nombre reservado con INMOBILIARIA VEGA MONUMENTAL S.A.

C.A. de Concepción Concepción, treinta de marzo de dos mil veintidós.

VISTO:

1°.- Comparece el abogado Juan Francisco Muñoz Núñez, domiciliado en domicilio reservado; actuando en nombre de la Sociedad nombre reservado SPA, representada por nombre reservado y, al mismo tiempo, de don nombre reservado, ambos domiciliados en domicilio reservado, Centro Comercial Vega Monumental de Concepción, interponiendo recurso de protección en contra de Inmobiliaria Vega Monumental S.A., representada por su gerente general nombre reservado, domiciliados en domicilio reservado, local de Administración del Centro Comercial Vega Monumental de Concepción, Concepción. Funda su acción en los siguientes hechos:

La Sociedad nombre reservado SpA, a través de su representante legal, firmó un contrato de arriendo (19 de abril de 20913) de un local comercial, signado con el número 333, en el Centro Comercial Vega Monumental, de la ciudad de Concepción, desarrollando actividades comerciales consistente en la venta de productos del mar, en especial productos congelados; vendiendo directamente al público en el local individualizado, así como distribución de los mismos productos congelados a otros comercios y restaurantes de la zona, obteniendo un prestigio entre el gremio por sus servicios.

Agrega que la recurrida, con fecha 21 de febrero de 2022, les hizo llegar una carta en la cual se indica que el contrato de arriendo se encontraría expirado por no renovación del plazo, encontrándose en mora de restituir. Además, en dicha carta se señalaría que atendida la mora: “…dentro de tercero día a partir de esta fecha se procederá a la suspensión de la energía eléctrica del referido local concretándose a las 00:01 horas del día 25 de febrero y, asimismo se procederá a la interrupción del suministro de agua potable dentro de quinto día, esto es a las 00:01 horas del día 21 de febrero…”. Luego, la carta haría referencia a: “…que se iniciarán a la brevedad acciones judiciales para obtener la restitución forzosa del inmueble, con auxilio de la fuerza pública si es necesario.”

Según la recurrente el acto de enviar la carta indicada y sus términos es arbitrario ya que depende solamente de la voluntad o el capricho de la recurrida y no obedece a principios dictados por la razón, la lógica o las leyes; amenaza con ejercer una acción arbitraria de suspender (cortar) los servicios básicos sin ningún fundamento alguno, constituyendo una amenaza velada de provocar un mal, tanto a la sociedad nombre reservado SpA, la cual vende productos congelados y la energía eléctrica es la forma de funcionamiento de los refrigerados y mostradores de la mercadería, conjuntamente con el agua potable, poniendo en riesgo su actividad comercial, como a la persona natural nombre reservado, pues la falta de servicios básicos en el lugar que labora pondría en riesgo su salud y su vida. En definitiva, constituiría un acto de autotutela.

Por lo mismo, tal comunicación vulneraría las garantías consagradas en el artículo 19 de la Constitución Política de la República. En relación con la sociedad nombre reservado SpA, se afectaría su derecho de propiedad consagrado en el N° 24 del citado artículo 19, sobre su titularidad de los bienes incorporales emanados del contrato de arriendo; se afectaría también el derecho de la sociedad a desarrollar una actividad económica lícita, consagrado en el N° 21 del mismo artículo 19, pues la suspensión de los servicios básicos significa la imposibilidad de ejercer su comercio. También, en un sentido amplio, se vería afectado su derecho a no ser juzgado por comisiones especiales, consagrado en el N° 3, inciso 5° de dicho artículo 19, ya que la recurrida no puede ejercer la auto tutela convirtiéndose en una comisión especial.

En relación con el recurrente nombre reservado, estima que el corte de suministros básicos perturba su derecho a la vida, a la salud y a la integridad física, consagrado en el artículo 19 N° 1 de la Carta Fundamental, pues, dada la emergencia sanitaria actual, debe cumplir con estrictas normas de higiene para ejercer su trabajo, bajo riesgo de contagio pues atiende directamente al público. También vulneraría su derecho a desarrollar una actividad económica lícita, ya que la suspensión de los servicios básicos significa la imposibilidad de ejercer su comercio de venta de productos congelados.

Finaliza solicitando tener por interpuesto el recurso de protección, acogerlo a tramitación y, en definitiva, declarar que la recurrida se abstenga de realizar actos perturbatorios en contra de ambos recurrentes, en especial de ejecutar la acción de suspender los servicios básicos del local N° 333 del Centro Comercial Vega Monumental, de domicilio reservado de la Comuna de Concepción, con costas en caso de oposición.

2°.- En representación de la parte recurrida, Inmobiliaria Vega Monumental S.A., informaron los abogados Mauricio Ortiz Solorza y Nicolás Oliva Leal, en los siguientes términos: A) Ausencia de ilegalidad. Que su representada se encuentra contractualmente dotada para efectuar extrajudicialmente la suspensión o interrupción del suministro de energía eléctrica y de agua potable, en virtud de lo dispuesto en el artículo 5º del contrato de arrendamiento y de lo dispuesto en el literal e) del Nº 2 de la Propuesta de Acuerdo, que constituyen un especial medio de tutela del crédito del acreedor insatisfecho. Las partes convinieron expresamente en otorgar tales facultades a Inmobiliaria Vega Monumental S.A., y le son plenamente oponibles y obligan al arrendatario, en virtud del principio de la fuerza obligatoria del contrato (art. 1545 del Código Civil), por lo que, lejos de ser ilegal, la actuación se ajustó plenamente a la ley del contrato, y, además, ejercitó su facultad conforme a los estándares exigidos por la buena fe (art. 1546 del Código Civil). No hay, por tanto, una situación de autotutela ilegitima o ilegal. B) Ausencia de arbitrariedad. Que el envío y los términos de la carta no son arbitrarios, toda vez que, tanto en su ejercicio y en su contenido, se observaron los estándares exigidos por la buena fe, la facultad no se ejercitó de forma intempestiva, sino que se le comunicó con días de anticipación (el mismo día 21 de febrero) y por diversos medios (carta certificada, correo electrónico y entrega por mano); además, y según se indica en la carta, los cortes de ambos servicios básicos serían con días de diferencia entre una interrupción y la otra; asimismo, en la misma comunicación se deja constancia que la comunicación previa se hace precisamente para que pueda adoptar las medidas preventivas para mitigar cualquier daño o deterioro que puedan sufrir sus mercaderías. Agrega que tampoco fue caprichosa su actuar pues la locataria mantendría una deuda de $7.057.856., de pesos más reajustes e intereses penales, que autoriza, conforme a lo pactado, para proceder a la interrupción, suspensión o corte de los servicios básicos. En consecuencia, el ejercicio de la facultad fue justificado, atendido, precisamente, el incumplimiento grave de la recurrente de autos. Por último, luego de ser rechazado el primer recurso de protección, su representada no volvió a interrumpir los servicios básicos de la recurrente, pudiendo hacerlo, precisamente para que la locataria pudiese desarrollar sus actividades comerciales hasta la expiración del plazo adicional que se le otorgó en la carta de 25 de octubre para que voluntariamente restituyera el local, plazo que venció el día 18 de febrero de 2022, esto es, tres días antes del envío de la carta cuestionada en estos autos. C) Ausencia de un derecho indubitado. El conflicto se debe a problemas y consecuencias derivadas del grave y reiterado incumplimiento de un contrato de arrendamiento, hechos que no tienen la naturaleza de indubitados, y que deben ser resueltos por el tribunal competente y no ante esta Corte de Apelaciones, por medio de una acción cautelar y de urgencia, toda vez que este mecanismo no tendría el carácter de idóneo para terminar un conflicto entre particulares ligados por un contrato. Al efecto, informa del hecho de haberse presentado la correspondiente demanda ante el tribunal arbitral competente, con fecha 3 de marzo de 2022, atendido el hecho de haberse cumplido recientemente el plazo para la restitución.

Por último, la recurrida esgrime a su favor la sentencia de fecha 22 de octubre de 2021 dictada en un primer recurso de protección entre las mismas partes y por hechos idénticos, (Rol P-10614-2021) que rechazó la acción constitucional, decisión confirmada por nuestro Máximo Tribunal.- Finaliza solicitando tener por evacuado el informe solicitado y, con su mérito, rechazar con costas el recurso de protección interpuesto por la recurrente, contra su representada, por carecer de fundamento jurídico, por no existir actos u omisiones ilegales o arbitrarias imputables a Inmobiliaria Vega Monumental S.A. que afecten derechos fundamentales de los recurrentes, con expresa condena en costas por el hecho de haberse discutido esta misma cuestión en un juicio reciente.

3°.- Se trajo a la vista expediente sobre recurso de protección rol P-10614-2021, deducido por el abogado Juan Francisco Muñoz Núñez, actuando en nombre de la Sociedad nombre reservado SPA y de don nombre reservado, en contra de Inmobiliaria Vega Monumental S.A.. Consta de esos autos que los hechos allá relatados por el recurrente son en esencia los mismos del presente recurso; en dicha oportunidad, motivados por el aviso de corte de suministros de servicios básicos mediante carta de fecha 30 de agosto de 2021, acción rechazada por sentencia de fecha 22 de octubre de 2021, confirmada por la Corte Suprema con fecha 11 de noviembre de 2021 (Rol 85695-2021).

4°.- Se trajeron los autos en relación, alegando las partes por video conferencia en audiencia de fecha 18 de marzo de 2022.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que el recurso de protección de garantías constitucionales establecido en el artículo 20 de la Constitución Política de la República constituye jurídicamente una acción constitucional de urgencia, de naturaleza autónoma, destinada a amparar el legítimo ejercicio de las garantías y derechos preexistentes que en esa misma disposición se enumeran, mediante la adopción de medidas de resguardo que se deben tomar ante un acto u omisión arbitrario o ilegal que impida, amague o perturbe ese ejercicio.

Por consiguiente, resulta ser un requisito indispensable para la acción de protección la existencia de un acto u omisión ilegal –esto es, contrario a la ley– o arbitrario –es decir, producto del mero capricho de quien incurre en él– y que provoque algunas de las situaciones o efectos que se han indicado, afectando a una o más de las garantías constitucionales protegidas, consideración que resulta básica para el análisis y la decisión del recurso que se ha interpuesto.

SEGUNDO: Que lo pretendido por los recurrentes es que esta Corte ordene a la sociedad recurrida abstenerse de realizar actos perturbatorios en su contra, en especial de proceder a ejecutar la acción de suspender los servicios básicos de agua potable y servicio eléctrico del local N° 333 del Centro Comercial Vega Monumental, de domicilio reservado de la Comuna de Concepción, por vulnerar las garantías constitucionalmente protegidas e invocadas en el recurso, derivados del envío de una nueva carta de corte de servicios básicos, de fecha 21 de febrero de 2022, en la que se comunicó que el arrendamiento entre la partes se encuentra extinguido, que no se restituyó el local comercial en el plazo adicional y que se procedería a la suspensión de la energía eléctrica y a la interrupción del suministro de agua potable.

TERCERO: Que previo a establecer los hechos, es indispensable tener presente que el conflicto ya fue objeto de un pronunciamiento por parte de esta Corte, en Recurso de Protección rol P-10614-2021, tenido a la vista, seguido entre las mismas partes, en idéntico rol procesal, en base al mismo conflicto que acá nos ocupa. En dicha ocasión, el recurso estuvo motivado por el envío de una carta de fecha 30 de agosto de 2021, en la que la recurrida informó a la Sociedad nombre reservado SpA, la existencia de una deuda impaga de rentas de arrendamiento, por un monto total de $7.057.846 pesos, más gastos comunes y servicios básicos, lo que se considera incumplimiento grave en el contrato de arriendo y reglamento interno y que en caso de no regularizar la deuda, la Administración había decidido ejecutar la acción de suspender los servicios básicos de su local a contar del día 04 de septiembre 2021 e iniciar acciones de terminación de contrato de arriendo y cobro de prestaciones adeudadas.

En esta oportunidad, luego del envío de una carta certificada sobre aviso de no renovación del mismo contrato de arrendamiento, de fecha 25 de octubre de 2021, el recurso se ve motivado por el envío de una nueva carta de corte de servicios básicos, de fecha 21 de febrero de 2022, en la que se comunicó que el arrendamiento se encuentra extinguido, que no se restituyó el local comercial en el plazo adicional y que se procedería a la suspensión de la energía eléctrica a las 00:01 hrs. del día 25 de febrero y a la interrupción del suministro de agua potable a las 00:01 hrs. del día 27 de febrero. Incluso se hizo presente que se iniciarán las acciones judiciales pertinentes.

Como puede apreciarse, los hechos son en esencia los mismos, y constituyen el mismo conflicto jurídico de intereses, con la diferencia que luego del envío de estas cartas, la recurrida interpuso una demanda ante el tribunal arbitral, en base a la expiración del contrato de arrendamiento con fecha 15 de febrero de 2022. Es así que, con fecha 3 de marzo de 2022, presentaron –ante el Tribunal Arbitral– la correspondiente demanda en contra de la locataria nombre reservado Spa, a efectos de obtener la restitución del local comercial arrendado, sometiendo el asunto al imperio del derecho.

CUARTO: Que, para resolver este asunto, conviene tener presente que de lo señalado por las partes en sus respectivas presentaciones y en sus alegatos durante la vista de la causa, junto con los documentos acompañados, las que no contradicen en nada los hechos asentados en el fallo anterior de protección tenido a la vista, rol P-10614-2021, esto es, el vínculo jurídico habido entre las partes, contrato de arrendamiento suscrito el 19 de abril de 2013, mediante el cual la arrendadora dio en arrendamiento a los actores el local N° 333 del centro comercial que funciona en el recinto de la Vega Monumental de esta ciudad, destinado a la comercialización de pescados y mariscos congelados; instrumentos regulatorios como la denominada “Propuesta de Acuerdo” y el Reglamento Interno, tal como se dejó establecido en el considerando tercero de la sentencia definitiva recaída en el referido recurso de protección, de fecha 22 de octubre de 2021, confirmada por la Corte Suprema con fecha 11 de noviembre de 2021 (Rol 85695-2021).

En el mencionado fallo incluso se da por establecido que en el artículo 5° del referido contrato, el arrendatario asume la obligación de pagar la renta mensual de arriendo, los gastos comunes y los consumos de servicios eléctricos, gas, agua potable, teléfono, etc.; asimismo, faculta a la arrendadora para que suspenda tales suministros básicos, en el evento de atraso en el pago de alguna de las obligaciones señaladas; y en su artículo 10°, las partes pactaron acudir a la justicia arbitral, mediante la intervención de un árbitro arbitrador, a través del Centro de Arbitraje y Mediación de la Cámara de la Producción y del Comercio de Concepción, para resolver cualquier diferencia o disputa relativa a la existencia, inexistencia, nulidad, validez, cumplimiento o incumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado. A su vez, el artículo 70 del Reglamento Interno del Centro Comercial y Terminal Mayorista Vega Monumental, se remite al compromiso arbitral contenido en los contratos de arrendamiento celebrados entre la Inmobiliaria y los comerciantes que arriendan locales para el giro de sus negocios, como forma de solución de cualquier conflicto que se suscite entre las partes. Por último, se estableció fehacientemente que entre la Inmobiliaria recurrida y la Asociación Gremial de Comerciantes y Locatarios de la Vega Monumental de Concepción, a la cual pertenecen los actores, se suscribió una “Propuesta de Acuerdo” con fecha 26 de febrero de 2020, entre cuyas cláusulas se acordó: “e) Asimismo, dejar expreso que, en el evento de atraso en los pagos, las rentas que tenga plazo pendiente, más allá al día 61, se iniciará la cobranza administrativa de ese local y cualquier otro a nombre del mismo arrendatario, serán exigibles desde ese momento. Con todo, a contar del día 91, si no se hubiere solucionado el problema, se dará inicio a la cobranza judicial, permitiendo el término del(os) contrato(s) de pleno derecho. Se autorizará a la VM a cortar los suministros del o los locales respectivos, desde el día 91.”

Además, en esta causa ha quedado establecido, conforme a las reglas de la sana crítica, que luego del envío de una carta certificada sobre aviso de no renovación del mismo contrato de arrendamiento, de fecha 25 de octubre de 2021, la recurrida envió una nueva carta de corte de servicios básicos, de fecha 21 de febrero de 2022, en la que se comunicó que el arrendamiento se encuentra extinguido, que no se restituyó el local comercial en el plazo adicional y que se procedería a la suspensión de la energía eléctrica a las 00:01 hrs. del día 25 de febrero y a la interrupción del suministro de agua potable a las 00:01 hrs. del día 27 de febrero. Incluso se hizo presente que se iniciarán las acciones judiciales pertinentes.

QUINTO: Que, en este entendido, la petición de los recurrentes en orden a que esta Corte declare ilegal y arbitrario el actuar de la recurrida no resulta procedente, por cuanto todo el conflicto suscitado entre las partes que comparecieron en este recurso, emana de un contrato de arrendamiento de local comercial, que fue celebrado por el arrendatario Pailamilla SpA, representado por nombre reservado, en pleno ejercicio de la autonomía de la voluntad, quedando obligado, desde ese momento, a ejecutar lo pactado de buena fe, conforme a los artículos 1545 y 1546 del Código Civil. Asimismo, habiéndose enviado carta certificada de aviso de no renovación del contrato de arrendamiento, la recurrida se encontraba jurídicamente habilitada para solicitar la restitución del inmueble, cobro de las obligaciones originadas en razón del contrato y aviso de corte de suministros básicos, incluso con una antelación que permitiera a la recurrente tomar las medidas mitigatorias del caso.

Por consiguiente, y tal como se resolvió en su oportunidad, no corresponde que mediante la presente acción cautelar se adopten medidas que incidan en el cumplimiento y ejecución del referido contrato, ya que esta instancia está concebida para la tutela de derechos indubitados y no controvertidos, cuyo no es el caso.

Menos, si los diversos instrumentos jurídicos que regulan la relación contractual de las partes establecen como mecanismo de solución de sus conflictos la justicia arbitral, instancia a la que ya acudió la Inmobiliaria arrendadora, incluso mediante la presentación de la demanda respectiva.

SEXTO: Que, asimismo, el envío de la carta de 21 de febrero pasado, reprochado por el actor como una expresión de autotutela, no reviste tal carácter sino que corresponde a las gestiones propias que cualquier acreedor realiza para obtener que sus deudores cumplan las obligaciones asumidas en virtud del contrato y el ejercicio de facultades reguladas en los instrumentos que gobiernan las relaciones jurídicas de las partes.

Todo lo cual conduce al rechazo de la presente acción y, consecuencialmente, a dejar sin efecto la orden de no innovar decretada en esta causa el pasado 25 de febrero de 2022.

Por esas consideraciones y de conformidad, además, a lo prevenido en el artículo 20 de la Constitución Política de la República y Auto Acordado de la Excelentísima Corte Suprema de Justicia sobre Tramitación del Recurso de Protección de Garantías Constitucionales, SE RECHAZA, sin costas, el recurso de protección deducido por el abogado Juan Francisco Muñoz Núñez, en favor de la Sociedad nombre reservado SPA y de nombre reservado, y en contra de Inmobiliaria Vega Monumental S.A. Se deja sin efecto la orden de no innovar decretada en esta causa el pasado 25 de febrero de 2022.

Regístrese, notifíquese y, en su oportunidad, archívese.

Redacción del abogado integrante don Sergio Gabriel Galaz Ramírez.

No firma el ministro don Jaime Solís Pino, no obstante haber concurrido a la vista de la causa y al acuerdo, por encontrarse con licencia médica.

Rol de Protección Rol 3935-2022.