Subarriendo en contratos de arriendo de sociedad administradora de zona franca

N° 75.101 Fecha: 21-IX-2015 La Sociedad de Rentas Inmobiliarias Limitada, SRI Ltda., concesionaria de la Zona nombre reservado, solicita la reconsideración del dictamen N° 94.726, de 2014, mediante el cual esta Contraloría General determinó que resulta improcedente que en los contratos de arriendo celebrados por esa entidad con los usuarios de dicho recinto, se haya contemplado la posibilidad de subarrendar las instalaciones objeto de esas convenciones.

Ello, debido a que en la normativa que rige la materia no se previó dicha posibilidad, de modo que sostener lo contrario, importaría extender las prerrogativas del contrato de concesión a situaciones no previstas por la preceptiva atingente y, además, permitir que un tercero distinto de SRI Ltda. convenga el uso y goce de las dependencias comprendidas en la concesión, siendo esta una atribución exclusiva y excluyente de esa sociedad concesionaria.

Luego de exponer las razones por las cuales estima que esto último no es efectivo, la peticionaria manifiesta que acorde con las respectivas bases de licitación, tiene la obligación de respetar las condiciones acordadas entre la anterior administradora y los usuarios, por un plazo de 10 años, y que la facultad de subarrendar fue contemplada en las convenciones celebradas al efecto. Asimismo, manifiesta que una interpretación armónica de los artículos 8° y 12 del decreto con fuerza de ley N° 2, de 2001, del Ministerio de Hacienda -que fijó el texto refundido, coordinado y sistematizado del decreto con fuerza de ley N° 341, de 1977, del mismo origen, sobre Zonas Francas-, permite concluir que ese tipo de estipulaciones es admisible.

Sobre el particular, debe consignarse que el citado dictamen N° 94.726, de 2014, tras analizar las normas del reseñado decreto con fuerza de ley N° 2, y del decreto N° 275, de 1976, de la aludida Secretaría de Estado, señaló que el vínculo contractual en virtud del cual el Fisco de Chile le entregó a SRI Ltda. la administración y explotación del recinto antes individualizado, es una concesión de servicio público, pudiendo dicha empresa realizar únicamente las acciones específicas y concretas que fueron previamente determinadas en las resoluciones N°s. 27, de 2006; 30, de 2007; 16, de 2008, y 10, de 2013, todas de la Intendencia de la XII Región, que aprobaron las bases de la licitación pertinente, la convención correspondiente y las dos modificaciones de esta, respectivamente.

Del mismo modo, precisó que tratándose de un régimen de excepción, que comprende ventajas tributarias y aduaneras que se le otorgan al concesionario, y de normas de orden público, las disposiciones que rigen dicho contrato deben interpretarse restrictivamente.

Así, considerando que la mencionada regulación no previó la posibilidad de que la reseñada administradora pacte con los usuarios de la Zona nombre reservado, en los contratos de arriendo que celebren, que estos últimos puedan subarrendar las instalaciones objeto de dichas convenciones, el citado dictamen N° 94.726 concluyó que resulta improcedente que en tales acuerdos de voluntades se haya contemplado esa subcontratación.

Posteriormente, el dictamen N° 15.076, de 2015, complementó esa conclusión, precisando que el razonamiento expuesto es aplicable tanto a los inmuebles arrendados directamente por SRI Ltda., de conformidad con la letra c) del artículo 12 del precitado decreto con fuerza de ley N° 2, como respecto de aquellos construidos por los usuarios del recinto franco en los lotes de terreno que la concesionaria les arrendó con ese fin, acorde con la letra d) del mismo precepto.

Ahora bien, en cuanto a lo argumentado en esta oportunidad por SRI Ltda., en orden a que en los contratos que ha celebrado con los usuarios se estipuló expresamente que no se permite el subarriendo salvo que se cuente con su autorización y que, por lo tanto, es dicha concesionaria quien consiente en las condiciones de uso y goce de los objetos subarrendados, cabe señalar que ello no resulta procedente. Lo anterior, pues tal como se indicó, la regulación que rige el vínculo contractual existente entre el Fisco de Chile y la indicada sociedad administradora no le confiere a esta última una prerrogativa en tal sentido y, tratándose de un régimen de excepción, las disposiciones que lo rigen deben interpretarse restrictivamente.

Por la misma razón, tampoco es suficiente que los puntos 1.6.2.r) y 1.7.2.15) de las aludidas bases de licitación y la cláusula décimo novena del contrato de concesión, contemplen la obligación de SRI Ltda. de respetar las condiciones pactadas en los contratos suscritos entre los usuarios y la sociedad administradora anterior, y que en dichas convenciones se haya considerado esa figura de subcontratación, pues la observancia de tal deber ha de realizarse en el marco de los atributos expresamente comprendidos en la concesión.

En este sentido, el cumplimiento de lo preceptuado en las letras a), d) y e) del artículo 12 del reseñado decreto con fuerza de ley N° 2, de 2001, en cuanto previenen, respectivamente, que corresponderá, en general, a la sociedad administradora, “Promover y facilitar el desarrollo de las operaciones, negociaciones y actividades enunciadas en el artículo 8º” del mismo texto; “Arrendar lotes de terreno para la construcción de edificios, industrias, almacenes, depósitos y talleres destinados a los fines indicados” en el último precepto indicado, y “Celebrar toda clase de contratos relacionados con sus actividades”, no es justificación suficiente para agregar potestades que no le fueron conferidas expresamente a la concesionaria ni para sostener la concurrencia de facultades implícitas.

Ello, aun cuando la enumeración que se efectúa en el artículo 8° del texto en análisis sea a título ejemplar y, consecuentemente, como sostiene el peticionario, se trate de una norma de carácter amplio y no limitativa, que abarca desde las acciones expresamente mencionadas hasta aquellas que tengan similares características o se relacionen o deriven de ellas, pues ese precepto se refiere a los actos, contratos, operaciones y procesos de que pueden ser objeto las mercancías que ingresan a los recintos francos, y no a las atribuciones, derechos y obligaciones que tiene la sociedad administradora durante la explotación de la concesión.

Por consiguiente, se confirma lo resuelto en el reseñado dictamen N° 94.726, de 2014, de este origen.

Transcríbase a la Intendencia de la XII Región, a la Contraloría Regional de Magallanes y de la Antártica Chilena, a la División de Auditoría Administrativa de esta Entidad Fiscalizadora y a la Cámara Franca A.G.

Saluda atentamente a Ud.

nombre reservado

Contralor General de la República Subrogante