nombre reservado con nombre reservado

C.A. de Concepción rtp Concepción, siete de febrero de dos mil veinticuatro.

VISTO:

En estos antecedentes Rol Corte 18546-2023 comparece deduciendo recurso de protección nombre reservado, diseñador industrial, domiciliado en domicilio reservado, en contra de nombre reservado, trabajador, domiciliado en domicilio reservado; nombre reservado, ingeniera, domiciliada en domicilio reservado y nombre reservado, contadora, domiciliada en domicilio reservado, todos del domicilio reservado de la comuna de Chiguayante.

Como cuestión previa expone que a mediados del 2022 adquirió la unidad N°19 del condominio “Las Azaleas” de la comuna de Chiguayante, unidad que requería de algunas mantenciones en la techumbre pero por motivos de tiempo, económicos y climatológicos debió posponerlas. Refiere que a raíz del deterioro que presentaba la techumbre por las lluvias caídas el año 2023, ésta presentó filtraciones de agua que empeoraban a medida que pasaba el tiempo, lo que lo obligó a realizar las reparaciones a fin de resguardarse del invierno.

Señala que el 30 de julio de 2023, mediante mensaje de whatsapp, le comunicó a su vecino colindante y presidente de la directiva Sr. nombre reservado que realizaría reparaciones en parte del techo y que, eventualmente se generarían algunos ruidos ocasionales por el trabajo. Además el 21 de agosto le comunicó formalmente vía correo electrónico a la directiva y verbalmente a algunos vecinos de los ruidos ocasionales que la reparación de la techumbre podría causar. Luego el 21 de agosto, en respuesta al correo electrónico, la directiva le señala que para realizar las reparaciones debe cumplir con lo previsto en el artículo 8° del reglamento interno de buena convivencia del condominio el que, entre otras cosas, exige la solicitud de permisos y documentos que luego deben ser presentados a la comunidad para su aprobación interna y firma ante un notario. En respuesta a ese mensaje, aparte se solicitar una solución para la reparación, aclaró que el techo en mal estado es parte de una ampliación realizada por el anterior propietario, que lleva un par de años construidas y que actualmente se encuentra en vías de regularización y, en este sentido, no es una nueva construcción la que se pretendía realizar sino que una reparación urgente. Hace presente que, sin recibir respuesta, la reparación comenzó el día 23 de agosto de 2023 Respecto a la regularización en trámite, menciona que como requisito necesario para proceder a ella se exige la firma de una determinada cantidad de copropietarios ante notario, paso que se coordinó junto a la directiva para ser realizado el 04 de octubre, no obstante a ello, el 03 de octubre, en respuesta de su inconformidad a la multa impuesta, la directiva decide suspender la firma al ser, según estos, el pago de la multa un trámite previo y necesario para proceder a firmar.

Relata que el 30 de agosto, 7 días después de comenzar la reparación, se le impuso una multa de 1 UTM, por lo que consultó a la directiva sobre la procedencia de la misma además de alguna solución, pues, a esa fecha, el techo se encontraba descubierto por lo que las labores no podían ser detenidas sin el riesgo de generar mayor daño a su vivienda, pero no hubo respuesta al respecto.

Posteriormente el 31 de agosto, sin haber recibido respuesta, concurrieron doña nombre reservado y nombre reservado secretaria y tesorera de la directiva, respectivamente, con la finalidad de presentarle la multa personalmente y señalarle que ésta se impone por las construcción que fue informada en el correo de 21 de agosto y que podría subsanar hasta finales de septiembre del 2023 presentando los documentos exigidos en el artículo 8° del reglamento de convivencia, y en el caso de no hacerlo se le seguirían imponiendo multas. El 01 de septiembre se le impone una segunda multa por 2 UTM, en contra de lo conversado anteriormente. Finalmente, el 04 de septiembre se le intima una nueva multa por 6 UTM.

Reitera que la reparación de la techumbre, que no significaba una nueva construcción, tenía el carácter de urgente toda vez que por las condiciones climatológicas de la época, mantenerla en el estado en que se encontraba produciría daños en su propiedad, además el techo que se pretendía reparar estaba comprendido en un proyecto ejecutado por el dueño anterior de la propiedad y que data del año 2016.

Afirma que es por los hechos antes relatados es que nacen las actitudes que estima son arbitrarias. Respecto a la aplicación de la multa administrativa, señala que todas fueron intimadas por correo electrónico, salvo la primera que lo fue personalmente, sin embargo el reglamento de buena convivencia exige que su notificación sea mediante carta enviada por la directiva al domicilio del propietario denunciado, forma de notificación que trae aparejada la certeza en cuanto al tiempo en que fue expedida, la recepción por su destinatario y el plazo que tiene la persona multada para evacuar sus descargos. Refiere que la primera comunicación de la infracción, bajo ningún respecto se realizó mediante el envío de una carta.

Hace presente que luego de que se le impusiera la primera multa y de notificada por correo electrónico, el recurrente les señaló a la directiva que si ellos estimaban procedente la imposición, él podría pagarla pero que lo ayudaran o que le proporcionaran alguna vía para solucionar el mal estado de la techumbre, pero no obtuvo respuesta, y el 01 de septiembre, dos días luego de la primera multa y un día después de que le dijeran que se le podría otorgar un plazo de 30 días para acompañar los antecedentes necesarios para ejecutar las obras, le hacen llegar una nueva sanción. Recalca que entre la primera y segunda multa hubo dos días hábiles de diferencia y al no observar el plazo de 5 días que señala el reglamento de copropiedad para poder apelar de dicha multa, se ha burlado el debido proceso consagrado en los estatutos para la tramitación de estas sanciones. Agrega que la directiva pretende el cobro de las multas subsistiendo, de esa manera, el actuar arbitrario y en base a ellas se le ha impedido realizar los trámites necesarios para regularizar la ampliación de su propiedad.

Refiere que si bien la ampliación realizada primitivamente por el anterior propietario no se corresponde con la exigencia del reglamento, es necesario tener presente que tal como señala el artículo 8° letra C del Reglamento de Buena Convivencia del Condominio Las Azaleas, había comenzado a realizar los trámites para la regularización mediante la Ley N°20.898, que establece un procedimiento simplificado de regularización de viviendas de autoconstrucción, labor llevada paralelamente a la reparación de la techumbre, por el arquitecto nombre reservado, en este sentido, estima que no es procedente aplicar una multa por una reparación de una construcción que, si bien no se realizó con los permisos correspondientes, se encuentra en vías de ser regularizadas, ni menos es procedente paralizar dichos trámites de regularización por existir una multa cuya eficacia ha sido controvertida en más de una oportunidad, ni mucho menos es procedente impedir esta regularización por encontrarse estas multas impagas.

Expone que el Reglamento de Copropiedad del Condominio las Azaleas, que señala lineamientos generalísimos sobre la vida en copropiedad, se complementó con el reglamento interno de Buena Convivencia, otorgado el 31 de agosto de 2022, reglamento éste último en el cual la administración funda las multas impuestas, señala en el artículo 8°, en lo pertinente, que para garantizar una buena calidad constructiva que de seguridad a viviendas colindantes y a la comunidad en general cada propietario debe cumplir con las exigencias impuestas por la Dirección de Obras Municipal (DOM) y Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), siendo el propietario el único responsable de realizar gestiones previas y posteriores, además debe informar a la directiva y a la comunidad que cumple con lo exigido por la autoridad. Añade que la disposición termina señalando que aquellos propietarios que realizaron modificaciones, ampliaciones o trabajos previos al reglamento, se les sugiere regularizar éstos, con el fin de garantizar los estándares mencionados.

Continúa señalando que en relación a las infracciones, el artículo 4° expresa que las infracciones serán informadas en el acto por el vecino denunciante a un integrante de la directiva que de fe de lo denunciado, se conversará con el vecino denunciado y de no existir solución inmediata será objeto de multa, la multa será notificada mediante carta enviada por la directiva al domicilio del propietario. Por su parte, el reglamento de copropiedad expresa en el titulo Decimo cuarto: De las Multas, parte final, que “(…) de la multa, podrá reclamarse ante el comité de administración, dentro de los cinco días hábiles siguientes a la fecha de la comunicación de la misma…”

Denuncia que la actividad arbitraria de la recurrida afecta las garantías constitucionales establecidas en el artículo 19 N° 2, N° 3 y N° 24 de la Constitución Política de la Republica. Respecto a la vulneración de las garantías del N°2 y N°24, estas se producen toda vez que se le ha privado de manera injustificada de obtener la regularización de la ampliación realizada en su propiedad antes del año 2016, por parte del anterior propietario, sin que esa circunstancia se haya replicado con otros copropietarios del condominio. Añade que la actitud, injustificada, nace del solo capricho de los recurridos ya que no se fundan en norma legal o reglamentaria alguna.

En relación al artículo 19 numerando 3°, indica que se ha conculcado aquella garantía por haberse dictado tres multas en contra de los lineamientos entregados por el reglamento de Convivencia para: 1) la intimación del acto; 2) la fundamentación fáctica y de argumentativa que sostienen las multas; y 3) la falta de un plazo efectivo dentro del cual pueda evacuar alguna reclamación contra de la multa emitida.

Pide que se acoja el recurso de protección y en definitiva declarar: 1.- Que las multas de 30 de agosto, 1 y 4 de septiembre -todas en su conjunto o cada una individualmente consideradas- impuestas por los recurridos han sido emitidas contrariando los reglamentos de copropiedad vigente por lo que estas afectan a la garantía constitucional del debido proceso, dejándolas sin efecto; 2.- Que las recurridas se deben abstener a impedir u obstaculizar los trámites necesarios para obtener la regularización de la ampliación de la propiedad realizada antes del año 2016 y; 3.- Que se condena en costas a la recurrida.

Informó la abogada Natacha Chávez De La Vega, por los recurridos, quien señala que 19 de marzo de 2008 se redujo a escritura pública acta del Primer Reglamento de Copropiedad Inmobiliaria e Inversiones Parque Limitada “Condominio Las Azaleas”. Posteriormente, en Asamblea Ordinaria celebrada el 24 de mayo de 2022, se dictó por la comunidad el Reglamento Interno De Buena Convivencia “Condominio Las Azaleas”.

Relata que el 21 de agosto de 2023, el recurrente remite correo electrónico al Comité de Administración informando que desde el 23 de agosto se llevaría a cabo la reparación del techo y costados de su cocina, ya que por su deterioro no soportaron las lluvias, comunicación a la que respondieron que quedaban a la espera de la documentación necesaria previo a realizar los trabajos y así otorgar el permiso con el 75% de aprobación de los propietarios, posteriormente realizar los trámites correspondientes en notaría en compañía de un integrante de la directiva, como lo señala el artículo octavo del reglamento interno, además le recomiendan dirigirse a la Dirección de Obras Municipales donde lo podrían orientar y así cumplir el ámbito legal además se respalda ante denuncias evitando multas. Lo anterior conforme a lo estipulado en el Reglamento Interno de Buena Convivencia “Condominio Las Azaleas”, el que señala, en síntesis, que para garantizar una buena calidad constructiva que de seguridad a viviendas colindantes y a la comunidad en general, establecen parámetros que debe cumplir cada propietario previo a la ejecución de trabajos al interior del condominio, se debe cumplir con las exigencias impuestas por la Dirección de Obras Municipal y Ordenanza General de Urbanismo y Construcción, siendo el propietario el único responsable de realizar gestiones previas y posteriores a la construcción. Agrega que se obliga a los propietarios a respetar los horarios designados para trabajos, y aquellos propietarios que realizaron modificaciones, ampliaciones o trabajos previos a este reglamento, se les sugiere regularizar estos, con el fin de garantizar los estándares mencionados en la letra a).

Continúa señalando que en el Primer Reglamento de Copropiedad Inmobiliaria e Inversiones Parque Limitada “Condominio Las Azaleas”, en su artículo Noveno indica Cualquier modificación que un propietario haga en la unidad de su dominio, que altere el exterior de la vivienda, o que pudiere comprometer la estabilidad de la misma, debe contar con la autorización del propietario de la vivienda pareada colindante. En su artículo Décimo Tercero, letra m), indica todo trabajo que se haga en las viviendas, que no sea de simple pintura interior, requerirá ser puesto previamente en conocimiento del administrador y solo podrá ser ejecutado si es autorizado por este, y si el trabajo requiera abrir orificios o construir divisiones, requerirá autorización previa y escrita tanto del administrador como del propietario de la vivienda pareada colindante y del arquitecto del conjunto y dicha autorización solo podrá darse si es que con los trabajos autorizados no se altera ni la estabilidad del conjunto formado por las dos viviendas pareadas, ni la estética del condominio, requerirá además de la autorización, si es procedente, de la Dirección de Obras Municipales y, en su caso, ser ejecutado por personal autorizado por la Superintendencia de Electricidad y Combustibles. En su letra n) dispone que cada vez que el tipo de trabajo autorizado lo amerite, a juicio del administrador, éste podrá designar a un Inspector Técnico de Obras que fiscalizará la obra.

Sostiene que todas las normas aplicables al referido condominio están vigentes a la fecha y conocidas por los vecinos.

Refiere que el 21 de agosto de 2023, el recurrente remitió correo indicando, en síntesis, que no se trataba de una modificación, sino de una reparación, toda vez que su cocina estaba sufriendo filtraciones, que estaba claro que debía realizar la documentación y lo haría, pero no podía esperar y se atenía a la fiscalización.

Refiere que a pesar de lo antes manifestado, el recurrente continúo ejecutando las obras, que estiman, no era un mero cambio de techo plástico, sino que significaban evidentes obras, trabajos de intervención en la estructura del inmueble, instalación de línea de gas, construcción de paredes, instalación de ventanas tanto en los laterales y techumbre e intervención de la vivienda original y de la ampliación. Acompaña fotografía en su recurso.

Hace presente que cada vez que un vecino ha ejecutado obras en sus unidades que signifiquen efectuar modificaciones, reconstrucciones, habilitaciones y/o ampliaciones han procedido en forma previa a cumplir con cada una de las normas que rigen al condominio y que el recurrente conoce y ha aceptado firmando las actas correspondientes.

Expone que el Reglamento Interno en su artículo octavo letra c) dispone que aquellos propietarios que realizaron trabajos previos al reglamento se les sugiere regularizar éstos con el fin de garantizar los estándares mencionados.

Posteriormente, el 30 de agosto de 2023, el comité de administración le remitió correo electrónico al recurrente ante la continuación de las obras, en el que le indican que no es posible realizar trabajos sin permiso, ya que infringe la normativa vigente de la DOM como el reglamento interno de buena convivencia, y todos los propietarios que han realizado trabajos en sus viviendas han debido cumplir con lo estipulado en el reglamento, además se le indico que se han recibido quejas respecto a ruidos de construcción y se adjunta multa administrativa por incumplimiento de reglamento interno ante la falta cometida “construcción sin permisos correspondientes” informada en correo anterior de 21/08/2023, finalmente se le solicita la detención de los trabajos sin permiso, para así evitar las multas correspondientes en segunda y tercera instancia.

Indica que en la misma fecha, el recurrente les contesta que ya habían pasado 10 días y como no obtuvo respuesta procedió a la reparación, y si estimaban pertinente el cobro de la multa, no le queda más que aceptarla, pero lamentablemente no podía parar la reparación, ya que era de urgencia hacerla.

Sostiene que lo dicho por el recurrente en cuanto a que el Comité de Administración no habría respondido a tiempo su solicitud, no es efectivo, se le contestó en forma inmediata, se le indico que trámites previos debía cumplir, lo que el recurrente no cumplió lo solicitado e inició las obras, por lo cual se le curso la primera multa el 30 de agosto del año recién pasado.

Agrega que ante la negativa del recurrente a cumplir con lo requerido, manteniendo su conducta y las obras en ejecución y dando cumplimiento al reglamento del condominio, se le curso la segunda multa el 1 de septiembre de 2023, por un monto de 2 UTM. A pesar de lo anterior el recurrente mantuvo su conducta rebelde, y se cursó la tercera multa el 4 de septiembre de 2023, ascendente a 6 UTM.

Respecto de las multas cursadas, refiere que éstas se regulan en el Primer Reglamento de Copropiedad, en su artículo Décimo Cuarto y agrega que el monto de la multa están señaladas en artículo cuarto del Reglamento Interno de Buena Convivencia “Condominio Las Azaleas” además dispone que las multas serán crecientes. Indica que las infracciones serán informadas en el acto por el vecino denunciante a un integrante de la directiva que de fe de lo denunciado, se conversara con el vecino denunciado y de no existir solución inmediata será objeto de multa, la que será notificada mediante carta enviada por la directiva al domicilio del propietario.

En relación a la alegación de la recurrente de que las multas no se habrían notificado de una forma no ajustada al reglamento del condominio, señala que en asamblea de 13 de noviembre de 2022, se trató como materia “solicitud correos”, y se acordó en su texto “CORREOS: se solicita a todo los asistente registrar su correo electrónico, este será el único canal oficial y forma de toda comunicación entre la directiva y la comunidad”, asamblea que concurrió el recurrente, tomando conocimiento de los temas tratados y firmo las actas respectivas, de esa forma la intimación de las multas fue efectuada conforme a lo acordado por la comunidad como medio idóneo de comunicación.

En relación a lo señalado por el recurrente sobre el plazo que medió entre cada multa, indica que éstas fueron conforme a la normativa establecida en el Primer Reglamento de Copropiedad.

Arguye que el Comité de Administración el 31 de agosto de 2023, otorgó al recurrente la posibilidad de presentar la documentación legal, dentro de un plazo de un mes, a lo que el recurrente no respondió y continuó con las obras sin detenerlas a la espera de cumplir con lo requerido por el comité, de esa forma se le aplicaron las multas en contra las que alega.

Finalmente señala que el recurrente no ha cumplido lo establecido en el Reglamento Interno, y no solo a infringido la normativa aplicable a la comunidad, sino que tampoco ha cumplido con las leyes vigentes.

Informó nombre reservado, arquitecto, Director de Obras Municipales, quien señala que consta en sus bases de datos durante el año 2023, el ingreso digital de expediente de Solicitud de Regularización acogido a Ley 20.898 y prorrogado por la Ley 21.415 de la propiedad Rol 3117-287 ubicada en domicilio reservado. Agrega que el ingreso del expediente citado en el punto 1, se efectuó el día 11 de septiembre del año 2023 a través del correo institucional y dicho expediente se encuentra en su proceso de revisión por parte de esta Dirección, según los plazos establecidos en la Ley de Regularización 20.898.

Se ordenó traer los autos en relación.

CON LO RELACIONADO Y CONSIDERANDO:

Primero: Que, el recurso de protección de garantías constitucionales establecido en el artículo 20 de la Constitución Política de la República, constituye una acción constitucional de urgencia, de naturaleza autónoma, destinada a amparar el legítimo ejercicio de las garantías y derechos preexistentes que en esta misma disposición se enumeran, mediante la adopción de medidas de resguardo que se deben tomar ante un acto u omisión arbitrario o ilegal que impida, amague o perturbe ese ejercicio.

Segundo: Que, por consiguiente, resulta requisito indispensable de la acción de que se trata, la existencia de un acto u omisión ilegal, esto es, contrario a la ley, según el concepto contenido en el artículo 1º del Código Civil, o arbitrario, o sea, producto del mero capricho de quien incurre en él, y que provoque algunas de las situaciones o efectos que se han indicado, afectando a una o más de las garantías -preexistentes- protegidas, consideración que resulta básica para el análisis y la decisión del recurso que se ha interpuesto.

Tercero: Que, de lo expuesto, tanto por el recurrente en su recurso, como por lo informado por los recurridos, y considerando el mérito de los antecedentes aparejados al recurso, los que se valoran de conformidad a las reglas de la sana crítica según lo autoriza el Auto Acordado sobre Tramitación del Recurso de Protección, es dable tener por asentados los siguientes hechos.

a) Que el recurrente a mediados del año 2022, adquirió el inmueble signado con el número 19 del Condominio Las Azaleas, y que con fecha 21 de de agosto de 2023, informó a los recurridos la realización de trabajos de reparación de techumbre en su domicilio, reparaciones que eran urgentes debido a que el inmueble presentaba filtración por lluvias.

b) Que con fecha 24 de mayo del año 2022, se dictó para el condominio Las Azaleas, un Reglamento de Buena Convivencia que complementa el Reglamento de Copropiedad de ese condominio vigente desde el año 2008; y por aplicación de lo prevenido en el artículo Octavo del Reglamento de Buena Convivencia, según sostienen la recurridas al informar el presente recurso se exigió al recurrente, para para la realización de los trabajos, la documentación necesaria y que se debía contar con la aprobación de a lo menos el 75% de los copropietarios, y frente a los incumplimientos detectados se aplicaron multas al recurrente.

c) Que, en su caso el reglamento de copropiedad del Condominio Las Azaleas, impone a los propietarios no hacer alteraciones de diseño de los inmuebles ni tampoco que afecten la sustentabilidad. En su caso el Reglamento de Buena Convivencia insta a los propietarios que hubieren hecho ampliaciones con anterioridad a la dictación del mismo a que regularicen dichas ampliaciones o construcciones conforme a la normativa legal vigente.

d) Que la reparación de techo realizada por la recurrente en el caso de la especie, lo es respecto de una ampliación ya existente en el inmueble llevada a cabo por el anterior propietario de dicho inmueble.

e) Que la referida ampliación se encuentra en estado de ser regularizada, encontrándose pendiente en su tramitación, de acuerdo a lo informado por la Dirección de Obras Municipales, en estos antecedentes.

Cuarto: Que, asentados los anteriores hechos resulta de toda evidencia que las reparaciones que llevó adelante el propietario y recurrente del caso, lo fueron con un carácter impostergable atendido el deterioro evidente que por filtraciones de aguas lluvias se estaban produciendo en su inmueble. Debe además señalarse que los trabajos realizados así por este recurrente están lejos de constituir alteraciones al diseño del inmueble y tampoco afectan la estructura del mismo inmueble, ni de los inmuebles colindantes.

Quinto: Que debe tenerse presente que conforme lo señalan los propios recurridos, en el caso de ampliaciones anteriores a la dictación del reglamento del año 2022 se les sugiere a los propietarios de los inmuebles que estuvieron en tal situación el proceder a su regularización conforme a la ley, y tal es precisamente el caso de la especie puesto que la ampliación cuya reparación de techumbre llevó a cabo el recurrente está en proceso de regularización según lo informado por la dirección de obras municipales a través de su director de obras.

Sexto: Que, atendido el escenario fáctico y jurídico señalado precedentemente, es del caso que la imposición de multas impuestas al recurrente en verdad no se avienen con lo que dispone el reglamento en su caso puesto que no se trataba de una ampliación ni de trabajos que alteren el diseño y estructura del inmueble sino de una simple reparación de la techumbre de un propietario, respecto de su inmueble, reparaciones que por demás requerían fueren ejecutadas en forma urgente e inmediata, ello por los daños que las lluvias ya estaban causando en el referido inmueble. Dicho de otro modo, la reparación del techo de un inmueble no puede estar subordinada a la aquiescencia del resto de los propietarios del condominio puesto que en el caso los trabajos son de reparación, no de modificación ni de ampliación de la vivienda que se trata.

Séptimo: Que, de lo que se viene indicando aparece que, por un lado, exigir al recurrente el acuerdo del resto de copropietarios o el imponerle multas para llevar a cabo los trabajos de reparación en su inmueble, han resultado y revelan una conducta desprovista de fundamento legal y del todo arbitraria al no tener un fundamento lógico ni adecuado a las circunstancias y especiales características de lo obrado. Lo anterior afecta y vulnera el derecho de propiedad del recurrente, debiendo esta magistratura darle la protección al recurrente del caso, en la forma que se dirá en el apartado resolutivo de la presente sentencia Por estas consideraciones, lo dispuesto en el artículo 20 de la Constitución Política de la República y Auto Acordado de la Excma. Corte Suprema sobre la materia, se declara que: SE ACOGE, sin costas, el presente recurso de protección debiendo las recurridas dejar sin efecto cada una de las multas impuestas al recurrente no quedando este recurrente o cualquier otro propietario, sujeto a obtener la aquiescencia del resto de los copropietarios para realizar reparaciones en su inmueble.

Regístrese, notifíquese y, en su oportunidad, archívese.

Dése oportuno cumplimiento con lo previsto en el numeral 14 del Auto Acordado más arriba aludido.

Redacción del Ministro Sr. Rafael L. Andrade Díaz.

No firma el ministro señor Hadolff Ascencio Molina, no obstante haber concurrido a la vista de la causa y al acuerdo, por encontrarse con permiso.

N°Protección-18546-2023.