DEUMECHILE LIMITADA con INMOBILIARIA LOS HÉROES SPA

Chillán, veintidós de septiembre de dos mil veintiséis.

VISTOS:

PRIMERO: Que comparece don nombre reservado, factor de comercio, en representación de la Sociedad Deumechile Limitada, persona jurídica del giro de restaurante y café, ambos domiciliados en domicilio reservado, en su calidad de arrendataria de dicho inmueble, e interpone recurso de protección en favor de su representada y de sus trabajadores dependientes, en contra de Inmobiliaria Los Héroes SpA, representada legalmente por don nombre reservado, y por don nombre reservado, todos domiciliados en domicilio reservado, en su calidad de propietaria y arrendadora del inmueble, y en contra de don nombre reservado, en su calidad de Administrador del Comité de Vigilancia del Edificio Paseo Los Héroes, con lugar de labores en domicilio reservado; por el acto que califica de ilegal y arbitrario, ejecutado con fecha 22 de junio de 2026, consistente en el corte simultáneo e intempestivo de los suministros básicos de energía eléctrica y agua potable del establecimiento comercial que explota su representada.

Expone que, con fecha 23 de septiembre de 2023, suscribió con la arrendadora un contrato de arrendamiento sobre el local comercial N° 5 del referido edificio, pactándose una duración de sesenta meses corridos a contar de la entrega efectiva del inmueble y un canon de arrendamiento mensual en Unidades de Fomento, habiendo efectuado una cuantiosa inversión de aproximadamente $80.000.000 para la habilitación integral del restaurante y café.

Agrega que, por el retraso en la ocupación general del edificio, el establecimiento operó de manera aislada durante casi un año, acumulando una deuda que reconoce cercana a los $50.000.000, respecto de la cual afirma haber realizado constantes abonos y mantenido una comunicación fluida con la administración a través del ejecutivo don nombre reservado (Center Manager), quien le sugirió realizar pagos prioritarios a las cuentas de la administración en desmedro de los gastos comunes, generándole la convicción razonable de que no se adoptarían acciones unilaterales en su contra ni se solicitaría el término del contrato.

Denuncia que, de forma sorpresiva, el 22 de junio de 2026, el recurrido don nombre reservado, en su calidad de administrador del edificio, procedió por la vía de los hechos al corte simultáneo de los suministros de energía eléctrica y agua potable, configurando una vía de hecho o autotutela proscrita por el ordenamiento jurídico que sustituye la jurisdicción de los tribunales por la fuerza de sus propios actos y paraliza por completo la actividad comercial del local, impidiendo el funcionamiento de las cocinas, la atención al público y lesionando directamente la fuente laboral de sus tres trabajadores dependientes contratados, don nombre reservado, doña nombre reservado y don nombre reservado.

Sostiene que dicho actuar vulnera de forma flagrante las garantías constitucionales del artículo 19 de la Constitución Política de la República, a saber: el derecho de propiedad en su numeral 24, sobre los derechos intangibles e incorporales que emanan del contrato de arrendamiento para el uso y goce del local N° 5; el derecho a desarrollar una actividad económica lícita en su numeral 21; y la libertad de trabajo en su numeral 16; denunciando asimismo la infracción del artículo 20 de la Ley N° 21.442 sobre Copropiedad Inmobiliaria, por cuanto señala que si bien dicha norma faculta la suspensión del servicio eléctrico ante la morosidad en gastos comunes, prohíbe expresamente extender tal medida a otros servicios básicos esenciales como el agua potable.

Por tanto, solicita a esta Corte acoger la acción constitucional, declarar que el corte simultáneo de suministros ejecutado el 22 de junio de 2026 es un acto ilegal y arbitrario, ordenar a los recurridos proceder a la restitución inmediata y definitiva de ambos servicios en el local N° 5, disponer que se abstengan en el futuro de reiterar estas vías de hecho, y condenarlos en costas.

SEGUNDO: Que evacuando el informe requerido, don nombre reservado, en representación de Inmobiliaria Los Héroes SpA, solicitó el rechazo íntegro del recurso, con costas.

Sostiene que lo que la recurrente presenta como una vía de hecho es, en realidad, una controversia contractual preexistente, documentada y ya radicada ante el juez civil, pues con fecha 24 de junio de 2026, en virtud de la cláusula décimo novena del contrato, su representada dedujo ante el Primer Juzgado Civil de Santiago demanda en juicio sumario de cobro de rentas, gastos comunes y consumos, con restitución consecuencial del inmueble, causa Rol C-8783-2026, antes de la interposición de esta acción constitucional.

Afirma que la cláusula cuarta, numeral cuatro, letra c), del contrato faculta expresamente a la arrendadora, ante mora superior a sesenta días, para suspender directamente los suministros de electricidad, gas y agua potable, contemplando además una cláusula de no renuncia; que la mora está reconocida por la propia recurrente y documentalmente acreditada; que el corte fue precedido de un aviso formal de 17 de junio de 2026 con plazo hasta el 20 del mismo mes; y que, no existiendo un derecho indubitado, la calificación de ilegalidad o arbitrariedad exigiría resolver previamente una controversia contractual compleja, propia del juicio declarativo.

Invoca los artículos 1545 y 1546 del Código Civil y la jurisprudencia de la Corte Suprema, Rol N°22.937-2019, y de la Corte de Apelaciones de San Miguel, Rol N°5.066-2021.

Hace presente, por último, que la orden de no innovar fue cumplida y que los suministros fueron repuestos el 18 de julio de 2026, mediante acta suscrita sin observaciones, no subsistiendo privación actual.

TERCERO: Que a su vez, informó don nombre reservado, en representación de don nombre reservado, solicitando igualmente el rechazo del recurso, con costas.

Expone que su representado se desempeña como administrador del Edificio Paseo Los Héroes, cuya administración está a cargo de la empresa CBRE, y que el corte se fundó en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento y en la deuda por gastos comunes que la Ley N°21.442 permite cobrar mediante la suspensión del servicio eléctrico.

Agrega, como cuestiones previas, que la petición de abstención futura excede los márgenes del recurso de protección, pues equivaldría a dejar inaplicable hacia el futuro la cláusula cuarta del respectivo contrato; que existe un juicio civil declarativo ya iniciado en el que debe resolverse la controversia; y que la Ley N°21.442 contempla vías específicas, la competencia de los Juzgados de Policía Local y el reclamo administrativo ante la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo, que resultan idóneas y excluyentes de esta sede.

Sostiene, en cuanto al fondo, que su actuación no es ilegal ni arbitraria, por encontrarse amparada en el contrato y en el artículo 1545 del Código Civil, y que las garantías invocadas no resultan vulneradas.

CUARTO: Que para el análisis del asunto planteado, conviene consignar que el recurso de protección de garantías constitucionales, establecido en el artículo 20 de la Constitución Política de la República, constituye jurídicamente una acción de naturaleza cautelar destinada a amparar el legítimo ejercicio de las garantías y derechos preexistentes que en esa misma disposición se enumeran, mediante la adopción de medidas de resguardo que se deben tomar ante un acto u omisión arbitrario o ilegal que prive, perturbe o amenace ese ejercicio.

QUINTO: Que es requisito indispensable de la acción de protección la existencia de un acto u omisión ilegal, esto es, contrario a la ley, o arbitrario, producto del mero capricho de quien incurre en él, y que provoque alguna de las situaciones o efectos que se han indicado, afectando una o más de las garantías preexistentes protegidas, consideración que resulta básica para el examen y decisión de todo arbitrio como el interpuesto.

SEXTO: Que asimismo, esta acción cautelar de derechos constitucionales supone la existencia de un derecho indubitado en favor de quien la impetra, de modo que no constituye la vía idónea para dirimir controversias de lato conocimiento que requieran de un debate y de una actividad probatoria incompatibles con la naturaleza urgente y de emergencia del recurso de protección, materias cuyo conocimiento corresponde a la judicatura ordinaria a través de los procedimientos declarativos previstos por el legislador.

SÉPTIMO: Que con el mérito de las presentaciones de las partes y de los antecedentes incorporados al proceso, cabe tener por establecidos los siguientes hechos: a) que el 25 de septiembre de 2023 las partes celebraron un contrato de arrendamiento sobre el Local N° 5 del Edificio Paseo Los Héroes, cuya cláusula cuarta, numeral cuatro, letra c), faculta a la arrendadora, en el evento que la mora se mantuviese por un plazo superior a sesenta días, para suspender directamente y en forma inmediata los servicios de suministros de que disponga el local, tales como electricidad, gas y agua potable; b) que la propia recurrente reconoce en su libelo una deuda real cercana a los cincuenta millones de pesos por concepto de rentas, gastos comunes y consumos; c) que con fecha 17 de junio de 2026 la administración del edificio remitió un aviso de suspensión de servicios, otorgando plazo para regularizar hasta el 20 de junio de 2026; d) que el 22 de junio de 2026 se materializó el corte de los suministros de energía eléctrica y agua potable; e) que con fecha 24 de junio de 2026 la arrendadora dedujo ante el Primer Juzgado Civil de Santiago demanda de cobro de rentas, gastos comunes y consumos, con restitución del inmueble, causa Rol C-8783-2026; y f) que, notificada la orden de no innovar el 17 de julio de 2026, los suministros fueron conectados el 18 de julio de 2026, según consta del acta suscrita, sin observaciones, por el representante de la recurrente.

OCTAVO: Que conforme a los hechos asentados en el motivo anterior y, conforme a su cronología, la conducta reprochada no aparece revestida de la ilegalidad manifiesta que exige esta sede cautelar, ya que, en concepto de esta Corte, la suspensión de los suministros no se ejecutó al margen de toda fuente jurídica, sino invocando una estipulación contractual expresa, la cláusula cuarta, numeral cuatro, letra c), libremente convenida por dos sociedades comerciales en un plano de igualdad, cuya validez no ha sido cuestionada judicialmente. En efecto, conforme al artículo 1545 del Código Civil, todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, de modo que la existencia de dicha cláusula impide calificar de plano el obrar de los recurridos como un acto carente de todo fundamento y movido por el solo capricho.

NOVENO: Que a lo anterior se suma la existencia de una controversia declarativa ya radicada ante el juez civil competente. En efecto, la causa Rol C-8783-2026 del Primer Juzgado Civil de Santiago, iniciada con anterioridad a la interposición de esta acción, tiene por objeto precisamente determinar el monto y exigibilidad de la deuda, la imputación de los abonos, la eficacia de las comunicaciones sostenidas con los ejecutivos del proyecto, el alcance y validez de las estipulaciones contractuales, incluida la cláusula que autoriza la suspensión, y las consecuencias del incumplimiento en cuanto a la terminación y restitución del inmueble. Son esas mismas cuestiones las que la recurrente pretende que esta Corte tenga por resueltas de manera implícita para calificar el acto de ilegal o arbitrario, en circunstancias que su dilucidación exige un debate y una prueba propios de un juicio de lato conocimiento, y no de esta vía cautelar de urgencia.

DÉCIMO: Que de lo razonado se sigue que la recurrente carece, en esta sede, de un derecho indubitado susceptible de ser amparado. La calificación de ilegalidad o arbitrariedad del corte, comprendida la cuestión relativa a si la cláusula contractual autorizaba o no válidamente la suspensión del agua potable, supone resolver previamente la controversia contractual descrita, cuyo conocimiento excede el marco de esta acción y se encuentra entregado al procedimiento declarativo ya en curso.

La posición contractual discutida de la arrendataria no puede ser transformada, por la vía de la protección, en un derecho indubitado, ni cabe a esta Corte anticipar una declaración sobre la validez, alcance o inoponibilidad de las estipulaciones que las partes deberán debatir ante el juez civil.

UNDÉCIMO: Que por lo demás, la finalidad cautelar propia de esta acción se encuentra satisfecha, ya que consta que, notificada la orden de no innovar decretada por esta Corte, los recurridos repusieron los suministros de energía eléctrica y agua potable el 18 de julio de 2026, sin condicionamiento alguno y mediante acta suscrita sin observaciones por el representante de la recurrente, de manera que, al tiempo de resolver, no subsiste una privación material actual que requiera la adopción de medidas restitutorias de urgencia.

DUODÉCIMO: Que en consecuencia, no concurriendo en la especie un acto revestido de ilegalidad o arbitrariedad manifiestas, ni existiendo un derecho indubitado que ampare a la recurrente, por tratarse de una controversia contractual entregada al conocimiento del juez civil que se encuentra actualmente pendiente, el recurso de protección no puede prosperar y será desestimado.

Por estas consideraciones y de conformidad, además, con lo dispuesto en los artículos 19 números 16, 21 y 24, y 20 de la Constitución Política de la República, y en el Auto Acordado de la Excma. Corte Suprema sobre Tramitación y Fallo del Recurso de Protección, SE RECHAZA, sin costas, el recurso de protección deducido por LA SOCIEDAD DEUMECHILE LIMITADA en contra de INMOBILIARIA LOS HÉROES SpA y de don nombre reservado.

Acordada con el voto en contra del abogado integrante don Cristian Coloma Fuentes, quien estuvo por acoger el recurso de protección, teniendo para ello presente las siguientes consideraciones:

1°.- Que a juicio de este disidente, la conducta denunciada por la parte recurrente configura una vía de hecho o autotutela proscrita por nuestro ordenamiento jurídico. En efecto, la autotutela, entendida como la imposición unilateral de la propia pretensión sin acudir a un tercero imparcial, se encuentra prohibida como regla general en el derecho chileno, y sólo procede en los casos en que el ordenamiento expresamente la autoriza, exigiendo siempre habilitación legal y control jurisdiccional posterior.

El corte de un suministro básico como medio de presión para obtener el pago de una deuda constituye una manifestación típica de esa acción directa vedada, que lesiona el derecho de propiedad que la actora detenta, en su calidad de arrendataria, sobre el uso y goce del inmueble y sobre el establecimiento comercial, garantía consagrada en el artículo 19 N° 24 de la Constitución y expresamente invocada en el libelo.

2°.- Que resulta decisivo distinguir, las dos fuentes invocadas para justificar el corte, pues ninguna de ellas autoriza la suspensión del agua potable. En efecto, la Ley N° 21.442 sobre Copropiedad Inmobiliaria, en su artículo 20 numeral 9), faculta al administrador, con acuerdo del comité de administración, para suspender o requerir la suspensión únicamente del servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción respecto de las unidades morosas en el pago de tres o más cuotas de gastos comunes; y su artículo 36 reitera que la suspensión recae sobre los servicios de electricidad o telecomunicaciones, previo requerimiento escrito del administrador y autorización del comité, disponiendo expresamente que no podrá efectuarse ni solicitarse la suspensión simultánea de más de uno de tales servicios. El agua potable no se encuentra comprendida, en caso alguno, entre los servicios que legalmente pueden ser objeto se suspensión y el propio aviso remitido el 17 de junio de 2026 se fundó exclusivamente en el artículo 20 numeral 9) de dicha ley.

3°.- Que en esa línea, la Excma. Corte Suprema ha resuelto que la autorización legal excepcional para suspender el servicio eléctrico no se extiende, en caso alguno, a un servicio como el del agua caliente, precisando que, por tratarse de un caso excepcional en que se autoriza a un particular para obrar por sí mismo mediante el uso de la fuerza, dicha atribución debe ser interpretada y aplicada restrictivamente (sentencia de 6 de octubre de 2021, Rol N° 38.521-2021).

4°.- Que la circunstancia de haberse deducido una demanda civil, no impide por esta vía, acoger la protección sino que la refuerza, pues confirma que la arrendadora disponía de las vías idóneas que el derecho proporciona y que debió emplear en lugar de la fuerza. A ello se agrega que el corte de suministros, ocurrido el 22 de junio de 2026, precedió incluso a la interposición de dicha demanda, presentada el 24 de junio de 2026, de manera que, al tiempo de ejecutarse la vía de hecho, no existía acción jurisdiccional alguna en curso. Tampoco resulta atendible la alegación de falta de objeto de la acción de protección, por haberse conectado ya los servicios, toda vez que la finalidad de esta acción no se agota en la restitución material ya obtenida por la orden de no innovar, subsistiendo el interés en que se declare la ilegalidad del acto y se ordene la abstención de reiterarlo.

5°.- Que sobre la materia, la Excma. Corte Suprema, por sentencia de 27 de agosto de 2026, Rol N° 4.063-2026, acogió la protección deducida por la arrendataria frente a la interrupción unilateral de los suministros del inmueble arrendado, en el contexto de una disputa sobre la terminación anticipada del contrato. Razonó que la conducta constituía un acto de autotutela y que la legislación contempla los procedimientos correspondientes para remediar la controversia contractual, de modo que, mientras ellos no sean promovidos, no resulta lícito valerse de vías de hecho para zanjarla. En lo resolutivo, ordenó cesar todo corte o manipulación del suministro eléctrico y de agua, restituir los servicios básicos en caso de persistir su interrupción y abstenerse de ejecutar actos de perturbación en el goce de la propiedad mientras subsista el contrato de arrendamiento y no se ejerzan los derechos que correspondan.

6°.- Que por las razones anteriores, y sin que ello importe pronunciamiento alguno sobre el monto o exigibilidad de la deuda, la imputación de los pagos, la validez o alcance de las estipulaciones contractuales, la terminación del contrato o la restitución del inmueble, materias todas propias de la causa civil Rol C-8783-2026, este disidente estuvo por acoger el recurso de protección, declarar que el corte simultáneo de los suministros de energía eléctrica y agua potable de 22 de junio de 2026 constituyó un acto ilegal y arbitrario, y ordenar a los recurridos abstenerse de reiterar dicha vía de hecho mientras subsista el contrato de arrendamiento y no se ejerzan por las vías legales los derechos que a las partes del contrato les correspondan.

Regístrese, notifíquese y archívese, en su oportunidad.

Redacción a cargo del abogado integrante don Cristian Coloma Fuentes.

Rol 626-2026 Protección.