FAST FOODS LIMITADA con MALL DEL CENTRO DE CONCEPCION S.A. Y OTRO (VISTA CONJUNTA 13275-2019)

C.A. de Concepción irm Concepción, diecisiete de diciembre de dos mil diecinueve.

VISTO:

El abogado Javier Vargas Trabucco, con domicilio en domicilio reservado, en nombre y en favor de FAST FOODS LIMITADA, sociedad del giro de su denominación, representada por nombre reservado, ambos con domicilio en domicilio reservado, viene en deducir recurso de protección en contra de ADMINISTRADORA DE FRANQUICIAS QUIDEL LIMITADA, giro de su denominación, representada legalmente por nombre reservado, ambos con domicilio en domicilio reservado, y en contra de MALL DEL CENTRO CONCEPCIÓN, giro de su denominación, representada por nombre reservado, ambos domiciliados domicilio reservado.

Señala que el recurrente celebró un contrato de franquicia por escritura pública de 20 de diciembre de 2018, con la recurrida Administradora de Franquicias Quidel Limitada, (en adelante Quidel), la cual es propietaria franquiciadora de la marca comercial "TROGLODITA"; y de acuerdo a dicho contrato, la recurrida Quidel, en conjunto con la franquicia le entregó en subarriendo el local comercial franquiciado número LG - Cinco, del Centro Comercial denominado Mall Centro Concepción, ubicado en Barros Arana 1068, Concepción. Refiere que el 03 de junio pasado, siendo las 23:17 la señora nombre reservado, administradora de local recibió una llamada de ADT alarmas, informando que hubo un ingreso al local sin desconexión de la alarma, por lo que se procedió con el protocolo y ADT llamó a Carabineros de Chile; debido a lo anterior, doña nombre reservado llamó a la encargada del cierre del local LG- cinco, doña nombre reservado quien volvió al local, encontrándose con la puerta del local LG- cinco abierta y en su interior con doña nombre reservado, jefa de operaciones de la recurrida, don nombre reservado, gerente de la recurrida, y doña nombre reservado chef de la recurrida; además, se encontraban presentes un cerrajero y don nombre reservado, encargado del Mall del Centro Concepción. Agrega que la recurrida procedió a efectuar el cambio de cerraduras de todos los accesos al local LG- CINCO, e incluso por error, también cambiaron la cerradura de la bodega del local vecino (Platón). Señala que claramente el objeto es impedir a la recurrente ejercer sus labores comerciales dentro del establecimiento comercial.

Expone que el 04 de junio la administradora nombre reservado se presentó al lugar de trabajo, sin poder ingresar por el cambio de cerraduras; que el resultado inmediato fue la pérdida de toda la mercadería perecible que se encontraba en el local, como en la bodega del mismo. Agrega que toda la maquinaria que se encuentra en el local es de propiedad del recurrente, y que al efectuar el cambio de cerraduras está apropiada indebidamente por las recurridas, sin poder retirarlas.

Indica que don nombre reservado, jefe del Mall Centro Concepción, le explicó a la señora nombre reservado que solamente había autorizado el ingreso de la franquicia para realizar unos trabajos en el local y que desconocía el cambio de cerraduras, lo cual es improcedente ya que nunca fue avisada la administradora del local comercial, para efectuar dichos trabajos y que por el mismo contrato de franquicias éstos trabajos supuestos, son de cargo del recurrente, por lo que no es efectivo lo señalado por el Jefe del Mall.

Agrega que don nombre reservado, gerente de la franquicia, le señaló a la administradora del local que se debían 2 meses de arriendo, y que así se procedía cuando no se pagaban los arriendos, lo que contraviene el ordenamiento legal y, el propio contrato de franquicias. Hace presente que ninguna de las recurridas le envió comunicación por escrito, como lo establecía el contrato, y sólo procedieron en forma clandestina e ilegal al cambio de cerraduras, incumpliendo la cláusula décimo tercera del contrato de franquicias que establece que en caso de incumplimiento, ésta debía ser comunicada por escrito, lo que nunca sucedió.

Refiere que el recurrente contaba con 10 empleados que trabajaban en turnos, quienes a raíz del arbitrario e ilegal acto de las recurridas, fueron despedidos por la causal de caso fortuito fuerza mayor; arguye que las recurridas no respetaron los procedimientos legales para pedir el término del subcontrato de arriendo o en su caso el término de la franquicia, como lo establece el contrato de franquicias que se acompaña; que la recurrida Administradora De Franquicias Quidel Limitada, claramente incumple con el citado contrato de franquicia que existe entre el recurrente y la requerida, citando al efecto las cláusula DÉCIMO TERCERO y VIGÉSIMA.

Estima vulnerada la garantía contemplada en el artículo 19 N° 24 de la Constitución Política, que no sólo ampara el derecho de propiedad, sino que en su inciso 3 establece que nadie puede ser privado de su propiedad del bien sobre el que recae sino que también resguarda los atributos o facultades esenciales del dominio y entre estos se encuentra el uso y goce que los ejerce el recurrente a través de la ocupación que detenta; y que también se viola los procedimientos establecidos en la Ley N° 18.101.

Pide tener por interpuesto recurso de protección en contra de Administradora de Franquicias Quidel Limitada, representada por nombre reservado, y en contra Mall Del Centro Concepción, representada por nombre reservado, ya individualizados, y en definitiva hacer lugar a él con costas, ordenando a la recurrida, dentro de quinto día a contar de la fecha en que el fallo quede ejecutoriado bajo apercibimiento de proceder con auxilio de la fuerza pública y ordenarles, de igual forma, entregue el local comercial antes individualizado, con el objeto de poder seguir funcionando o en su defecto retirar todos los objeto que son de propiedad de su representado y se abstengan de incurrir en el futuro en conductas de la misma naturaleza.

El 7 de agosto de 2019 acompaña carta datada con fecha 6 de junio de 2019, dirigida a la recurrente y suscrita por nombre reservado, Administrador de Franquicias Quidel Ltda., en la cual le informa que “Como es de su conocimiento, y según lo informado con fecha 30/05/2019, donde hemos dado término a los contratos de franquicia y subarriendo que nos vinculaban para los locales de Mall del Centro Concepción y Plaza Trébol, no obstante mantiene vigentes deudas a favor nuestro. Para el caso de las mercaderías que se encontraban en los locales, se le dará un plazo de 24 horas a partir de hoy para que proceda a la coordinación para el retiro de las mismas, cumplido ese plazo y no habiendo comunicación de su parte, Administradora nombre reservado procederá a desechar todos los insumos, para evitar el inminente riesgo sanitario que pudiese originar”.

La carta de 30/05/2019, es de la recurrida Quidel a recurrente Fast Food Ltda., en la cual se le comunica que vienen en ejercer la prerrogativa de poner término en las condiciones señaladas en los contratos pactados, y por las siguientes razones: “La imposibilidad del franquiciado de mantener el local abierto y aperando durante cualquier periodo”; “En caso que el franquiciado no pague oportunamente las facturas y cualquier instrumento de cobro, emitido por la empresa o por cualquier otro proveedor…”, causales que indica se contemplan en las letras VI y X de las cláusulas Décimo cuarto de los citados instrumentos.”

Informa el recurso en representación de Mall del Centro de Concepción S.A. (en adelante el “Mall”), los abogados Juan Carlos Dorr Bulnes, Juan Pablo Morales Barros y Carlos Felipe Corro Calderón, solicitando su rechazo por las siguientes razones:

En primer término, fundados en que el Mall no es la contraparte contractual de Fast Foods Limitada (en adelante “Sub-Arrendatario” o “Franquiciado”) por lo que su parte no tiene motivo alguno para ejecutar algún acto jurídico y/o material en contra del recurrente-franquiciado;

En segundo lugar, porque su parte jamás fue informada por su arrendatario, sociedad Administradora de Franquicias Quidel Limitada (en adelante “Quidel” o el “Arrendatario”) que el propósito del ingreso al local que arrienda a su representada era desalojar a un subarrendatario;

En tercer término, por no haber realizado el Mall, en la práctica, ningún acto jurídico y/o material tendiente a desconocer los eventuales derechos que le asisten al recurrente y;

En cuarto lugar, porque el conflicto descrito en el recurso dice relación con posibles incumplimientos contractuales entre dos partes de un contrato de subarriendo, el que debe ser solucionado conforme al procedimiento descrito en la ley N° 18.101, por lo que el recurso de protección no es la vía idónea para darle solución.

Explica que el Mall del Centro de Concepción, celebró el 8 de agosto de 2011 un contrato de arrendamiento con la Administradora de Franquicias Quidel Ltda., relativo al local 04/06 (en adelante “el Local”), ubicado al interior del Mall del Centro de Concepción, contrato en virtud del cual, El Mall -en su calidad de arrendador-, dio en arrendamiento el local ya señalado a Quidel, dejándose expresamente estipulado en el punto 13 del contrato que el arrendatario Quidel quedaba facultado para subarrendar el Local, y conforme el tenor del recurso, la recurrente Fast Foods Limitada tiene la calidad de franquiciado de Quidel y subarrendatario del Local materia del contrato.

Agrega que en el mismo punto 13 del Contrato se dejó expresa constancia que “(...) el responsable de los pagos de la renta de arrendamiento y gastos comunes son de la actual arrendataria Administradora de Franquicias Quidel Limitada”, consignándose claramente en el punto 15 del Contrato relativo a las comunicaciones, que éstas lo serán respecto al Contrato de Arrendamiento del Local y entre las partes suscriptoras, es decir: Mall del Centro de Concepción S.A. como arrendadora y, como arrendataria, Administradora de Franquicias Quidel Limitada.

Expone que del relato de los hechos efectuado por el recurrente se advierte que el motivo del cambio de cerraduras del Local efectuado por Quidel, se debió a que se adeudaban 2 meses de la renta de subarriendo; que dicho eventual incumplimiento jamás podría haber afectado al Mall dado que la relación contractual que mantiene su representada a propósito del Local, lo es única y exclusivamente con su arrendataria, Administradora de Franquicias Quidel Ltda.

Sostiene que su representada jamás ha ejercido acto jurídico y/o material alguno en contra de la recurrente; y que para que este recurso pueda prosperar en contra del Mall, necesariamente la recurrente deberá demostrar que su representada realizó un acto arbitrario e ilegal cuyo efecto haya sido el de privar a la recurrente de sus derechos constitucionales y por tanto deberá acreditar que su parte tenía pleno conocimiento y consintió en el cambio de las cerraduras del Local con ocasión del incumplimiento en el pago de las rentas, todo lo cual, en todo caso, no es efectivo, pues el Mall desconocía los fines del arrendatario y únicamente le autorizó el ingreso al Local arrendado en cumplimiento del contrato de arrendamiento que los vincula; que su parte únicamente fue informada de la intención de Quidel, en su calidad de arrendataria, de ingresar al Local en horas de la noche del 3 de junio de 2019, únicamente para efectuar trabajos; y que jamás se le señaló ni mucho menos le informó, que dicho ingreso era con los fines de cambiar las cerraduras para así poder desalojar al sub-Arrendatario; sin que a los trabajadores del Mall, señores nombre reservado y nombre reservado, cuyos cargos son Supervisor de Operaciones y Jefe de Mantención, respectivamente, jamás se les hubiese informado que los trabajos que se harían consistirían en el cambio de las cerraduras para específicamente desalojar a Fast Foods Ltda.

Recalca que su representada mantiene un vínculo de carácter contractual única y exclusivamente con Quidel, de suerte que su comportamiento de debe regirse por dicho contrato, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 1545 del Código Civil; que en dicho contrato, se puede observar tres aspectos de interés (i) el Mall deberá permitir al Arrendatario (nombre reservado) efectuar obras e instalaciones que complementen el Local; (ii) que dichas obras o instalaciones serán de exclusiva responsabilidad del Arrendatario (nombre reservado) y; (iii) que las comunicaciones deben efectuarse entre las partes del Contrato, esto es, entre el Mall y Quidel, y nadie más.

Consecuencia de estos tres aspectos, concluye que: a) que no resulta reprochable que el Mall le haya autorizado a Quidel el ingreso al Local el 3 de junio del corriente, durante la noche; b) cualquier acto que Quidel ejecutara quedaba exclusivamente dentro de la esfera de su responsabilidad, incluso el cambio de cerraduras, con lo que no se le puede endosar responsabilidad alguna a su representada ni mucho menos atribuir la ejecución de un acto ilegal o arbitrario por el mero hecho de haber permitido el ingreso de la arrendataria, y el Mall no está ni estaba obligado a informar ni comunicar nada a Fast Foods Ltda., dado que no es su contraparte contractual, de suerte que la imputación en orden a comunicar por escrito relativa al cambio de estas cerraduras es completamente inadmisible.

Agrega que el Mall jamás ha efectuado algún acto, ya sea jurídico y/o material, con el objeto de vulnerar o desconocer los derechos que pudiese tener Fast Foods Limitada emanados del "Contrato de Franquicia Troglodita Mall del Centro de Concepción”, celebrado entre el Recurrente y Quidel; que los efectos dimanantes de ese contrato de franquicia, son inoponibles al Mall; y que por lo anterior el Mall no tiene ni tampoco ha tenido ningún interés en consentir en el cambio de las cerraduras del Local, ya que el no pago de las rentas de subarrendamiento, contractualmente no le afectan a su representada.

Alega a continuación, la inexistencia de los requisitos de procedencia del recurso de protección; que no existen los actos arbitrarios ni ilegales que se pretenden atribuir a su representada, puesto que permitir el ingreso a un arrendatario al establecimiento que ha arrendado y sobre el cual tiene un título de mera tenencia no puede ser calificado como ilegal o arbitrario; que los hechos descritos en el presente recurso se encuadran claramente en un eventual conflicto contractual derivado de presuntos incumplimientos en que aparentemente habría incurrido la recurrente y que habrían motivado a Quidel a cambiar las cerraduras del Local; y que por esa razón, no se verifica en la especie para con su representada ni el primer requisito (acto u omisión) ni el segundo requisito (que sea ilegal o arbitrario) de procedencia de esta acción, tornando el presente recurso en inadmisible. A continuación alega una falta de imputaciones concretas en contra del Mall, relativas a la vulneración del derecho de propiedad; que la recurrente no ha explicitado de qué modo la supuesta acción arbitraria que se intenta atribuir al Mall habría tenido el efecto de vulnerar la citada garantía que se acusa infringida; por lo que tampoco se configura el tercer requisito para la procedencia de la acción constitucional de protección respecto de nuestra representada.

Alega, asimismo, la improcedencia de la acción de protección por no ser la vía idónea para resolver el conflicto ventilado en estos autos; y que lo alegado en el presente recurso es una presunta vulneración a sus derechos emanados de un contrato de subarrendamiento, lo cual revela un verdadero conflicto de orden civil y/o comercial al amparo de la ley N° 18.101, que contiene normas de orden público y que debe ser ventilado en un juicio declarativo contradictorio.

Finalmente, y en cuanto a las peticiones concretas contenidas en el recurso, esto es, la entrega del Local con el objeto de seguir funcionando o la posibilidad de ingresar al mismo con el objeto de retirar todos los bienes que serían del recurrente, sostiene que atendida la posición que mantiene el Mall en esta contienda, es claro que su representada se encuentra imposibilitada de poder cumplir con la tutela pedida, pues para el Mall el Local se encuentra sujeto a un contrato de arrendamiento en plena ejecución con Quidel; y además, el Mall no tiene ni detenta las llaves del Local para así permitir su ingreso, con lo que materialmente está imposibilitada para ejecutar lo solicitado.

Informa el recurso por la recurrida ADMINISTRADORA DE FRANQUICIAS QUIDEL LIMITADA, el abogado Waldo Del Villar Mascardi, con domicilio en domicilio reservado, solicitando desde ya su completo rechazo con costas.

Expone que el 8 de agosto de 2011, su representada suscribió por instrumento privado un contrato de arrendamiento con la sociedad Mall Del Centro Concepción S.A., el cual dice relación con el Local Comercial de comida “Troglodita”, ubicado en domicilio reservado, del referido mall, en la forma, plazo, condiciones y modalidades que se estipulan en dicho instrumento, conforme al cual se estipuló que el giro comercial de ese local sería exclusiva y únicamente la comercialización de comida rápida, con un determinado logo y denominación comercial o nombre de fantasía, facultándose al arrendatario para subarrendar dicho local a una persona natural o jurídica que tenga la calidad de franquiciado de la cadena QUIDEL, o que tenga vínculo comercial con su representada, dueña y/o administradora de la marca “Troglodita” o “Troglo”.

Agrega que el 20 de diciembre de 2018 su representada suscribió un contrato de franquicia con la recurrente, que consta de la escritura pública notarial de esa fecha, por el cual se formalizó la franquicia “Troglodita”, en la forma, plazo, condiciones y demás modalidades a que se refiere dicha escritura, que incluye el subarriendo del local comercial ya indicado, en el cual se explotará un restaurant, mediante el uso y goce de la franquicia expresada, bajo las normas y requisitos allí pactados, con expreso derecho para que su representada pueda inspeccionar el local en cualquier momento.

Niega la existencia de algún acto arbitrario o ilegal actual. Expresa que el recurrente ha fundado su acción en la circunstancia que su representada y la otra recurrida, habrían concurrido al local comercial ya señalado, para cambiar las cerraduras de sus accesos. Al efecto, precisa que el mismo local comercial ha continuado funcionando y el recurrente se encuentra desarrollando la actividad comercial para la cual fue concebida aquél establecimiento, de lo que da cuenta una certificación estampada por el Notario de Concepción, don Carlos Miranda Jiménez, de 9 de julio de 2019, por la cual deja constancia que, siendo las 16:10 horas visitó de manera personal el local comercial “Troglodita”, ubicado en el cuarto nivel del Mall Centro Concepción, patio de comidas, con el objeto de cotejar 5 fotografías tomadas en dicha locación, en donde se observa que dicho local se encuentra abierto al público, realizando venta de comida y emitiendo boletas, las que adhirió al acta que levantó al efecto, dando fe que las mismas son auténticas y reproducen fielmente, a dicha fecha, su estado y condición.

Además, hace presente que los actos de autotutela que anuncia el recurrente deben ser acreditados mediante la rendición de pruebas, para lo cual se requiere de un juicio de lato conocimiento, no siendo la vía para ello este recurso excepcional, desde el momento el derecho que aquí denuncia transgredido, conforme a la prueba que se acompaña, demuestran no ser tal, pues el local comercial en cuestión está funcionando normalmente.

Señala que son requisitos copulativos para la procedencia del recurso de protección, la existencia de actos u omisiones ilegales o arbitrarias, que por ellos se haya producido una privación, perturbación o amenaza en el legítimo ejercicio de una garantía constitucional de las contempladas en el artículo 20 de la Carta Fundamental; que de los antecedentes aportados es posible determinar que no se cumplen, en la especie, ni el primer ni segundo requisito referido toda vez que no se ha acreditado un actuar por parte de su representado de carácter arbitrario o ilegal, ni que ello haya importado una vulneración al derecho de propiedad del recurrente, pues ha quedado establecido que el local comercial cuyo ejercicio reclama el recurrente, sigue funcionando bajo el control de aquél; y que el recurrente se vale de la interposición del presente recurso, más que para restablecer el imperio de determinados derechos, para permitirle el aprovechamiento indebido del local comercial tantas veces aludido, por cuanto se ha beneficiado injustificadamente con el ejercicio de la presente acción, para seguir explotando el mismo establecimiento, sin pagar renta de arriendo alguna, lo que repugna a la justicia.

Se trajeron los autos en relación.

CON LO RELACIONADO Y CONSIDERANDO:

1°.- Que el recurso de protección de garantías constitucionales establecido en el artículo 20 de la Constitución Política de la República, jurídicamente constituye una acción de naturaleza cautelar, que tiene por objeto amparar a personas naturales o jurídicas en el libre ejercicio de las garantías y derechos preexistentes que se enumeran en la misma disposición y que por actos u omisiones arbitrarios o ilegales, sufran privación, perturbación o amenaza de tales garantías, pretendiendo que mediante la adopción de medidas de resguardo que se deben tomar frente a un acto de tal naturaleza, se restablezca el imperio del derecho.

Es entonces, requisito indispensable para el ejercicio de la acción cautelar de protección, la existencia de un acto u omisión ilegal, es decir contrario a la ley, o arbitrario, producto del mero capricho de quien incurre en él, que afecte una o más garantías protegidas.

2º.- Que, el acto u omisión arbitraria o ilegal que el recurrente le imputa a las recurridas Administradora de Franquicias Quidel Limitada, y Mall del Centro Concepción, lo hace consistir en que no respetaron los procedimientos legales para pedir el término del subcontrato de arriendo o en su caso el término de la franquicia, como lo establece el contrato de franquicias que se acompaña, y que la recurrida Quidel, incumple como claramente se desprende de la cláusula DÉCIMO TERCERO y VIGéSIMA de dicho contrato.

3º.- Que, para resolver el recurso es preciso dejar establecido, conforme al análisis de los antecedentes allegados por la recurrente, apreciados conforme a la sana crítica, los siguientes hechos:

a.- Que el 8 de agosto de 2011, las recurridas Mall del Centro Concepción -como arrendadora-, y Administradora de Franquicias Limitada -como arrendataria-, celebraron un contrato de arrendamiento sobre el Local Comercial Nº LG- Cinco (04-04) del “Mall del Centro”.

b.- Que conforme al punto 13, párrafo tercero de dicho contrato, se faculta a la arrendataria para subarrendar el Local, sin embargo, expresamente se señala que “(...) el responsable de los pagos de la renta de arrendamiento y gastos comunes son de la actual arrendataria Administradora de Franquicias Quidel Limitada”, y sobre este aspecto, en el punto 10, se indica que “en el evento que la arrendataria se retrasase en el pago de sus rentas” la arrendataria podrá suspender en forma inmediata los servicios de suministro de electricidad y agua potable si es que hubiera, al local de la arrendataria.

c.- Que el 20 de diciembre de 2018, el recurrente Fast Food Limitada, celebró por escritura pública un contrato de franquicia con la recurrida Administradora de Franquicias Quidel Limitada, quien, en conjunto con la franquicia, le entregó en subarriendo el Local comercial LG - Cinco, del Centro Comercial denominado Mall Centro Concepción.

d.- Que en la cláusula décimo tercera del contrato de franquicia se establece causales en virtud de las cuales la recurrida puede poner término de inmediato al contrato, sin declaración judicial previa alguna, para lo cual comunicará su voluntad por escrito en este sentido.

e.- Que el 03 de junio pasado, siendo las 23:17, ADT alarmas, comunica a la administradora del local de la recurrente, el ingreso al local sin desconexión de la alarma, por lo que la encargada del cierre del local, se constituyó en él, constatando que la puerta se encontraba abierta y que en su interior estaba personal de la recurrida Quidel, un cerrajero y el jefe del Mall del Centro Concepción, donde la recurrida procedió a efectuar el cambio de cerraduras de todos los accesos del local LG- CINCO.

f.- Que el cambio de cerraduras por parte de Quidel Limitada, se da por acreditado con lo expuesto por la recurrida Mall del Centro en su informe, en cuanto señala que, autorizó el ingreso de Quidel al Local Comercial, porque la arrendataria sólo le informó que requería ingresar para efectuar trabajos en el local, lo que conforme al contrato de arrendamiento estaba permitido, toda vez que, el Mall debía permitir al Arrendatario (nombre reservado) efectuar obras e instalaciones que complementen el Local; y porque dichas obras o instalaciones serán de exclusiva responsabilidad del Arrendatario (nombre reservado).

g.- Que, el cambio de cerradura, y la consecuente imposibilidad de ingresar al local por parte de la recurrente, fue objeto de denuncia por la Administradora de la recurrente, Auslis nombre reservado y de lo cual da cuenta el Parte de Carabineros Nº 5297 de 04 de junio de 2019, en el que se indica, en síntesis, que no pudo ingresar a su lugar de trabajo en el local comercial de la recurrente, porque se le habían cambiado las cerraduras.

h.- Que la recurrida Quidel, se limita a señalar en su informe que “obviando las circunstancias de hecho que rodearon la actividad que habría ocurrido el día 3 de junio pasado, ya que no son relevantes para los efectos de esta acción, según se dirá…” el local comercial ha seguido funcionando, tal como se acredita con el Acta Notarial del Notario de Concepción, don Carlos Miranda Jiménez, de 9 de julio de 2019, en la que consigna haber verificado personalmente que éste se encontraba abierto al público, y funcionando normalmente, por lo que a juicio de Quidel, los actos de autotutela denunciados por el recurrente debían ser acreditados mediante la rendición de pruebas y para lo cual se requería de un juicio de lato conocimiento;

i.- Que ninguna de las recurridas ha acreditado que, a la fecha del cambio de cerraduras, la recurrente haya adeudado rentas de arrendamiento; incluso, el Mall del Centro Concepción, refiere sobre el particular que ese eventual incumplimiento jamás podría haberla afectado porque la única relación contractual que mantiene en relación con este Local, es única y exclusivamente con su arrendataria, Administradora de Franquicias Quidel Ltda.

Por su parte la recurrida Quidel, nada dice sobre este punto.

j.- Que, mediante orden de no innovar decretada por esta Corte de Apelaciones, el local LG -Cinco del Mall Centro Concepción, fue ordenado entregar al recurrente.

4º.- Que, del mérito de los antecedentes referidos precedentemente, ha quedado acreditado que el 3 de junio de 2019, la recurrida Quidel Limitada al proceder a cambiar las cerraduras de todos los accesos del local comercial LG- Cinco, alteró por su propia acción el ejercicio por parte del recurrente de su derecho a usar y gozar del inmueble subarrendado, como lo hacía al menos hasta el 3 de junio de 2019, con lo cual alteró por vías de facto el statu quo vigente e incurrió en una actuación que resulta arbitraria e ilegal, toda vez que ha ejercido un acto propio de autotutela proscrito por nuestro ordenamiento, constituyéndose en comisión especial. En efecto, la legislación contempla los procedimientos correspondientes para obtener judicialmente el reconocimiento de los derechos que invoca la recurrida y, mientras aquéllos no sean ejercidos, no resulta lícito a ésta, que amparada en su calidad de subarrendadora de dicho local comercial recurra vías de hecho para desalojar al subarrendatario.

5º.- Que, de esta forma, está acreditado el hecho objetivo que motiva el recurso, esto es, el cambio de cerraduras de todos los accesos del Local subarrendado al recurrente, sin la aquiescencia del arrendatario recurrente y sin que ello hubiere sido pactado como ley del contrato, lo que implica no sólo una alteración ilegal, sino que también arbitraria, del estado normal de las cosas, en circunstancias que el recurrido bien pudo hacer valer sus derechos por las vías legales correspondientes, y no hacerse justicia por propia mano.

6º.- Que el acto perturbatorio de la recurrida Quidel Limitada ha vulnerado la garantía del artículo 19 N°24 de la Constitución Política de la República que resguarda el derecho de propiedad del recurrente sobre el derecho personal que dimana del contrato de franquicia conjuntamente con el de subarrendamiento celebrado con esta recurrida, y que fundamentalmente salvaguarda el uso y goce pacífico del subarrendatario sobre la cosa arrendada.

Así las cosas, la protección impetrada habrá de ser otorgada al actor del modo que se dirá.

7º.- Que, ambos recurridos han alegado la improcedencia del recurso de protección por no ser la vía idónea para resolver el conflicto materia de esta litis, en atención a que lo alegado es una presunta vulneración a derechos emanados de un contrato de subarrendamiento, por lo que se trata de un conflicto de orden civil y/o comercial al amparo de la ley N° 18.101, el que debe ser ventilado en un juicio declarativo contradictorio.

8º.- Que, conforme lo razonado en los motivos precedentes, y, teniendo además presente lo previsto en el artículo 20 inciso primero de la Constitución Política de la República, que establece que la debida protección del afectado es sin perjuicio de los demás derechos que se puede hacer valer ante la autoridad o los tribunales correspondientes, la referida alegación de improcedencia de la acción no será acogida. Cabe también considerar en este caso, para el rechazo de tal alegación, la circunstancia de encontrarse plenamente acreditada la existencia de un acto de auto-tutela que va más allá de eventuales incumplimientos de contratos, sea de arrendamiento o de subarrendamiento, los que por cierto deberán resolverse en la sede que corresponda.

9º.- Que, en efecto, cualquiera sea el conflicto cuyo origen se encuentre en el contrato de franquicia y subarriendo que liga a la recurrente con Quidel Limitada, de acuerdo a la cláusula Vigésima de dicho contrato, éste debe ventilarse en sede de arbitraje, conforme al Reglamente de Arbitraje y Mediación V Región de la Cámara Regional del Comercio, Producción, Turismo y Servicios Valparaíso A.G.

10º.- Que, respecto de la recurrida Mall del Centro Concepción, la circunstancia de haber autorizado el ingreso de la recurrida Quidel al local comercial LG- CINCO, no resulta suficiente para atribuirle algún acto arbitrario o ilegal vulneratorio de los derechos del recurrente, por no existir ninguna prueba que acredite que fue esta recurrida la que procedió al cambio de cerraduras del local del recurrente, y más aún, sin que se indique en el recurso qué actos específicos arbitrarios o ilegales son los que se le atribuyen en relación con estos hechos, por lo que el recurso de protección deducido en su contra no puede prosperar.

Por estas consideraciones y lo dispuesto en el artículo 20 de la Constitución Política de la República y en el Auto Acordado sobre Tramitación del Recurso de Protección de Garantías Constitucionales se resuelve:

I.- Que se RECHAZA, sin costas, la acción constitucional de protección interpuesta por el abogado Javier Vargas Trabucco, en nombre y en favor de FAST FOODS LIMITADA, en contra de MALL DEL CENTRO CONCEPCIÓN, giro de su denominación, representada por nombre reservado, ambos domiciliados domicilio reservado.

II.- Que se ACOGE, sin costas, el recurso de protección deducido por Javier Vargas Trabucco, en nombre y en favor de FAST FOODS LIMITADA, en contra de ADMINISTRADORA DE FRANQUICIAS QUIDEL LIMITADA, giro de su denominación, representada legalmente por nombre reservado, disponiéndose que la recurrido deberá mantener las cosas en el estado anterior a los acto recurrido, así como abstenerse de llevar cabo cualquier vía de hecho que importe alterar la posibilidad de acceso al local arrendado, sin perjuicio de lo que se resuelva por la judicatura arbitral u ordinaria, si correspondiere.

Acordada con el voto en contra de la Ministro Sra. Rivas, quien estuvo por rechazar el recurso de protección deducido, por no ser éste el medio para conocer de un asunto que corresponde a la interpretación y ejecución de los contratos de arrendamiento y de franquicia que inciden en este asunto, y porque, además, el asunto estaría ya sometido al imperio del derecho, específicamente, a arbitraje, conforme a lo estipulado por las propias partes del contrato, esto es, el recurrente y la recurrida Administradora de Franquicia Quidel Limitada.

Regístrese y, en su oportunidad, archívese.

Redacción del ministro señora Viviana Iza Miranda.

Rol N°13635-2019-protección.