nombre reservado con INMOBILIARIA VEGA MONUMENTAL S.A.

Concepción, seis de febrero de dos mil veintitrés.

VISTO:

Comparecen RODRIGO ANDRÉS DURÁN ARANEDA y VÍCTOR DANIEL ALARCÓN ABARCA, abogados, e interponen recurso de protección a nombre y favor de don nombre reservado, comerciante, RUT RUT reservado, domiciliado en domicilio reservado; en contra de la INMOBILIARIA VEGA MONUMENTAL S.A., rut RUT reservadorepresentada legalmente por nombre reservado, rut RUT reservado, ambos con domicilio domicilio reservado.

Basan su acción en que el recurrente es comerciante dedicado a la venta de productos cárnicos; en que celebró contratos de arrendamiento con la recurrida Inmobiliaria Vega Monumental S.A., en virtud de los cuales se le concedió el derecho al uso y goce de las denominadas: POSTURAS FIJAS Nº554-A Y 554-B de la calle 6 del plano interno de la Vega Monumental.

Relatan otras acciones de protección habidas entre las partes (Rol N° 3993-2022 y Rol Nº 39.328-2022), añadiendo que de acuerdo al contrato de arriendo, su representado está obligado a pagar -y en los hechos paga- los gastos comunes, de manera mensual, estando dentro de los cobros por este concepto -de gastos comunes- incluido el Alcantarillado, según se indica en la cláusula décimo novena del contrato de arriendo de las dos posturas fijas arrendadas.

Argumentan que, no obstante la obligación que el contrato y la ley le impone al arrendador y recurrido en estos antecedentes, el alcantarillado a que se encuentran conectadas las posturas fijas arrendadas por el recurrente están obstruidas, lo que está generando un foco de insalubridad que repercute en la amenaza cierta de que don nombre reservado no pueda seguir explotando su carnicería. Esto debe llamar poderosamente la atención pues la Vega Monumental S.A. está cobrando mensualmente por servicios que no están siendo prestados.

Indica que se le informó a la recurrida la necesidad de que se revisara el alcantarillado y se procediera a su desobstrucción, no obstante rechazaron dar cualquier solución, pese a su obligación contractual.

Añaden que la situación antes descrita llevó a don nombre reservado a contactarse con la empresa Fosas del Sur, para que revisaran el alcantarillado, y solucionaran el problema de obstrucción; y que el día 22 de septiembre de 2022, dependientes de la recurrida Vega Monumental S.A., impidieron el acceso de los trabajadores de la empresa Fosas del Sur, quienes no pudieron ingresar ni efectuar la verificación de las condiciones de obstrucción, lo que implicó que hasta el día de interposición de esta acción de protección don nombre reservado deba estar trabajando a un ritmo inferior al usual -cuando la Cámara de alcantarillado funciona en óptimas condiciones-, lo que ha provocado una disminución de su actividad económica y en sus ingresos; situación fáctica que tiene su causa en la conducta de la recurrida, quien pese a efectuar cobros mensuales de gastos comunes –que incluyen el cobro de alcantarillado- a todos los locatarios, incluido su representado; no mantiene el servicio básico en condiciones de prestar la utilidad que corresponde a sus arrendatarios, lo que produce una conculcación del derecho de dominio ya que su representado está pagando por un servicio que no se está prestando, a la vez que la situación descrita configura una amenaza real y seria al mismo derecho ya que de persistir esta situación don nombre reservado -y quizás otros locatarios- no podrán continuar explotando su giro por carecer de condiciones higiénicas mínimas para vender bienes alimenticios.

Adicionan que la conducta de la Vega Monumental S.A. en el sentido de impedir el acceso de dependientes de Fosas del Sur para que revisaran el alcantarillado, es una prueba adicional de su conducta arbitraria e ilegal, pues por un lado la recurrida no cumple con su obligación legal y contractual -de proveer servicios de alcantarillado que sean competentes al fin del contrato, ni los repara-, y por otro lado impide que mi representado se provea de la solución necesaria.

Citan el artículo 1924 del Código Civil, que le impone al recurrido la obligación de mantener la cosa en un estado de servir para el fin por el cual fue arrendado el bien, y postulan que en el caso de marras y por tratarse del alcantarillado -por el cual cobra la recurrida- corresponde que sea la recurrida y arrendadora Inmobiliaria Vega Monumental S.A., quien asuma tal obligación, lo que se confirma cuando se lee el artículo 1927 del mismo Código Civil.

Agregan que el acto ilegal y arbitrario consiste por un lado en que la recurrida no presta el servicio de alcantarillado de un modo que sirva al fin del contrato de arrendamiento celebrado con el recurrente; pese a que cobra mensualmente por servicio dentro del concepto de gastos comunes; y por otro lado, impedir al recurrente procurarse por sí mismo la solución que la recurrida no le provee; pues la Inmobiliaria Vega Monumental S.A. impidió el acceso de dependientes de la empresa Fosas del Sur. No sólo no remueve el inconveniente que ocasiona perjuicios a su representado -y una lesión a sus derechos constitucionales- sino que además impide que los inconvenientes sean removidos por él.

Como garantías afectadas, reseñan las del artículo 19 N° 1 y la del N° 24 de la Carta Fundamental, solicitando se ordena a la recurrida, bajo los apercibimientos del artículo 238 del CPC, y del Auto Acordado que rige la materia, permitir el acceso de dependientes de Fosas del Sur, o de quien sea necesario para reparar la obstrucción del alcantarillado de mi representado, o en subsidio, adoptar las demás medidas correctivas o reparativas que se estime convenientes para restablecer el imperio de derecho o bien para evitar vulneraciones a las garantías constitucionales de los afectados, con costas.

Acompaña los siguientes documentos:

1. Contratos de arrendamiento celebrados entre las partes.

2. Correo electrónico recibido por el recurrente de parte de Fosas del Sur, el día 27 de septiembre de 2022, dando cuenta del impedimento que le opuso el recurrido el día 22 de septiembre de 2022.

En folio 12 Informan por la recurrida nombre reservado y Nicolás Oliva Leal, abogados, indicando que los contratos de arriendo celebrado con el actor se encuentra extinguido de pleno derecho, por las razones que detallan. Asimismo, refieren que existe un procedimiento declarativo de arrendamiento de predios urbanos, juicio de arrendamiento ventilado en los autos Rol C-869-2022 del Tercer Juzgado Civil de Concepción; y que el cobro de los gastos comunes no comprende los gastos por consumo de servicios básicos incurridos por el arrendatario; que, tanto en estos autos de protección como en el juicio de arrendamiento seguido entre las mismas partes, el arrendatario pretende confundir al tribunal mezclando las partidas de cobro hechas al arrendatario, ello pues al Sr. nombre reservado se le cobra únicamente el pago de la renta, el pago de los gastos comunes y el reembolso del pago por consumo de energía eléctrica, y no se le cobra ni agua potable ni uso de alcantarillado, detallando la época en que ellos deben pagarse, según indica el contrato respectivo.

Por último, añaden, tampoco es efectivo que el recurrente haya cumplido sus obligaciones, pues adeuda más de 42 millones de pesos, por concepto de rentas impagas, gastos comunes (cláusula 13ª de los contratos) y por gastos de consumo de energía eléctrica (único servicio básico proporcionado por su representada, conforme a la cláusula 19ª de los contratos).

Añaden que la recurrida no se obligó contractualmente a proporcionar acceso al actor al agua potable y alcantarillado, por los fundamentos que exponen; que el arrendatario declaró y confesó en juicio que la arrendadora no se obligó a proporcionar agua potable y que se encuentra conectado irregularmente por un contrato celebrado con un tercero (Rol C-869- 2022 del Tercer Juzgado Civil de Concepción), y que en la acción de protección rol 11.075-2021, esta Corte rechazó la acción planteada por el actor.

Agregan, además, que existe cláusula de exoneración de responsabilidad, que es la séptima de los contratos otorgados por las partes, y que ha habido incumplimiento del arrendatario del deber contractual de informar y requerir autorización por escrito a la arrendadora para efectuar cualquier trabajo o mejora.

También expresan que con fecha 27 de septiembre la arrendadora, a través de su personal de aseo y mantención, realizó trabajos de limpieza de alcantarillado en la intersección de calle Central con calle Cinco, y que su representada no tenía noticias o antecedentes de otros problemas con el alcantarillado en la referida época, añadiendo que a la fecha de la presentación del informe, no hay registro ni antecedente sobre algún problema en la red de alcantarillado regular del recinto ferial, respecto del cual su representada efectúa mantenciones periódicas y da pronta solución a cualquier inconveniente que al respecto ocurra, por todo lo cual concluyen que no existe un actuar ilegal ni arbitrario atribuible a su representada, siendo la acción ejercida de mala fe y con fines meramente dilatorios, razón por la que piden el rechazo del recurso, con costas.

Acompañan documentos:

1. Sentencia definitiva de 25 de octubre de 2021, dictada por la Primera Sala de la I. Corte de Apelaciones de Concepción en causa Rol 11.075-2021 (protección).

2. Tres comprobantes de ingreso (de pago) acompañados por el recurrente en un otrosí de su acción de protección de folio 1, en procedimiento sobre protección de garantías constitucionales entre estas mismas partes, seguido ante esta I. Corte de Apelaciones, causa Rol P-11075-2021, que da cuenta que al arrendatario únicamente se le ha cobrado gastos por consumo de energía eléctrica, y no por consumo de agua potable y alcantarillado.

3. Acta de audiencia de prueba confesional de 3 de octubre de 2022, de folio 69 del cuaderno principal del procedimiento sumario de arrendamiento entre estas mismas partes, seguido ante el Tercer Juzgado Civil de Concepción, causa Rol C869-2022.

4. Resolución de 13 de octubre de 2022 que tuvo por confeso al demandado de los hechos categóricamente afirmados; de folio 74 del cuaderno principal del procedimiento sumario de arrendamiento entre estas mismas partes, seguido ante el Tercer Juzgado Civil de Concepción, causa Rol C-869-2022.

En folio 21, la parte recurrente acompaña 30 facturas electrónicas, que dan cuenta de pago de arriendo y gastos comunes que en ellas se detallan.

En folio 30, se allegó ordinario N° 2432, de 23 de diciembre de 2022, suscrito por nombre reservado, SEREMI de Salud de la Región del Biobío, que da cuenta de dos visitas de inspección efectuadas al complejo Vega Monumental de domicilio reservado de Concepción, anexando acta de inspección (Sumario) N° 019675 de 28 de noviembre de 2022, que da cuenta de inicio de inicio de sumario sanitario, debiendo Vega Monumental formular descargos en el plazo que ahí se indica. También se anexa acta de inspección N° 019690 de 5 de diciembre de 2022, que da cuenta que durante la visita no se observan situaciones que signifiquen riesgo sanitario o que propicie la generación de un foco de insalubridad, ni acumulación de basura, existiendo trabajos recientes de jardinería.

En folio 38, rola ampliación de informe de la parte recurrida, en que se da cuenta de la ejecución de obras de limpieza de alcantarillado realizadas el 14 y 16 de enero de 2023, y del inicio de acción de arriendo en causa rol C5832-2022 del ingreso del 3er Juzgado Civil de Concepción.

Se trajeron los autos en relación.

CONSIDERANDO:

1°.- Que, es necesario tener presente, en primer término, que el recurso de protección constituye jurídicamente una acción de naturaleza cautelar, destinada a amparar el libre ejercicio de las garantías y derechos preexistentes, que se enumeran en el artículo 20 de la Constitución Política de la República, mediante la adopción de medidas de resguardo que se deben tomar ante un acto u omisión arbitrario o ilegal que impida, amague o moleste ese ejercicio.

Es requisito indispensable de la acción cautelar de protección, la existencia de un acto ilegal o arbitrario.

2°.- Que el fundamento del recurso dirigido en contra de la recurrida se basa en los hechos descritos en la parte expositiva que –en síntesis- consisten en un incumplimiento de su obligación legal y contractual de ejecutar obras en el alcantarillado a que se encuentran conectadas las posturas fijas arrendadas por el recurrente, las que habrían estado obstruidas, generando un foco de insalubridad que repercute en la amenaza cierta de que el recurrente no pueda seguir explotando su carnicería.

3°.- Que, informando al tenor de la pretensión de la recurrente, se indicó por los apoderados de la sociedad recurrida, luego de diversas consideraciones sobre la relación contractual de las partes, que no ha existido de su parte un obrar ilegal o arbitrario, debiendo la acción ser desestimada.

4°.- Que, en su ampliación de informe de folio 38, la parte recurrida da cuenta y acredita con 5 fotografías que acompaña, la ejecución de obras de limpieza de alcantarillado realizadas el 14 y 16 de enero de 2023.

Además de lo anterior, en folio 30 consta que se agregó al proceso ordinario N° 2432, de 23 de diciembre de 2022, suscrito por nombre reservado, SEREMI de Salud de la Región del Biobío, en que constan dos visitas de inspección efectuadas al complejo Vega Monumental de domicilio reservado de Concepción, así como acta de inspección (Sumario) N° 019675 de 28 de noviembre de 2022, que da cuenta de inicio de inicio de sumario sanitario, debiendo Vega Monumental formular descargos en el plazo que ahí se indica. También se anexa acta de inspección N° 019690 de 5 de diciembre de 2022, que da cuenta que durante la visita no se observan situaciones que signifiquen riesgo sanitario o que propicie la generación de un foco de insalubridad, ni acumulación de basura, existiendo trabajos recientes de jardinería.

5°.- Que en la acción de protección, la causa de pedir radica en la amenaza, perturbación o privación en el legítimo ejercicio de un derecho constitucionalmente amparado, circunstancia que no concurre en la especie, pues la conducta que se tildaba de ilegal y arbitraria no existe actualmente, y en todo caso es materia del respectivo sumario sanitario instruido por la autoridad competente, careciendo la acción constitucional interpuesta de oportunidad que permita dar lugar a ella, razón por la cual será desestimada.

Por estas consideraciones y lo dispuesto en los artículos 19 y 20 de la Constitución Política de la República y en el Auto Acordado de la Excma. Corte Suprema sobre Tramitación del Recurso de Protección de Garantías Constitucionales, se declara que SE RECHAZA la acción de protección deducida en esta causa favor de don nombre reservado.

Regístrese, comuníquese y archívese en su oportunidad.

Redacción del abogado integrante Nelson Marcelo Villena Castillo.

Rol 73.034-2022. Recurso de Protección.