Protección contra COMITÉ DE ADMINISTRACIÓN DEL EDIFICIO PARQUE RODRÍGUEZ

C.A. de Concepción irm Concepción, veinticuatro de febrero de dos mil veintiuno.

VISTO:

nombre reservado, funcionario público, con domicilio en domicilio reservado y deduce Recurso de Protección en contra del COMITÉ DE ADMINISTRACIÓN DEL EDIFICIO PARQUE RODRÍGUEZ, ubicado en Avenida nombre reservado Rodríguez, 1180, representada por su presidente don nombre reservado, domiciliado en domicilio reservado, y don nombre reservado, en su calidad de administrador del "Edificio Parque Rodríguez ubicado en domicilio reservado", y en conjunto o en subsidio como Administrador de ADM Servicios de Administración Limitada, domiciliado para estos efectos en domicilio reservado y/o en contra de quien (es) corresponda (n) por el cobro abiertamente arbitrario e ilegal a través de los gastos comunes.

Señala que es dueño del departamento N°906 más la bodega N°24 de la comunidad Edificio Parque Rodríguez, y ha tenido varios conflictos con respecto al actuar del comité de administración, ya que ha realizado actos claramente ilegales en el ejercicio de sus funciones. Agrega que el 12 de abril de 2019, el comité de administración convocó a asamblea extraordinaria, cuyo tema principal fue la visita y exposición de la abogada Bettsy Gómez, sobre posibles acciones judiciales en contra de la inmobiliaria respecto a daños en terminaciones, constructivos o estructurales que ha sufrido el inmueble en que recaen los bienes comunes; que en dicha reunión se acordó que se convocaría a más abogados para tener una mejor oferta, toda vez que los honorarios de esa abogada, a juicio de algunos asistentes resultaban bastante altos, considerando que además se cobraría un porcentaje de la posterior indemnización por daños y perjuicios, y que en dicha asamblea nunca se acordó entregarle facultades al comité de administración para elección ni menos la de contratar servicios, sin previa consulta a la comunidad por los medios legales. Se inserta la antedicha citación.

Expone que el 7 de agosto de 2019, el comité de administración mediante documento que se acompaña, comunica la elección de la abogada Bettsy Gómez, sin llevarlo a votación en una asamblea, sino que fue una elección unilateral y de forma arbitraria, adhiriéndoles a un presupuesto de la abogada, cargando a los gastos comunes. Añade que el 28 de agosto siguiente, dicho comité convocó a "reunión informativa", cuyos temas a tratar se desconocen.

Señala que el 02 de diciembre de 2019 le llegó un recargo por $4.769 (como primera cuota de 10) en gastos comunes, lo anterior como cobro por honorarios de la antedicha abogada; que teniendo en cuenta que son 179 unidades habitacionales, el monto de honorarios "iniciales" sumaría un total de $8.536.510; que se solicitó al comité de administración las actas de las asambleas; y que nunca presentaron la pauta de evaluación, ni fue consultada a la asamblea de copropietarios la conducencia de su decisión, quedando total y absolutamente a su arbitrio.

Indica que el 23 de diciembre de 2019 se presentó denuncia infraccional a la Ley N° 19.537 en el Primer Juzgado de Policía Local de Concepción, rol 11332-2019, causa cuya tramitación se encuentra suspendida.

Agrega que el 14 de mayo del 2020, le llegó correo de la abogada doña Bettsy Gómez, en la cual se adjunta las actas reducidas a escritura pública de las asambleas de 12 de abril del 2019 y 28 de agosto del mismo año, en las cuales se ven las discrepancias e irregularidades que detalla, sosteniendo que se dilucida claramente la mala fe, arbitrariedad e ilegalidad del comité de la administración, ya que en la práctica se convocó a una asamblea extraordinaria y no a una ordinaria como se estipuló en la escritura pública, y al ver que no llegaban al quórum establecidos para constituir y llegar acuerdo, modificaron la asamblea.

Refiere que en cuanto a la arbitrariedad en la elección de la abogada y los cobro ilegalmente cargados a los gastos comunes, debió pagarlos, ya que, si incurría en mora, estaban presentes las amenazas de corte de luz, junto con el interés máximo convencional que se le cobraría y, además, perdería el derecho a participar y el de votar en futuras asambleas; y que se le hicieron alrededor de 10 cobros arbitrarios e ilegales, ya que, el comité jamás fue investido con tales facultades, no naciendo a la vida jurídica su obligación de pagarlos, y viéndole en la obligación de hacerlo.

Alega que los hechos antes descritos, también configuran transgresiones a la ley de copropiedad inmobiliaria; que siendo materia de conocimiento y fallo de los Juzgados de Policía Local, su parte ya accionó por dichas irregularidades en tribunal Competente; y que además, dichas irregularidades a su vez configuran una perturbación a su derecho de Propiedad garantizado en la Constitución Política en su artículo 19 número 24, traducido entre otras cosas, a estos cobros arbitrarios e ilegales reflejados en sus colillas de cobro de gastos comunes.

Precisa que el 5 de septiembre de 2020, el Comité de Administración del Edificio Parque Rodríguez le informó informa vía correo electrónico de colilla cobro de gastos comunes del mes de agosto, donde señala en el punto 5 otros cobros "honorarios gestiones legales, cuota 10/10 ($4.769)" por lo que la presente acción se encuentra interpuesta dentro de plazo legal, toda vez que la recurrida conculca la garantía constitucional cada vez que hace cobro ilegal e ilegítimo ya referido.

Sostiene que los actos recurridos constituyen una actuación claramente arbitraria e ilegal, vulnerando su derecho de propiedad, contemplado en el artículo 19 N°24 de la Carta Fundamenta, por lo que pide tener por presentado recurso de protección en contra de nombre reservado, en su calidad de Presidente del Comité de Administración del Edificio Parque Rodríguez, ADM Servicios de Administración Limitada, en calidad de Administrador del Inmueble, representada legalmente por don nombre reservado, y quien (es) corresponda (n), y en definitiva darles lugar a todas sus partes, efectuándose la devolución íntegra de pagos efectuados en razón a honorarios, los cuales asciende a $47.690; dejar sin efecto alguno el mandato judicial y/o contrato de prestación de servicios civiles que corresponda. En subsidio, lo que su S.sa. Ilma. estime conforme a derecho, todo lo anterior con expresa condenación en costas.

La abogada BETTSY ODETT GÓMEZ MUÑOZ, con domicilio en domicilio reservado, evacúa el informe requerido en los siguientes términos.

Sostiene primeramente que los hechos descritos en el recurso interpuesto, ya están siendo conocidos y por tanto se encuentran sometidos al imperio del derecho, toda vez que el Sr. nombre reservado, el 23 de diciembre de 2019, presentó en un procedimiento especial ante el Primer Juzgado de Policía Local de Concepción, una denuncia infraccional a la Ley 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria, en contra del Comité de Administración del Edificio Parque Rodríguez, causa Rol N° 11.332-2019, la cual se encuentra notificada legalmente al recurrido y a la fecha no consta desistimiento en ella.

A continuación alega que el presente recurso ha sido interpuesto vencido el término establecido en el Auto Acordado sobre Tramitación y Fallo del Recurso de Protección, pues ha sido deducida el 5 de octubre de 2020, por hechos que, según relata el recurrente, tomó conocimiento por primera vez, a través de una colilla de cobro de gastos comunes de 02 de diciembre de 2019, por los gastos comunes de noviembre de 2019.

Luego, explica que en su calidad de abogada se encuentra patrocinando una demanda en el Primer Juzgado Civil de Concepción causa rol 5279-2020 en procedimiento de Ley 19496 sobre Protección de los derechos de los consumidores, título IV párrafo 2 artículo 51, por daños o defectos de construcción, en representación del Comité de Administración y de los copropietarios del edificio Parque Rodríguez nombre reservado, en contra de la Inmobiliaria Don nombre reservado.

A continuación detalla las tratativas para patrocinar esta demanda desde enero de 2019 hasta la firma en diciembre de 2019 del contrato de prestación de servicios, constituido por escritura pública; y luego detalla las gestiones realizas extrajudicialmente hasta la interposición de la demanda en septiembre de 2020.

Finalmente, señala que los hechos denunciados por el recurrente, dicen relación con el contrato de prestación de servicios que suscribió con el Comité de Administración, para patrocinar una demanda colectiva en la que tiene interés el recurrente, que además los copropietarios le otorgaron mandato judicial para ello, y que a la fecha además de otorgar boletas de honorarios por cada uno de los pagos recibidos por concepto de dicho contrato, ha evacuado informes de avance de gestión y ha mantenido informados a sus mandantes de su trabajo.

Santiago Mahnke Contreras, abogado, en representación judicial de don nombre reservado, en su calidad de Administrador, ambos con domicilio para estos efectos en domicilio reservado”, y don nombre reservado, en representación del Comité de Administración del Edificio Parque Rodríguez, informa el recurso en los siguientes términos.

Primeramente, alega que la presente acción debe ser rechazada por extemporánea, pues el recurrente en su presentación sostiene que el 5 de septiembre de 2020, tomó conocimiento, por medio del Comité de Administración del Edificio Parque Rodríguez, señalando que le fue enviado correo electrónico de colilla cobro de gatos comunes del mes de agosto, respecto de cobros de honorarios legales cuota 10/10 ($4.769), hecho que constituiría el supuesto acto ilegal y arbitrario que funda su acción; que sin embargo, el propio recurrente señala que el 02 de diciembre de 2019 se le notificó el cobros de honorarios cuota 1/10, y que el 12 de abril de 2019, el comité de administración convocó a asamblea extraordinaria, sobre posibles acciones judiciales en contra de la inmobiliaria respecto a daños en terminaciones, constructivos o estructurales; además, señala que el 7 de agosto de 2019, tomó conocimiento de la designación de la abogada doña Bettsy Gómez, incluso conociendo los honorarios que sería con cargo a los gastos comunes; y que el 23 de diciembre de 2019, presentó denuncia infraccional a la Ley N° 19.537 en el Primer Juzgado de Policía Local de Concepción, por los mismos hechos expuestos en la presente acción. Por todo lo anterior, sostiene que el recurrente tuvo conocimiento de los actos respecto de los cobros de honorarios profesionales, cargados en su cuenta de gastos comunes el 12 de diciembre de 2019, y a partir de esa fecha, a lo menos en las 5 oportunidades referidas por él mismo, por lo que resulta evidente que ha transcurrido latamente el plazo de 30 días exigido en el mencionado Auto Acordado para ejercer la acción de protección y debe ser rechazado por extemporáneo, con costas.

En subsidio, opone la excepción de incompetencia del tribunal, toda vez que la Ley sobre Copropiedad inmobiliaria, en su artículo n° 33 y las normas contempladas en el Título III de la ley N° 18.287, establecen el marco jurídico aplicable a las personas que viven en copropiedad, por tanto no puede esta Corte de Apelaciones avocarse a conocer materias que corresponden a leyes especiales, razón por la cual no tendría competencia para conocer y pronunciarse sobre los conflictos derivados entre un integrante de una comunidad inmobiliaria –como lo es el recurrente- en contra el administrador y Comité de Administración, correspondiéndole a los Juzgados de Policía Local respectivo, señalado en la misma Ley n° 19537, por lo que pide acoger la excepción de Incompetencia del tribunal y, en definitiva, rechazar la acción en todas sus partes, con costas.

En subsidio, alega la excepción de litis pendencia, señalando que la acción de protección intentada por el recurrente en esta Corte de Apelaciones, es idéntica a aquella que se ventila ante el Primer Juzgado de Policía Local de Concepción, rol 11332-2019, existiendo la llamada triple identidad contenida en el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil, a saber: a) Identidad legal de personas, b) Identidad de la cosa pedida, y c) Identidad de la causa de pedir, según argumenta, por lo que pide acoger esta excepción, con costas.

A continuación, informando sobre el fondo del recurso, pide el rechazo del mismo con costas, indicando que el 8 de noviembre de 2018, el comité de administración sostuvo una reunión donde participaron el Fernando Castillo Gerente Comercial, nombre reservado Gerente de Proyectos y nombre reservado el encargado de Post Venta de grupo Krono, quienes recibieron su requerimientos referentes a inundaciones en el subterráneo, fallas y errores constructivos relacionados con el ascensor, fallas sistemáticas en el sistema de bombas, y una serie de otros aspectos menores, peticiones que fueron desestimadas por escrito, decidiéndose convocar a una asamblea ordinaria para aprobar la contratación de servicios legales que permitieran hacer efectivas las garantías.

Refiere que el 12 de abril de 2019 se sostuvo tal asamblea, en la que el comité presentó una abogada para su aprobación; que ante la oposición del hijo del recurrente, la asamblea acordó dar un plazo para que los copropietarios pudieran proponer a otros asesores legales; que el 28 de agosto se celebró una reunión de carácter informativo, donde se comunicó entre otros temas, el resultado del proceso de selección del abogado, para mayor transparencia del proceso; que el 27 de diciembre 2019 se convocó a reunión de copropietarios a fin de explicar metodología de trabajo y coordinar entrevistas personales para obtener información sobre daños o defectos de construcción en los departamentos; que el 30 diciembre de 2019 se reduce a escritura pública contrato de prestación de servicios con la abogada; y que en los meses de enero y febrero se convocó a entrevistas a copropietarios, a las que nadie asistió.

Agrega que desde enero a julio 2020, se levantó información técnica sobre daños o defectos de construcción en departamentos y áreas comunes del edificio, según detalla; que entre el 25 de marzo y el 07 de abril del 2020 la abogada contactó por teléfono a 144 copropietarios del edificio, de ellos sólo 93 personas contestaron las llamadas y a las 51 personas restantes se les envió mensajes y correos electrónicos. Además, se realizó un informe de Inspección Técnica de Obra, el cual contiene un listado de 127 fallas constructivas detectadas en áreas comunes, sin costo adicional para la comunidad y que también les fue remitido; y que ese fue el último intento de solución extrajudicial a estas fallas que deterioran el valor de la propiedad y ponen en riesgo la seguridad de sus habitantes. Añade que el 07 de septiembre de 2020 se interpuso en el primer Juzgado Civil de Concepción demanda de daños o defectos de construcción en contra de Inmobiliaria Don nombre reservado; y que se ordenó su notificación por exhorto en el 30° Juzgado Civil de Santiago.

A continuación, refiere que el señor nombre reservado, figura en los registros de la administración, como copropietario de las unidades que señala; que efectivamente el administrador emitió el gasto común correspondiente al mes de noviembre de 2019, el día 2 de diciembre de esa anualidad. Agrega que la asamblea fue convocada el 5 de abril de 2019, para ser realizada el 12 de abril, según da cuenta copia fiel de la citación original que se acompaña, cuya tabla indica: a) Postventa; b) Acciones Judiciales c) Varios. Añade que en dicha reunión y tal como señala el acta de la asamblea, fueron los propios copropietarios asistentes los que se comprometieron a enviar contactos de abogados al Comité, precisando, además, que el único copropietario que manifestó en esa instancia sus reparos con el valor de los servicios, fue el hijo del recurrente, quien, en calidad de acompañante del copropietario asistente, propuso que un contacto suyo. Ante ello, el comité sugirió a la asamblea que todos quienes desearan aportar eventuales alternativas a la citada abogada, lo hicieran llegar para ser evaluados por el comité y que éste pudiera escoger al candidato que presentara la oferta más conveniente.

Agrega que la reunión se realizó el 28 de agosto de 2019, siendo tal como señala el texto de la convocatoria, una reunión informativa, y no de una asamblea como pareciera entender el recurrente. En ella, se comunicó que, durante el periodo que medió entre la asamblea y esa reunión, se presentaron a entrevista sólo dos abogados, siendo uno de ellos el abogado ofrecido por el hijo del recurrente, cuya candidatura fue debidamente considerada siendo inclusive llamado a entrevista, según da cuenta los correos adjuntos, y que éste no demostró poseer competencias específicas ni experiencia alguna en materia de garantías inmobiliarias, y la segunda, la abogada contactada por el comité. Añade que en ellas se informó además de un esfuerzo realizado por el comité de administración, que logró mediante negociaciones, reducir el costo de sus honorarios. Tales gestiones se certifican mediante correos electrónicos que se acompañan, y que fueron además informados mediante el comunicado que el propio recurrente acompaña; y que no obstante ser una reunión meramente informativa, se levantó un acta de ella, sin que se presentaran objeciones ni al precio ni a la elección, ni que se solicitara convocar a una asamblea de copropietarios.

Expone que efectivamente, el comité, en conjunto con la administración, decidió que los honorarios por servicios legales, serían cobrados en 10 cuotas, bajo criterios de razonabilidad y experiencia previa, con el objetivo de minimizar el impacto en el gasto común habitual, situación que fue informada en la reunión; y que los cobros efectuados fueron aquellos señalados previamente en función del gasto acordado; y que no ha habido amenazas de ningún tipo, ni acción "coercitiva” como afirma el recurrente.

Finalmente, cita el reglamento de copropiedad de la comunidad en su artículo décimo octavo, literal g) relativa a las atribuciones y deberes del Administrador, estimando que la elección de la abogada y los cobros por sus servicios son razonables y ajustados a derecho.

nombre reservado por sí y en su calidad de representante legal de Adm. Servicios de Administración Limitada, con domicilio para estos efectos en domicilio reservado”, viene en allanarse a todo lo expuesto en el Informe evacuado con fecha 4 de diciembre de 2020 en todas sus partes.

Se trajeron los autos en relación.

CON LO RELACIONADO Y CONSIDERANDO:

1°) Que el recurso de protección de garantías constitucionales establecido en el artículo 20 de la Constitución Política de la República, constituye jurídicamente una acción constitucional de urgencia, de naturaleza autónoma, destinada a amparar el libre ejercicio de las garantías y derechos preexistentes que en esa misma disposición se enumeran, mediante la adopción de medidas de resguardo que se deben tomar ante un acto u omisión arbitrario o ilegal que impida, amague o perturbe ese ejercicio.

2°) Que el recurrente denuncia como actos ilegales y arbitrarios una serie de acciones y decisiones adoptadas por el Comité de Administración del edificio donde es propietario de un departamento y bodega referidos, en síntesis, a la contratación de los servicios jurídicos para la interposición de acciones judiciales en contra de la inmobiliaria respecto a daños en terminaciones, constructivos o estructurales que ha sufrido el inmueble en que recaen los bienes comunes y los honorarios que se cobran a través de los gastos comunes.

3°) Que, en primer término cabe rechazar la alegación de extemporaneidad planteada por los recurridos nombre reservado, en su calidad de Administrador y don nombre reservado, en representación del Comité de Administración del Edificio Parque Rodríguez, por cuanto si bien se denuncian una serie de actuaciones acontecidas en un plazo superior a los treinta días que establece al Auto Acordado sobre Tramitación y Fallo del Recurso de Protección, es lo cierto que el último de ellos acontece el 5 de septiembre de 2020, cuando el referido Comité informa al recurrente, vía correo electrónico, la colilla de cobro de gastos comunes del mes de agosto, donde se cobra la cuota 10/10 de los "honorarios gestiones legales" que reclama como ilegítimos y desde esa fecha, no ha transcurrido el plazo para interponer esta acción constitucional.

4°) Que, en segundo término cabe señalar que las excepciones de incompetencia o Litis pendentia son impropias de una acción cautelar como la de la especie, atendida la naturaleza descrita en el considerando 1° precedente, donde sólo cabe constatar la existencia de un acto ilegal y arbitrario que afecte una garantía constitucional de aquellas amparadas por la Carta Fundamental y de ser efectivo, proceder al restablecimiento del imperio del derecho.

Sin perjuicio de ello, el argumento esgrimido como fundamento de tales excepciones puede ser considerado para resolver del fondo de esta acción cautelar constitucional.

5°) Que, es así que atendida la naturaleza propia de esta acción constitucional y el procedimiento inquisitivo dispuesto para su tramitación, determinan que no sea procedente este arbitrio para discutir y establecer hechos que, de la forma como han sido propuestos por las partes, se encuentran controvertidos, resultando manifiesto que la pretensión del recurrente importa la declaración de un derecho, esto es, una materia propia de un contencioso que debe tramitarse ante el tribunal correspondiente, donde deben ser establecidos los hechos, la aplicación de la norma legal pertinente, previa rendición de la prueba que apoye las pretensión de cada parte.

6°) Que, en este escenario, el recurrente solo puede perseguir su pretensión a través de las acciones legales y recursos procesales, ordinarios o extraordinarios, que sean pertinentes; siendo improcedente que ello se quiera llevar a cabo por medio de la presente acción cautelar, destinada a resolver situaciones en que los hechos esgrimidos y los derechos constitucionales afectados estén indubitados, lo que no acontece en el caso propuesto.

Lo anterior, por lo demás queda de manifiesto si se considera que en el propio recurso se indica que los hechos denunciados como ilegales y arbitrarios, constituyen transgresiones a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria; que es materia de conocimiento y fallo de los Juzgados de Policía Local, donde el actor ya accionó por dichas irregularidades. En consecuencia, los hechos descritos están, a su vez, sometidos al imperio del derecho.

7°) Que atendido lo concluido precedentemente, es innecesario entrar al análisis de las garantías constitucionales que se indican como conculcadas.

Por estas consideraciones y de conformidad, además, con lo que disponen el artículo 20 de la Constitución Política de la República y el Auto Acordado de la Excma. Corte Suprema de Justicia sobre Tramitación y Fallo del Recurso de Protección de Garantías Constitucionales, SE RECHAZA, sin costas, el recurso de protección interpuesto por nombre reservado, en contra del COMITÉ DE ADMINISTRACIÓN DEL EDIFICIO PARQUE RODRÍGUEZ, y en contra de don nombre reservado, en su calidad de administrador del mismo.

Regístrese y archívese en su oportunidad.

Redacción de la ministra Carola Rivas Vargas.

N°Protección-16929-2020.