2017 y con modificaciones acordadas en sesión del 23 de junio de 2018; que la administración de la comunidad era ejercida hasta el 28 de febrero de 2018 por la empresa "ESPINOZA Y ESPINOZA COMPAÑÍA LIMITADA", también denominada como "ADCO"; que a partir del 1 de marzo de 2018 dicha administración es ejercida por la empresa "SERVICIOS INMOBILIARIOS COMUNIDADES DEL SUR LTDA.", también denominada como "COMUNIDADES DEL SUR", rol único tributario N° 76.264.707-9, representada legalmente por don nombre reservado, ingeniero comercial, cédula nacional de identidad N° RUT reservado, con domicilio en domicilio reservado; que luego de impuesta la correspondiente sanción y ante el no pago de aquella por la persona que fuera sancionada por el motivo en que se funda esta acción, en este caso el propietario del depto. 2001 del Edificio Biovista don nombre reservado, el Comité de Administración solicitó a la empresa de administración de la comunidad que esta deuda fuera incluida en el boletín de gasto común mensual que corresponde pagar a dicho departamento en favor de la comunidad; y que no ha sido pagada, por lo cual a esta se le deben añadir los correspondientes reajustes e intereses hasta la fecha de su pago efectivo y que autorizan el Reglamento de Copropiedad de la comunidad.

Agrega que sin perjuicio de rechazar todas y cada una de las argumentaciones vertidas por el recurrente, solicita el rechazo de la acción constitucional deducida, por no ser la vía idónea de acuerdo a lo solicitado por el actor, por cuanto el legislador ha regulado expresamente las acciones o mecanismos que un particular, propietario de un inmueble acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria como lo es el recurrente, puede utilizar para reclamar de acciones u omisiones con las que se pudiese considerar afectado. La comunidad de copropietarios del Edificio Biovista de Concepción, se encuentra acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria regulado en la Ley 19.537 y en su Reglamento, contenido en el Decreto Supremo N° 46/1998, de 31 de marzo de 1998, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, normas legales que señalan claramente cuál es el tribunal y cuál es el procedimiento aplicable para el caso de reclamaciones que efectúen copropietarios de inmuebles acogidos a este particular régimen de copropiedad, por hechos o circunstancias que consideren que los perjudican o afectan. Luego, es la letra e) del artículo 33 de la Ley 19.537 la que señala expresamente que "Serán de competencia de los juzgados de policía local correspondientes y se sujetarán al procedimiento establecido en la ley N° 18.287, las contiendas que se promuevan entre los copropietarios o entre éstos y el administrador, relativas a la administración del respectivo condominio, para lo cual estos tribunales estarán investidos de todas las facultades que sean necesarias a fin de resolver esas controversias. En el ejercicio de estas facultades, el juez podrá, a petición de cualquier copropietario: (...) e) En general, adoptar todas las medidas necesarias para la solución de los conflictos que afecten a los copropietarios derivados de su condición de tales”. En este mismo sentido se pronuncia el artículo 8 del Reglamento de la Ley 19.537, contenido en el ya citado Decreto Supremo N° 46/1998, de 31 de marzo de 1998, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que dispone expresamente que "Las contiendas que se promuevan entre los copropietarios o entre éstos y el administrador, relativas a la administración del condominio, serán resueltas por el juez de policía local correspondiente o por un juez árbitro. Conforme a lo previsto en el artículo 33 de la ley, los juzgados de policía local se sujetarán al Procedimiento de la ley N° 18.287 y las resoluciones que dicten en el ejercicio de las facultades que les otorga el inciso primero de dicho precepto legal, serán apelables”.

No obstante la regulación legal existente, el propio Reglamento de Copropiedad del Edificio Biovista, contenido en escritura pública suscrita el 9 de marzo de 2016 ante doña nombre reservado, Notario Público titular de la 37° Notaría de Santiago, inscrito a fojas 2227, bajo el N° 1096 del Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces de Concepción correspondiente al año 2016, indica claramente también cual es el tribunal y el procedimiento existente para reclamar las multas impuestas por el Comité de Administración por infracciones a sus normas cometidas por copropietarios o residentes del Edificio, al señalar en su artículo 38 que: “(...). De esta multa podrá reclamarse al juez competente dentro de los 15 días siguientes a la fecha que se notifique al afectado la resolución del Comité. Esta notificación se hará mediante carta certificada que se remitirá por conducto de un Ministro de Fe con cargo al infractor al domicilio que el propietario tenga registrado en la Administración, y se entenderá como día de la notificación, la fecha del despacho de dicha carta (...)”.

Señala que el hacer uso de la vía jurisdiccional idónea para la resolución del conflicto que se presenta es confirmado por nuestra Jurisprudencia, pues la materia discutida escapa de la órbita y la tramitación breve y sumarísima de una acción constitucional de protección. Es así como nuestra Excma. Corte Suprema ha resuelto “(...) El recurso [de protección] no ha sido creado para solucionar conflictos específicos entre partes, ni entre éstas y la autoridad pública cuando dicho conflicto se encuentra sometido al conocimiento de los tribunales, autoridad u organismo correspondiente, aunque en su tramitación y decisión se incurra en actos que pueden ser considerados arbitrarios o ilegales, porque el asunto con la intervención de ellos, se encuentra justamente bajo el imperio o la autoridad del derecho, y los actos de aquel modo reprochados pueden ser corregidos por los medios que la ley franquea”. En el mismo sentido la Iltma. Corte de Apelaciones de Santiago, ha resuelto “(...) que la finalidad propia del recurso de protección es la de restablecer la vigencia del Derecho, reaccionando frente a una situación anormal y evidente que atenta contra alguna de las garantías que establece la Constitución. Se trata de una acción cautelar de origen constitucional, que protege a los individuos mediante ciertas providencias que evitan los efectos del acto arbitrario o ilegal que haya amagado un derecho indiscutido y palmario, pero en ningún caso puede tener por objeto la declaración o constitución de derechos, en atención a la naturaleza misma de la institución -protectiva-, a las circunstancias procesales en que se desenvuelve el conflicto: ausencia de oportunidades adecuadas para la producción y crítica de la prueba y para un fallo debidamente informado y tranquilamente meditado; también a la finalidad de llamado recurso de protección, que es la adopción de medidas de seguridad y tutela, y finalmente, al limitado efecto de cosa juzgada formal que tiene la sentencia que lo resuelve”.

Al respecto cabe destacar que la doctrina ha señalado que “Al configurar la acción de protección como un procedimiento de urgencia, es evidente, que ella debiera sólo operar cuando los demás medios que pueda contemplar el ordenamiento jurídico resulten inadecuados para solucionar el conflicto planteado, esto es, cuando las acciones ordinarias sean insuficientes o inadecuadas. El recurso, por lo tanto, actuará subsidiariamente, esto es, en ausencia de otras acciones”. En otras palabras, en aquellas situaciones en que se han previsto otros procedimientos que en la práctica puedan cumplir los objetivos perseguidos, esto es, solución rápida y efectiva del conflicto suscitado, debiera acudirse a ellos y no a éste.

Estando legal y reglamentariamente señalado cual es el tribunal y el procedimiento para que el dueño de algún departamento de la comunidad de copropietarios del Edificio Biovista pueda recurrir en contra de las sanciones impuestas por su Comité de Administración, estima que el actor debería haber recurrido a aquella sede jurisdiccional y haber deducido su reclamo conforme al procedimiento ya señalado, encontrándose impedido de utilizar esta acción constitucional de protección para cubrir ámbitos ajenos a sus fines, de tal manera que siendo improcedente el ejercicio de esta acción para la situación planteada, deberá rechazarse el presente Recurso de Protección por este sólo motivo.

En subsidio alega la extemporaneidad del recurso de acuerdo a al Auto Acordado de la Excma. Corte Suprema sobre tramitación y fallo del recurso de protección de las garantías constitucionales que indica expresamente en su artículo 1° de que "El recurso o acción de protección se interpondrá ante la Corte de Apelaciones en cuya jurisdicción se hubiere cometido el acto o incurrido en la omisión arbitraria o ilegal que ocasionen privación, perturbación o amenaza en el legítimo ejercicio de las garantías constitucionales respectivas, o donde éstos hubieren producido sus efectos, a elección del recurrente, dentro del plazo fatal de treinta días corridos contados desde la ejecución del acto o la ocurrencia de la omisión o, según la naturaleza de éstos, desde que se haya tenido noticias o conocimiento cierto de los mismos, lo que se hará constar en autos”.

Para este caso concreto, la acción constitucional de protección es deducida por el recurrente en contra de la imposición de una sanción por parte del Comité de Administración de la comunidad de copropietarios del Edificio Biovista, que como se dijo, fue una sanción acordada en sesión del Comité de Administración de fecha 10 de enero de 2018; que la carta de notificación de sanción fue redactada por el Comité de Administración con fecha 15 de enero de 2018 y fue entregada para su envío por el Comité de Administración en la Notaría de don nombre reservado con fecha 22 de correo reservado enero de 2018; y que la recepción de la carta certificada notarial que contiene la notificación de la sanción impuesta al recurrente de protección se verificó el 23 de enero de 2018. Agrega que mediante correo electrónico remitido desde la casilla correo reservado el 24 de enero de 2018, el recurrente se dirigió al Comité de Administración a la casillainformando que tomó conocimiento de la imposición de la sanción que motiva esta acción de protección y que supuestamente el departamento lo habría entregado esos días para el uso de sus familiares y amigos.

Estima que en base a lo expuesto, queda de manifiesto que el recurrente ha tomado conocimiento cierto de la sanción que constituye el motivo en que funda su acción desde por lo menos el 24 de enero de 2018, habiendo transcurrido desde esa fecha con creces el plazo de 30 días corridos que le concede el Auto Acordado para su interposición, de tal manera que siendo absolutamente extemporánea la acción deducida en base a lo expuesto, deberá ser rechazada.

Informando el fondo, sostiene que el Comité de Administración del Edificio Biovista no ha incurrido en ninguna ilegalidad al imponer la sanción al recurrente por cuanto, dicho Comité se encuentra válidamente designado y constituido en base a la elección de sus miembros acordada en Asambleas de Copropietarios del Edificio Biovista celebradas el 28 de junio de 2017 y el 17 de agosto de 2017; que el Comité de Administración está legal y reglamentariamente investido de facultades para imponer sanciones por infracciones en que incurran los copropietarios y demás residentes, lo que se desprende del artículo 21 de la Ley 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria, del artículo 24 del Decreto Supremo N° 46/1998, de 31 de marzo de 1998, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que contiene el Reglamento de la Ley de copropiedad inmobiliaria, del artículo 12 parte final y 37 del Reglamento de Copropiedad del Edificio Biovista, y del artículo 17 del Reglamento Interno del Edificio Biovista. Todo copropietario, residente y/o ocupante del Edificio Biovista está obligado a cumplir o dar cumplimiento a lo establecido en su Reglamento de Copropiedad y no puede alegar su desconocimiento, ya que de acuerdo a lo que se señala en su artículo 1°, “El presente Reglamento regulará los derechos y obligaciones de los propietarios de los departamentos, locales comerciales, estacionamientos y bodegas y despensas que componen el Edificio de Avenida Pedro de Valdivia número ciento cincuenta y nueve, comuna de Concepción y el régimen de administración interno de los bienes comunes y tendrá fuerza obligatoria para toda persona natural o jurídica que: a) Adquiera a cualquier título uno o más de dichos departamentos, estacionamientos, bodegas, o que posea cuotas o derechos en ellos; b) A quien el propietario de un departamento, estacionamiento o bodega hubiere cedido su uso y goce; y, c) Ocupe a cualquier título alguna de dichas unidades". Por su parte el artículo 40 del mismo Reglamento indica que "El presente Reglamento regirá desde la fecha en que la escritura pública que lo contenga hubiere quedado inscrita en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces de Concepción, y sus preceptos prevalecerán sobre cualquier acuerdo que hubieren celebrado los propietarios entre sí o con terceras personas". De acuerdo al artículo 32 de la Ley 19.537, las unidades de un inmueble acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria, como ocurre con el Edificio Biovista, "se usarán en forma ordenada y tranquila y no podrán hacerse servir para otros objetos que los establecidos en el reglamento de copropiedad o, en el silencio de éste, a aquellos que el condominio esté destinado según los planos aprobados por la Dirección de Obras Municipales", conteniéndose idéntica exigencia dirigida a los copropietarios y/o residentes de un inmueble acogido a este régimen de copropiedad inmobiliaria en el artículo 7 del Decreto Supremo N° 46/1998, de 31 de marzo de 1998, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que contiene el Reglamento de la Ley de copropiedad inmobiliaria. Los departamentos del Edificio Biovista sólo tienen destino habitacional y no pueden ser utilizados para fines comerciales, como hotel, apart hotel, residencial o similares, por cuanto se encuentra expresamente prohibido en el Reglamento de Copropiedad del Edificio Biovista, el cual indica en su artículo 12 – UNO.

Señala que la sanción impuesta lo fue conforme al mérito de lo constatado en el libro de novedades del Edificio que la Administración mantiene a disposición de los conserjes, para que consignen las circunstancias que ocurran diariamente y a cualquier hora en el Edificio, constataciones de hechos que de acuerdo a lo señalado en el artículo 27 del Reglamento de Copropiedad del Edificio Biovista gozan del carácter de presunción legal, cuando se indica que “La certificación del Administrador acerca de los hechos que hubiere verificado personalmente, y que se relacionen en forma directa con la comunidad del Edificio, o con acuerdos de la Asamblea de Copropietarios, o del Comité de Administración, o con la observancia de este Reglamento de los preceptos supletorios a que se alude en el Artículo Segundo, tendrá el valor y efecto que la Ley atribuye a una presunción legal”.

Expresa que no existe ninguna arbitrariedad en la sanción impuesta por cuanto encuentra su fundamento en las facultades y atribuciones que le confiere la Ley N° 19.537, y general el régimen de copropiedad inmobiliaria, al Comité de Administración, ni arbitrariedad en la sanción impuesta por cuanto los hechos en que se funda, su fecha, el modo en que se habría incurrido en la infracción y la manera en que fue constatada la infracción a la normativa que le sirve de fundamento a la sanción, se encuentran extensamente explicitados en la notificación que le fue remitida al recurrente de protección.

Agrega que el mismo recurrente de protección reconoce de manera explícita en diversos pasajes de su libelo que efectivamente arrienda su departamento con fines comerciales a diversas personas en las fechas por las que fue sancionado por ello, discutiendo solamente que el Reglamento de Copropiedad no prohibiría hacer uso de su departamento de esa forma, de que se encuentra plenamente habilitado para hacerlo porque el ejercicio de las facultades que emanan de su derecho de dominio se lo permitirían, porque estaría desarrollando una actividad comercial de forma lícita que se encontraría amparada, en su concepto, por la Constitución Política de la República.

Finalmente, manifiesta que un criterio similar ha sido acogido por la jurisprudencia cuando en fallo dictado por la Iltma. Corte de Apelaciones de Santiago con fecha 6 de agosto de 2018 en causa Rol 26.493-2018 [protección], se indica que: “SEPTIMO: De las distintas situaciones que allí se contemplan, resultan pertinentes al caso la prohibición de destinar las unidades al funcionamiento de Apart Hotel, arriendo de departamentos por horas, casas de pensión u hospedaje. El denominador común que subyace en todas esas hipótesis es la proscripción de utilizar los departamentos para su uso transitorio por terceras personas o que importen ejecutar una actividad virtual o verdaderamente hotelera. OCTAVO: No está demás consignar que, al margen que la Administración se ha limitado a implementar medidas que tiendan a propiciar el cumplimiento de la normativa interna de la comunidad, el punto es que también parecen estar legitimadas esas medidas por exigencias de seguridad y de control mínimo evidentes. En efecto, esas formas de arrendamiento tienden a transformar un edificio esencialmente privado en otro de acceso casi público, perturbándose de ese modo “el legítimo ejercicio de los derechos de los demás ocupantes del edificio”.

Se trajeron los autos en relación.

CON LO RELACIONADO Y CONSIDERANDO:

1°.- Que el recurso de protección de garantías constitucionales establecido en el artículo 20 de la Constitución Política de la República, constituye jurídicamente una acción constitucional de urgencia, de naturaleza autónoma, destinada a amparar el libre ejercicio de las garantías y derechos preexistentes que en esa misma disposición se enumeran, mediante la adopción de medidas de resguardo que se deben tomar ante un acto u omisión arbitrario o ilegal que impida, amague o perturbe ese ejercicio.

2°.- Que, por consiguiente, resulta requisito indispensable de la acción de protección la existencia de un acto u omisión ilegal -esto es, contrario a la ley, según el concepto contenido en el artículo 1º del Código Civil- o arbitrario –o sea, producto del mero capricho de quien incurre en él- y que provoque algunas de las situaciones o efectos que se han indicado, afectando a una o más de las garantías –preexistentes- protegidas, consideración que resulta básica para el análisis y la decisión del recurso que se ha interpuesto.

3°.- Que el acto ilegal y arbitrario que se le atribuye a la recurrida consiste esencialmente que ésta por medio de correo electrónico de fecha 18 de junio del presente año, le comunicó que le cursó multa por un monto de $705.285, por arrendar el departamento con fines comerciales como hotel, apart hotel, residencial o similares. Con fecha 12 de julio de 2018, recibió correo electrónico por parte de la Administración, informando que por el no pago la multa antes referida, a la cual se le sumaron los intereses de mora, aumentando a un monto de $820.733, se procedería al corte del suministro eléctrico el día martes 17 de julio del año en curso; que el reglamento de copropiedad no contiene norma alguna que prohíba el uso del departamento para fines comerciales en el sentido que se indica, y que el único artículo que se refiere al respecto, duodécimo, lo hace en el contexto de prohibir que los departamentos sean utilizados por sus propietarios u ocupantes con objetos contrarios a la ley, a la moral y a las buenas costumbres. Por lo que la sanción, está mal aplicada, y no estar fundada conforme al reglamento de copropiedad.

En cuanto a la extemporaneidad alegada por la recurrida:

4°.- Que la recurrida señala que la sanción fue acordada en sesión del Comité de Administración de fecha 10 de enero de 2018, la recepción de la carta certificada notarial que contiene la notificación de la sanción impuesta al recurrente se verificó con fecha 23 de enero de 2018; que mediante correo electrónico remitido desde la casilla correo reservado el 24 de enero de 2018, el recurrente se dirigió al Comité de Administración a la casilla correo reservado quien informó que tomó conocimiento de la imposición de la sanción. Estima que en base a lo expuesto, el recurrente ha tomado conocimiento cierto de la sanción por lo menos el 24 de enero de 2018, habiendo transcurrido desde esa fecha el plazo de 30 días corridos que le concede el Auto Acordado para su interposición.

5°.- Que como lo establece el Auto Acordado de la Excma. Corte Suprema Sobre Tramitación y Fallo del Recurso de Protección de las Garantías Constitucionales, el plazo para recurrir es de treinta días fatales y corridos contados desde que el afectado tuvo conocimiento efectivo del acto del que reclama. En este caso el recurso de protección ha sido interpuesto dentro del plazo ya que los actos que se reprochan como ilegales y arbitrarios, no sólo consisten en el hecho de haberse aplicado una multa, sino que además por la amenaza del corte del suministro eléctrico, de lo cual el recurrente ha tomado conocimiento el 12 de julio del año en curso, por medio de un correo electrónico enviado por la Administración del Edificio Bio Vista, tal como se encuentra establecido de acuerdo al documento acompañado por el recurrente en el primer otrosí N°4 de su recurso, por consiguiente se rechazará la extemporaneidad alegada.

6°.- Que la recurrida también sostiene que el recurso de protección no es la vía jurisdiccional idónea de acuerdo a la normativa que cita y que corresponde el conocimiento del asunto al Juzgado de Policía Local, lo que se desestima por lo que se dirá a continuación.

7°.- Que si bien el régimen de copropiedad inmobiliaria regulado en la Ley 19.537 y su Reglamento contempla un procedimiento aplicable para las reclamaciones que puedan hacer los copropietarios de inmuebles acogidos al régimen de copropiedad, lo cierto es que no existe impedimento para que también puedan recurrir de protección cuando se trate de vulneración de garantías constitucionales, así lo permite la Constitución “sin perjuicio de los demás derechos que pueda hacer valer ante la autoridad o los tribunales correspondientes”. En efecto, el artículo 20 de la Constitución en lo pertinente dispone, que el que por causa de actos u omisiones arbitrarios o ilegales sufra privación, perturbación o amenaza en el legítimo ejercicio de los derechos y garantías establecidos en el artículo 19, en los números que se indican, podrá ocurrir por sí o por cualquiera a su nombre, a la Corte de Apelaciones respectiva, la que adoptará de inmediato las providencias que juzgue necesarias para restablecer el imperio del derecho y asegurar la debida protección del afectado, y se agrega, que todo ello es sin perjuicio de los demás derechos que pueda hacer valer ante la autoridad o los tribunales correspondientes, lo que significa que el recurso de protección procede aún cuando existan otras vías para restablecer el imperio del derecho.

La acción constitucional de protección precisamente por resguardar garantías fundamentales es un medio pronto y eficaz para prestar de inmediato el amparo que solicita el afectado, sin alterar ni afectar las acciones y recursos que el ordenamiento jurídico -general o especial- contemple como resguardo de los derechos agraviados.

En cuanto al fondo:

8°.- Que la sanción impuesta al recurrente copropietario del Edificio Biovista, se encuentra consignada en el Acta de Reunión del Comité de Administración del Edificio “Biovista”, de 10 de enero de 2018, quien acuerda imponer a los copropietarios de cada departamento indicado, en el que se encuentra la del recurrente, una multa de 1 UTM por cada arriendo de su departamento por día o de forma temporal y para fines comerciales que se acreditaron (ya sea como hotel, apart hotel, residencial o similares), infringiendo con ello el destino habitacional que deba tener cada departamento del edificio según exige el artículo 16 N° 3 del Reglamento Interno del edificio Biovista, en relación al artículo 12- UNO del Reglamento de Copropiedad del Edificio Biovista, y además haciendo caso omiso de las advertencias formuladas por la Asamblea de Copropietarios y el Comité de Administración.

9°.- Que para acreditar los hechos y aplicar la sanción la recurrida ha tomado en consideración únicamente el libro de novedades del Edificio, cuya nómina es del siguiente tenor:

FECHA NOMBRE ARRENDATARIO POR DÍA O TEMPORAL DEPTO.

26 de octubre 2017 nombre reservado y Alexandra Vcherk 2001 1 de noviembre 2017 Tim Kim y Lynna Nguyen 2001 4 de noviembre 2017 nombre reservado y nombre reservado

2001 6 de noviembre 2017 nombre reservado

2001 15 de noviembre 2017 nombre reservado y nombre reservado

2001 16 de noviembre 2017 nombre reservado

2001 18 de noviembre 2017 nombre reservado y nombre reservado

2001 25 de noviembre 2017 nombre reservado

2001 8 de diciembre 2017 nombre reservado y nombre reservado

2001 12 de diciembre 2017 nombre reservado y nombre reservado

2001 22 de diciembre 2017 nombre reservado Caceres 2001 30 de diciembre 2017 Dos argentinos no identificados 2102 1 de enero 2017 nombre reservado

2001 5 de enero 2017 nombre reservado

2001 6 de enero 2017 nombre reservado

2001 10°.- Que esta nómina es totalmente insuficiente para poder determinar que el copropietario infringió el reglamento interno, esto es, el artículo decimosexto N° 3 que dispone la prohibición de “Arrendar o ceder el uso y goce de departamentos con fines comerciales por horas, días, semanas o temporadas, o que de cualquier forma impliquen la utilización del departamento como hotel, apart hotel, motel, residencial, hospedaje, casa de masajes o para el funcionamiento de oficinas, consultas, talleres, industria, cantinas , casas de juegos o en cualquier otro tipo de uso que no sea exclusivamente habitacional, a fin de resguardar la seguridad de los residentes del Edificio y según señala el artículo 12 del Reglamento de Copropiedad del Edificio Biovista. Sin perjuicio de las demás sanciones que corresponda aplicar según este Reglamento Interno, en caso de infracción se podrá además denunciar el hecho al Servicio de Impuestos Internos, a las policías o la Fiscalía Local de Concepción, a la Municipalidad o a los demás organismos público que fueren pertinentes.”

11°.- Que dicha norma exige que para que se configuren los hechos y proceda la sanción se deben probar no solo que se arriende, o ceda el uso y goce del departamento, sino que además lo sea con fines comerciales y que impliquen la utilización del departamento como hotel, apart hotel, motel, residencial, hospedaje, casa de masajes o para el funcionamiento de oficinas, consultas, talleres, industria, cantinas, casas de juegos o en cualquier otro tipo de uso que no sea exclusivamente habitacional. La nómina que se tomó del Libro de Novedades del Edificio, revela nombres, fechas y números de departamentos, sin que se individualice la persona que consignó dichos antecedentes, insuficiente para poder concluir que se infringió la norma reglamentaria prohibitiva y determinar que lo es con fines comerciales y que impliquen la utilización del departamento como hotel, apart hotel, motel, residencial, hospedaje, casa de masajes o para el funcionamiento de oficinas, consultas, talleres, industria, cantinas , casas de juegos o en cualquier otro tipo de uso que no sea exclusivamente habitacional.

12°.- Que, además, para aplicar la sanción de multa de acuerdo al mismo reglamento, artículo decimoséptimo N°2, requiere como condición previa a la misma una primera advertencia, así lo ordena imperativamente el artículo: “siempre habrá una primera advertencia ante cualquier incumplimiento o infracción al régimen de copropiedad inmobiliaria por parte de cualquier residente del Edificio Biovista, que podrá darse verbalmente o por escrito, ya sea por el administrador, el Comité de Administración o los conserjes.” Agregando el N°3 del mismo artículo “En caso de que persista el incumplimiento o infracción aún a pesar de la advertencia precedentes, cualquier tipo de infracción al Reglamento de Copropiedad del Edificio que no tenga una señalada una sanción especial será sancionada con multa que será impuesta por el Comité de Administración y que se regulará según la gravedad o reincidencia entre 1 y 10 Uf, de acuerdo a lo que señala el artículo 37 del Reglamento Copropiedad del Edificio Biovista.”

13°.- Que ninguna prueba existe que al copropietario sancionado se le haya notificado previamente una primera advertencia ante el incumplimiento o infracción que se le atribuye al régimen de copropiedad inmobiliaria. En estas circunstancias no era procedente que se le aplicara directamente una multa como sanción por cada arriendo de su departamento. En toda sanción que se aplique a una persona, ya sea en el orden penal, administrativo o reglamento interno entre particulares, es requisito esencial la gradualidad y proporcionalidad de las penas de acuerdo a los requisitos y los hechos establecidos; en la especie correspondía, como se dijo, que previamente a la sanción, se le hiciera una advertencia o apercibimiento en ese sentido, y al no haberse cumplido con ello, aquella resolución sancionatoria se transforma en arbitraria, como quiera que es producto de su mero capricho, sin la racionalidad suficiente al no dar cumplimiento a lo ordenado en el respectivo reglamento.

14°.- Que, refuerza la arbitrariedad, que de los antecedentes acompañados, en ninguna parte se puede inferir que se haya realizado una investigación previa mínima para establecer los hechos, tales como interrogar a la persona que los consignó en el libro de novedades, la persona a la que se le imputan los mismos, o algún otro copropietario que aportara antecedentes, en especial que aquellos generaron incomodidad o inseguridad en los copropietarios y residentes del edificio.

15°.- Que en tales condiciones y consecuencialmente, el acto denunciado -aplicación de multa y amenaza de corte del suministro eléctrico- deviene en arbitrario y conculca la garantía constitucional contemplada en el numeral 24° del artículo 19 de la Constitución Política de la República, derecho de propiedad de que es titular el recurrente, motivo por el cual habrá de acogerse la presente acción.

16°.- Que por último la Excma. Corte Suprema ha resuelto sobre esta materia: “Decimoséptimo: Que en consecuencia, careciendo del necesario sustento normativo el basamento de la prohibición de arrendar los departamentos del edificio por menos de treinta días, establecida en el Reglamento de Copropiedad del Edificio Mirador de Reñaca, ésta y la comunicación de la misma por la Administración siempre que se les dé por sus arrendatarios un uso lícito y habitacional, sin cambio de su destino y excluyendo una finalidad de carácter comercial, devino no sólo en ilegal, sino que además, en arbitraria al estar desprovista de una mínima exigencia de racionalidad que la sostuviera, resultando en consecuencia que el recurso de protección deducido, debe ser acogido …” (Rol N° 16.663- 2017).

Por esto fundamentos, y lo dispuesto en el artículo 20 de la Constitución Política de la República y Auto Acordado de La Excma. Corte Suprema sobre la materia, se declara:

I.- Que SE RECHAZA la alegación de extemporaneidad planteada por la recurrida.

II.- Que SE ACOGE, sin costas, el Recurso de Protección interpuesto en lo principal por el abogado don Luis Humberto Salamanca Raglianti, en representación de nombre reservado en contra del Comité de Administración de Edificio Biovista, y se declara que se deja sin efecto las prohibiciones y limitaciones impuestas por la recurrida a su derecho de propiedad sobre el departamento N°2001, del piso 20 del referido edificio, dejándose sin efecto la multa impuesta y el corte del suministro eléctrico.

Lo que se entiende sin perjuicio de los derechos que las partes puedan ejercer por otras vías.

Regístrese y en su oportunidad, archívese.

Redacción del Ministro Jaime Simón Solís Pino.

Rol N°8286-2018-protección.