Protección contra Inmobiliaria Vega Monumental S

Concepción, veintidós de octubre de dos mil veintiuno VISTO:

1°) Comparece el abogado Juan Francisco Muñoz Núñez, domiciliado en domicilio reservado; lo hace en favor de la Sociedad nombre reservado SPA y de nombre reservado, ambos domiciliados, para estos efectos, en domicilio reservado, Centro Comercial Vega Monumental de Concepción, interponiendo recurso de protección en contra de Inmobiliaria Vega Monumental S.A., representada por su gerente general nombre reservado, o quien lo subrogue, y/o reemplace legalmente, todos domiciliados en domicilio reservado, local de Administración del Centro Comercial Vega Monumental de Concepción. Funda su acción en los siguientes hechos:

La Sociedad nombre reservado SpA, a través de su representante legal, firmó un contrato de arriendo, dando la recurrida en arrendamiento un local comercial, en el Centro Comercial Vega Monumental, desarrollando actividades comerciales consistente en la venta de productos del mar, en especial productos congelados; agrega que la recurrida, el 30 de agosto de 2021, hizo llegar a su representada una carta indicando que mantenía una deuda de $ 7.057.846, por rentas de arrendamiento, gastos comunes y servicios básicos adeudados; en la nota lo citaban para acordar una transacción –más tardar el 3 de septiembre siguiente-; además, le advertían que de no haber solución a la deuda, el día 4 de septiembre le serían cortados los suministros básicos y se iniciarían las acciones de terminación de contrato de arriendo y de cobro de las prestaciones adeudadas.

Estima que tal acto es arbitrario, pues se le amenaza con suspenderle los servicios básicos sin fundamento alguno, lo que constituye una amenaza velada de provocarle un mal; asimismo, es ilegal porque la ley lo ampara en su calidad de arrendador, sin admitir la auto tutela.

Por lo mismo, tal comunicación vulnera las garantías consagradas en el artículo 19 de la Constitución Política de la República. En relación con la sociedad nombre reservado SpA, se afecta su derecho de propiedad consagrado en el N° 24 del citado artículo 19, sobre su titularidad de los bienes incorporales emanados del contrato de arriendo; se afecta también el derecho de la sociedad a desarrollar una actividad económica lícita, consagrado en el N° 21 del mismo artículo 19, pues la suspensión de los servicios básicos significa la imposibilidad de ejercer su comercio. También, en un sentido amplio, se afecta su derecho a no ser juzgado por comisiones especiales, consagrado en el N° 3, inciso 5° de dicho artículo 19, ya que la recurrida no puede ejercer la auto tutela convirtiéndose en una comisión especial.

En relación con el recurrente nombre reservado, estima que el corte de suministros básicos, perturba su derecho a la vida, a la salud y a la integridad física, consagrado en el artículo 19 N° 1 de la Carta Fundamental, pues, dada la emergencia sanitaria actual, debe cumplir con estrictas normas de higiene para ejercer su trabajo, bajo riesgo de contagio y clausura en caso de hacerlo. También se vulneró su derecho a desarrollar una actividad económica lícita, ya que la suspensión de los servicios básicos, significa la imposibilidad de ejercer su comercio.

Finaliza solicitando tener por interpuesto el presente recurso de protección, acogerlo a tramitación y, en definitiva, declarar que la recurrida se abstenga de realizar actos perturbatorios en contra de ambos recurrentes, en especial de ejecutar la acción de suspender los servicios básicos del local N° 333 del Centro Comercial Vega Monumental, de domicilio reservado de la Comuna de Concepción, con costas.

2°) En representación de la recurrida, Inmobiliaria Vega Monumental S.A., (también la Inmobiliaria) informó el abogado Mauricio Ortiz Solorza, quien señaló que el envío de la carta y su contenido no constituye arbitrariedad, pues solo se indicó al actor el monto detallado de su deuda, su naturaleza y períodos impagos, haciéndole presente al deudor que está en incumplimiento del contrato de arrendamiento y del reglamento interno del Centro Comercial, razón por la cual se le ofrecía una posibilidad de regularizar su deuda, mediante la suscripción de una transacción en donde podía reprogramar el pago de lo adeudado.

Respecto a la supuesta amenaza de corte de suministros básicos y de ejercer las acciones pertinentes, estima que no es tal el ejercicio legítimo de un derecho, máxime si esas acciones fueron acordadas expresamente por las partes tanto en el contrato de arrendamiento, como en una propuesta de acuerdo convenida entre su representada y la Asociación Gremial de Comerciantes y Locatarios de la Vega Monumental, de la cual forma parte el recurrente, acuerdo en que, en virtud de la autonomía privada, las partes convinieron en otorgar expresamente dicha facultad a la Inmobiliaria Vega Monumental S.A., acuerdo que es oponible y obliga al arrendatario, en virtud del principio de la fuerza obligatoria del contrato.

Añade que su actuar no fue arbitrario, ya que nada se hizo en forma intempestiva, fuera cortando o suspendiendo derechamente los suministros sin aviso previo; por el contrario, el actor fue advertido oportunamente y con la debida anticipación, la fecha en que se haría efectivo el corte del suministro, otorgándosele un plazo de gracia o espera para que pagara su deuda, ofreciéndole, incluso, una salida extrajudicial para regularizarla, mediante su reprogramación pactada en una transacción.

En cuanto a esta solución, dice que el recurrente manifestó su intención de transigir la deuda, tomando contacto con nombre reservado, jefa comercial del Centro Comercial Vega Monumental, confirmándole su decisión de celebrar la transacción, enviándose la minuta respectiva a la Notaría nombre reservado de Concepción, para su redacción y suscripción, sin embargo, el locatario nunca concurrió a hacerlo.

Agrega que Inmobiliaria Vega Monumental S.A., presentó, con fecha 16 de septiembre de 2021, una solicitud de arbitraje ante el Centro de Arbitraje y Mediación de la Cámara de la Producción y Comercio, con la finalidad de iniciar los procedimientos destinados a obtener la terminación del contrato de arrendamiento, la restitución del local comercial y el cobro de todo lo adeudado por el locatario nombre reservado SpA.

Sostiene que las pretendidas amenazas y perturbaciones a garantías constitucionales que alegan la sociedad y su representante, provocadas por el envío de la carta y su contenido, no son efectivas, puesto que en el recurso no hay una explicación o relato detallado y pormenorizado de la forma en que el actuar de su representada afectaría o amenazaría las garantías constitucionales contenidas en los numerales 1, 3, 9, 21 y 24 del artículo 19 de la Carta Fundamental, limitándose únicamente a efectuar remisiones de carácter dudoso, oscuro e incluso ininteligible.

Finaliza solicitando tener por evacuado el informe solicitado y, con su mérito, rechazar con costas el recurso de protección interpuesto por la recurrente, contra su representada, por carecer de fundamento jurídico y no existir actos u omisiones ilegales o arbitrarias imputables a la Inmobiliaria Vega Monumental S.A. que afecte derechos fundamentales de los recurrentes.

3°) Informó nombre reservado, Notario Público suplente del titular nombre reservado, señalando que el contrato de transacción enviado a esa notaría no ha sido firmado por las partes.

4°) Informó nombre reservado, Secretario de la Asociación Gremial Gran Vega Monumental, señalando que la Sociedad nombre reservado SpA, es miembro de dicha asociación gremial.

Se trajeron los autos en relación CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que, el recurso de protección de garantías constitucionales establecido en el artículo 20 de la Constitución Política de la República, constituye jurídicamente una acción constitucional de urgencia, de naturaleza autónoma, destinada a amparar el legítimo ejercicio de las garantías y derechos preexistentes que en esa misma disposición se enumeran, mediante la adopción de medidas de resguardo que se deben tomar ante un acto u omisión arbitrario o ilegal que impida, amague o perturbe ese ejercicio.

Por consiguiente, resulta requisito indispensable para la acción de protección la existencia de un acto u omisión ilegal –esto es, contrario a la ley– o arbitrario –es decir, producto del mero capricho de quien incurre en él– y que provoque algunas de las situaciones o efectos que se han indicado, afectando a una o más de las garantías constitucionales protegidas, consideración que resulta básica para el análisis y la decisión del recurso que se ha interpuesto.

SEGUNDO: Que, lo pretendido por los recurrentes es que esta Corte ordene a la sociedad recurrida abstenerse de realizar actos perturbatorios en su contra, derivados del envío de la carta hecho por la Inmobiliaria Vega Monumental S.A., a los actores con fecha 30 de agosto de 2021, donde les comunica la existencia de una deuda de $ 7.057.846, por rentas de arrendamiento, gastos comunes y servicios básicos impagos, convocándolos, además, a celebrar una transacción, la que debería estar acordada, a más tardar el 3 de septiembre siguiente, advirtiéndoles que en caso contrario le serían cortados los suministros básicos desde el día 4 de septiembre siguiente, iniciándose las acciones de terminación de contrato de arriendo y de cobro de las prestaciones adeudadas.

TERCERO: Que, para resolver este asunto, conviene tener presente que de lo señalado por las partes en sus respectivas presentaciones y en sus alegatos durante la vista de la causa, junto con los documentos acompañados, los que se aprecian conforme a las reglas de la sana crítica, se pueden tener por establecidos los siguientes hechos:

1°) La recurrente Sociedad nombre reservado SPA, a través de su representante nombre reservado -también recurrente en estos autos- son arrendatarios de la sociedad recurrida, en virtud de un contrato de arrendamiento suscrito el 19 de abril de 2013, mediante el cual la arrendadora dio en arrendamiento a los actores el local N° 333 del centro comercial que funciona en el recinto de la Vega Monumental de esta ciudad, destinado a la comercialización de pescados y mariscos congelados;

2°) En el artículo 5° del referido contrato, el arrendatario asume la obligación de pagar la renta mensual de arriendo, los gastos comunes y los consumos de servicios eléctricos, gas, agua potable, teléfono, etc.; asimismo, faculta a la arrendadora para que suspenda tales suministros básicos, en el evento de atraso en el pago de alguna de las obligaciones señaladas;

3°) En el artículo 10° del referido contrato, las partes pactaron acudir a la justicia arbitral, mediante la intervención de un árbitro arbitrador, a través del Centro de Arbitraje y Mediación de la Cámara de la Producción y del Comercio de Concepción, para resolver cualquier diferencia o disputa relativa a la existencia, inexistencia, nulidad, validez, cumplimiento o incumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado.

A su vez, el artículo 70 del Reglamento Interno del Centro Comercial y Terminal Mayorista Vega Monumental, se remite al compromiso arbitral contenido en los contratos de arrendamiento celebrados entre la Inmobiliaria y los comerciantes que arriendan locales para el giro de sus negocios, como forma de solución de cualquier conflicto que se suscite entre las partes;

4°) Entre la Inmobiliaria recurrida y la Asociación Gremial de Comerciantes y Locatarios de la Vega Monumental de Concepción, a la cual pertenecen los actores, se suscribió una “Propuesta de Acuerdo” con fecha 26 de febrero de 2020, entre cuyas cláusulas se acordó: “e) Asimismo, dejar expreso que, en el evento de atraso en los pagos, las rentas que tenga plazo pendiente, más allá al día 61, se iniciará la cobranza administrativa de ese local y cualquier otro a nombre del mismo arrendatario, serán exigibles desde ese momento. Con todo, a contar del día 91, si no se hubiere solucionado el problema, se dará inicio a la cobranza judicial, permitiendo el término del(os) contrato(s) de pleno derecho. Se autorizará a la VM a cortar los suministros del o los locales respectivos, desde el día 91.” (SIC)

5°) Mediante carta de 30 de agosto de 2021, la Inmobiliaria recurrida informó a la Sociedad nombre reservado SpA, Local Nº 333 Centro Comercial Vega Monumental, (Atención señor nombre reservado), la existencia de una deuda impaga de rentas de arrendamiento, gastos comunes y servicios básicos, lo que se considera incumplimiento grave en el contrato de arriendo y reglamento interno. Se indica que la deuda corresponde a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2019; enero, febrero, junio y julio de 2020; febrero y marzo de 2021, por un monto total de $ 7.057.846, sin intereses ni reajustes. Se le cita a concurrir a las oficinas de recaudación, a más tardar el día 3 de septiembre de 2021, a firmar una transacción comercial con la finalidad de regularizar su situación.

Agrega la nota que, en caso de regularizar la deuda, la Administración ha decidido ejecutar la acción de suspender los servicios básicos de su local a contar del día 04 de septiembre 2021; asimismo -aplicando el convenio antes referido- iniciar acciones de terminación de contrato de arriendo y cobro de prestaciones adeudadas.

CUARTO: Que, en este entendido, la petición de los recurrentes en orden a que esta Corte declare ilegal y arbitrario el actuar de la Inmobiliaria no resulta procedente, por cuanto todo el conflicto suscitado entre las partes que comparecieron en este recurso, emana de un contrato de arrendamiento de local comercial, que fue celebrado por el arrendatario Pailamilla SpA, representado por nombre reservado, en pleno ejercicio de la autonomía de la voluntad, quedando obligado, desde ese momento, a ejecutar lo pactado de buena fe, conforme a los artículos 1545 y 1546 del Código Civil. Luego, no corresponde que, mediante la presente acción cautelar, se adopten medidas que incidan en el cumplimiento y ejecución del referido contrato, ya que esta instancia está concebida para la tutela de derechos indubitados y no controvertidos, cuyo no es el caso.

Menos, si los diversos instrumentos jurídicos que regulan la relación contractual de las partes, establecen como mecanismo de solución de sus conflictos la justicia arbitral, instancia a la que ya acudió la Inmobiliaria arrendadora, según lo acredita con documento acompañado a su informe.

QUINTO: Que, asimismo, el envío de la carta de 30 de agosto reprochado por el actor como una expresión de autotutela no reviste esa característica, sino que corresponde a las gestiones propias que cualquier acreedor realiza para obtener que sus deudores cumplan las obligaciones asumidas en virtud del contrato.

Tampoco pueden ser objeto de la presente acción cautelar la calificación, pertinencia y temporalidad de los actos ejecutados por la Inmobiliaria recurrida en aras de obtener el cumplimiento de las obligaciones adeudadas, pues ello significaría inmiscuirse en el contenido de un contrato celebrado libremente por las partes. Por ello, resulta un planteamiento erróneo de los actores intentar que por esta vía jurisdiccional que se dejen sin efecto acuerdos contractuales celebrados precisamente para la correcta ejecución del contrato de arrendamiento que los vincula con la Inmobiliaria Vega Monumental S.A.

Todo lo cual conduce al rechazo de la presente acción y, consecuencialmente, queda sin efecto la orden de no innovar decretada en esta causa el pasado 10 de septiembre de 2021.

Por esas consideraciones y de conformidad, además, a lo prevenido en el artículo 20 de la Constitución Política de la República y Auto Acordado de la Excelentísima Corte Suprema de Justicia sobre Tramitación del Recurso de Protección de Garantías Constitucionales, SE RECHAZA, sin costas, el recurso de protección deducido por el abogado Juan Francisco Muñoz Núñez, en favor de la Sociedad nombre reservado SPA y de nombre reservado, y en contra de Inmobiliaria Vega Monumental S.A.

Regístrese, notifíquese y, en su oportunidad, archívese.

Redacción del ministro (I) Waldemar Koch Salazar.

Rol de Protección Rol 10.614-2021.